Was ist mein Haus wert? — Verkehrswert und Hauswert ermitteln

Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich am Immobilienmarkt erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie. In § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) ist der Verkehrswert präzise definiert:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Es handelt sich bei dem Verkehrswert also um eine Schätzung bzw. eine Berechnung des derzeit beim Verkauf erzielbaren Marktpreises für die jeweilige Immobilie.

Der Verkehrswert einer Immobilie, auch Marktwert genannt, wird beispielsweise berechnet, wenn ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung den Besitzer wechselt, insbesondere beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien. Für den Verkaufspreis bzw. den Kaufpreis einer Immobilie ist der Verkehrswert eine der wichtigsten Grundlagen – ohne Ermittlung des Immobilien- bzw. Hauswertes in einem Verkehrswertgutachten laufen Eigentümer Gefahr , nicht den für das Objekt angemessenen Preis zu erhalten. Um einen entsprechenden Angebotspreis für den Verkauf einer Immobilie festzulegen, ist es wichtig, den tatsächlichen Grundstückswert beziehungsweise Hauswert zu kennen. „Nach Gefühl“ lässt sich dieser kaum richtig einschätzen, weshalb es einer professionellen Wertermittlung bedarf.

Was bedeutet Verkehrswert bei einer Versteigerung?

Die Ermittlung des Verkehrswertes spielt auch bei Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung oder bei der Steuererhebung durch das Finanzamt eine Rolle, da der Hauswert in diesen Fällen rechtlich relevant ist. Auch im Falle der Beleihung einer Immobilie zu Finanzierungszwecken ist eine Verkehrswertermittlung unumgänglich, da der maximale Beleihungswert von den Banken mithilfe des Verkehrswertes bestimmt wird.

Der Verkehrswert wird in der Regel auf Wunsch des Immobilienbesitzers, meist aufgrund eines Verkaufs, durch einen Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständigen ermittelt. Ein Verkehrswert, der gerichtlich anerkannt sein muss, darf nur durch einen geprüften Gutachter berechnet werden. Gerichtlich anerkannte Verkehrswertgutachten sind beispielsweise bei rechtlichen Auseinandersetzungen bezüglich einer Erbschaft oder Scheidung erforderlich. Möchten Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen, reicht in der Regel ein Kurzgutachten beziehungsweise eine kostenlose Immobilienbewertung online durch Makler oder andere Sachverständige aus. Diese stellt eine vereinfachte Form der Wertermittlung dar und bietet eine Orientierung für den Immobilienverkauf. Es werden weniger Faktoren einbezogen und in der Regel wird mit einer Preisspanne gearbeitet.

Da die Bezeichnung des “Sachverständigen” in Deutschland nicht geschützt ist, können sich auch nicht ausreichend qualifizierte Personen als Immobiliensachverständige bezeichnen. Daher sollte bei der Wahl eines Sachverständigen, Gutachters oder Maklers für die Ermittlung des Hauswertes auf entsprechende Qualifikationen, wie eine umfangreiche Marktkenntnis, geachtet werden.

Um im Rahmen einer Immobilienbewertung eine möglichst genaue Aussage über den Hauswert treffen zu können, müssen verschiedene Einflussfaktoren in das Wertgutachten einbezogen werden. Entscheidend für die Hausbewertung ist letztendlich die Gesamtheit dieser Aspekte.

4.1 Lage

Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Einflussfaktoren, da diese beständig ist und sich unmittelbar auf den Nutzungskomfort auswirkt. Hierbei wird zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden.

Was ist die Makrolage einer Immobilie?

Mit der Makrolage wird das räumliche Umfeld im weiteren Sinne beschrieben, also die Region, Stadt und der Stadtteil. Merkmale wie die überregionale Verkehrsanbindung, das Wachstum der Region bzw. der Stadt oder auch das kulturelle Angebot und Möglichkeiten der Freizeitgestaltung sowie natürlich die geographische Einordnung spielen dabei eine Rolle.

Was ist die Mikrolage einer Immobilie?

Die Mikrolage wird von der unmittelbaren Umgebung bestimmt. Dabei spielen Einflüsse wie die Nähe zur Innenstadt, die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbarer Nähe und die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr eine Rolle. Aber auch Störfaktoren wie beispielsweise ein angrenzendes Gewerbegebiet oder ein Lieferstandort fließen in die Bewertung der Mikrolage mit ein.

4.2 Merkmale der Immobilie

Selbstverständlich stellen auch die grundsätzlichen Eigenschaften der Immobilie eine wichtige Bewertungsgrundlage dar. Dabei werden zum einen ureigene Merkmale wie das Baujahr berücksichtigt. Noch wichtiger als das Baujahr, sind der Erhaltungszustand und die energetische Beschaffenheit. Hier entscheiden nicht die optischen Faktoren, sondern Kriterien wie Zustand, Bausubstanz und Energieeffizienz des Hauses. Je schlechter die Energiekennwerte eines Hauses sind, umso höher werden die Energiekosten ausfallen, was als Wertminderung in das Bewertungsverfahren einfließt. Ein weiterer Faktor für den Hauswert ist die Ausstattung des Objekts, welche meist durch das Baujahr geprägt ist. Hierbei ist nicht die Einrichtung gemeint, sondern ob und in welchem Zustand grundlegende Elemente vorhanden sind. Hier spielen beispielsweise das Alter und die Effizienz von Heizungen und den Einzelkomponenten in Badezimmer und Küche, aber auch die Verfassung von Bodenbelägen und Fenstern eine Rolle.

Die Grundfläche der Immobilie wird ebenso bewertet. Hierbei wird die Brutto-Grundfläche in Konstruktionsfläche und nutzbare Netto-Grundfläche unterteilt, welche schließlich im Vergleich bewertet wird. Auch die Anzahl und der Schnitt der Räume nehmen Einfluss. Grundsätzlich gilt: Wenn die Räume weitflächiger sind und sich so flexibler nutzen lassen, steigert dies den Hauswert.

Auch der Erschließungsgrad der Immobilie fließt mit ein: Hierbei wird der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz, sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz betrachtet.

4.3 Äußere Einflüsse

Neben den direkten Wertmerkmalen einer Immobilie werden auch andere Faktoren berücksichtigt, welche Einfluss auf die Nutzungsqualität und den zu erzielenden Verkaufspreis haben. Hierzu gehören rechtliche Aspekte, wie ein möglicher Denkmalschutz, der den Hauswert positiv, aber auch negativ beeinflussen kann. Verbindliche Sanierungsbeiträge, wenn das Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt, spielen ebenfalls eine Rolle.

Das bestehende eines Mietverhältnisses kann den Hauswert beeinflussen. Beim Kauf von Eigentumswohnungen besteht meist eine höhere Nachfrage nach nicht vermieteten Objekten, während von Kapitalanlegern bei Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäusern vermietete Wohnungen bevorzugt werden. Auch im Grundbuch eingetragene Altlasten, wie Wegerechte, Vorbau-, oder Erbbaurechte werden geprüft.

Schließlich nimmt auch die die aktuelle Marktlage Einfluss auf die Wertermittlung: Wenn das Angebot an Wohnraum gering ist, gibt es eine entsprechend größere Nachfrage und Kaufinteressenten sind eher bereit, tiefer in die Tasche zu greifen.

Das Finanzamt kommt vor allem bei der Erbschaft einer Immobilie ins Spiel. Denn Erbschaften aller Art unterliegen in Deutschland der Steuerpflicht. Das Finanzamt schätzt den Verkehrswert des Hauses, um so die Höhe der fälligen Erbschaftssteuer zu ermitteln. Der Hauswert und die Steuerlast werden in einem Feststellungsbescheid festgelegt. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert eines Hauses anhand vereinfachter Standardverfahren. Der Wertermittlungsstichtag für den Hauswert ist dabei der Todestag des Erblassers. Zur Berechnung bzw. Schätzung des Hauswertes durch das Finanzamt wird auf die von Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte zurückgegriffen. Bei der Hausbewertung werden jedoch keine Ausstattungs-, Lage- oder Zustandsmerkmale berücksichtigt, weshalb die im Feststellungsbescheid festgelegte Erbschaftssteuer deutlich zu hoch ausfallen kann. Einem zu hoch angesetzten Verkehrswert und einer damit erhöhten Steuerlast kann widersprochen werden. Dazu ist jedoch ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen erforderlich.

Grundlage: ImmoWertV

Auch wenn die oben genannten Punkte den Hauswert bestimmen, ist zu beachten, dass sich auch die möglichen Wertermittlungsverfahren für eine Hausbewertung in ihrer Herangehensweise unterscheiden und der errechnete Verkehrswert variieren kann. Die gesetzliche Basis für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Man unterscheidet zwischen drei verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren. Welche Berechnungsmethode wann sinnvoll ist, hängt von der Art der zu bewertenden Immobilie ab. Häufig werden auch mehrere Verfahren miteinander kombiniert.

6.1 Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren nimmt eine Verkehrswertermittlung anhand des zukünftig möglichen Ertrags vor. Dabei stehen Renditeüberlegungen im Vordergrund. Die Methode des Ertragswertverfahrens eignet sich deshalb vor allem für Gewerbeimmobilien, Mietshäuser und Wohnungen. Für Einfamilienhäuser kommt das Ertragswertverfahren weniger in Frage, da diese meist nicht vermietet sondern eigengenutzt sind. Das Ertragswertverfahren teilt sich in den Bodenwert und den Gebäudeertragswert auf. Dazu gehören Instandhaltungskosten, Mieteinnahmen und Kosten zur Bewirtschaftung des Grundstücks und Gebäudes. Das Ertragswertverfahren sollte in Zusammenarbeit mit Experten durchgeführt werden, da es sehr aufwendig ist.

• Zunächst muss der Jahresrohertrag ermittelt werden. Der Jahresrohertrag beschreibt die Mieteinnahmen für ein Jahr ohne die Nebenkosten. Der Jahresrohertrag wird dann mit den Betriebskosten multipliziert. Der sich hieraus ergebende Betrag muss wiederum vom Jahresrohertrag abgezogen werden, damit daraus als Ergebnis der Jahresreinertrag ermittelt werden kann.

• Im nächsten Schritt der Verkehrswertermittlung wird der Bodenwertverzinsungsbetrag ermittelt. Dieser ist das Ergebnis aus der Multiplikation des Liegenschaftszinses mit dem Bodenwert. Dieser Bodenwertverzinsungsbetrag wird wiederum vom Jahresreinertrag abgezogen.

• Aus der vorhergehenden Rechnung entsteht der Ertragswert, welcher im letzten Schritt mit dem Vervielfältiger multipliziert wird. Der Vervielfältiger errechnet sich über eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer. Je länger die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist, desto höher ist auch der Wert des Vervielfältigers. Von dem Gebäudeertragswert werden zuletzt Bauschäden abgezogen, der Verkehrswert des Bodens jedoch hinzuaddiert.

Rechenbeispiel Ertragswert

Eckdaten der Immobilie

• Grundstück: 500 qm

• Bodenrichtwert: 160 Euro

• Voraussichtliche Restnutzungsdauer: 60 Jahre

• Wohnfläche: 145 qm

• Monatsmiete: 1.087,50 € (7,50 € x 145 qm)

• Monatsmiete für Garagen: 100 €

• Bewirtschaftungskosten: 20% der Nettokaltmiete

• Liegenschaftszins: 2%

6.2 Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Die Ermittlung des Verkehrswertes mithilfe des Vergleichswertverfahrens erfolgt, wie es der Name bereits sagt, durch einen Vergleich. Immobilien, für die sich das Vergleichswertverfahren eignet, sind insbesondere unbebaute Grundstücke oder Eigentumswohnungen. Die Ermittlung des Vergleichswertes erfolgt hier über Vergleichsobjekte, die der zu verkaufenden Immobilie ähneln und auch in einer entsprechenden Lage verkauft wurden.

Im Vergleichswertverfahren wird dann der erzielte Kaufpreis des zu vergleichenden Objektes durch dessen Fläche geteilt. Anschließend wird die Summe mit der Fläche des zu bewertenden Objektes multipliziert.

6.3 Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Anwendung findet das Sachwertverfahren vor allem bei Immobilien in Eigennutzung, wie beispielsweise Einfamilienhäusern. Beim Sachwertverfahren wird zunächst der Verkehrswert des Bodens durch den Bodenrichtwert bestimmt, danach der Gebäudewert (Gebäudesachwert). Dieser ist das Ergebnis aus den typischen Herstellungskosten für ähnliche Gebäude (Normalherstellungskosten) abzüglich möglicher, altersbedingter Wertminderungen. Der Bodenwert und der Gebäudesachwert werden daraufhin addiert, um den vorläufigen Wert der Immobilie zu erhalten. Dieser muss dann mit dem Sachwertfaktor multipliziert werden. Der Sachwertfaktor ist abhängig vom Bodenrichtwert, dem Gebäudetyp und dem vorläufigen Sachwert. Das Sachwertverfahren gibt gewissermaßen an, wie viel es kosten würde, die betrachtete Immobilie erneut aufzubauen.

Rechenbeispiel Sachwert

Eckdaten der Immobilie

• Fläche des Grundstücks: 500 qm

• Bodenrichtwert: 160 €

• Wert des Hauses: 208.000 €

• Wert der zwei Garagen: 15.000 €

• Baujahr Haus: 1980

• Alter Gebäude: 40 Jahre

• Gesamtnutzungsdauer Gebäude: 100 Jahre

• Voraussichtliche Restnutzungsdauer: 100 - 40 = 60 Jahre (40% Abschlag)

• Sachwertfaktor von 1,3

Mit Hilfe dieser drei Wertermittlungsverfahren lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie kalkulieren. In jedem Fall ist es ratsam, eine Fachperson zu kontaktieren, die den Marktpreis bestimmt, den Sie für Ihre Immobilie erzielen können. Sie sollten dabei zusätzlich darauf achten, ob Sie ein Vollgutachten oder ein Kurzgutachten erstellen lassen wollen.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der ermittelte Verkehrswert und der spätere Angebotspreis beziehungsweise der tatsächlich erzielte Verkaufspreis oft nicht identisch sind. Die Ermittlung des Verkehrswertes bildet eine wesentliche Grundlage, um einen geeigneten Angebotspreis für den Verkauf festlegen zu können. Letztendlich ergibt sich der Verkaufspreis auch aus Angebot und Nachfrage, also durch die Marktlage, weshalb Verkehrswert nicht gleich Verkaufspreis ist. Ein angemessener Angebotspreis ist entscheidend für den Verlauf des Verkaufsprozesses. Ob dieser ober- oder unterhalb des Verkehrswertes angesetzt wird, hängt unter anderem von der angestrebten Verkaufsstrategie ab. Beim Bieterverfahren wird der Angebotspreis anfangs niedriger angesetzt, damit potenzielle Käufer sich gegenseitig überbieten und so den Preis in die Höhe treiben. Eine andere Variante ist es, den Angebotspreis bewusst höher anzusetzen und dem Käufer bei der Preisverhandlung dann einen Preisnachlass zu gewähren. In jedem Fall sollten Sie darauf achten, den Angebotspreis beim Verkauf Ihrer Immobilie nicht zu hoch oder zu niedrig anzusetzen, damit potenzielle Käufer nicht abgeschreckt werden oder Sie durch einen sehr niedrigen Angebotspreis ein Verlustgeschäft machen.

Auch wenn es bei einer Bestandsimmobilie einige wertsteigernde oder mindernde Faktoren, wie Baujahr und Lage gibt, die man nicht nachträglich beeinflussen kann, ist es möglich, den Wert der eigenen Immobilie zu steigern. Man unterscheidet zwischen Maßnahmen, die wertsteigernd sind und solchen, die den Wert eines Hauses oder einer Wohnung erhalten.

8.1 Immobilienwert erhalten durch vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen

Als Instandhaltung wird die Erhaltung des Hauswertes bezeichnet. Dabei handelt es sich um das Entfernen von Mängeln, die mit der Zeit aktiv oder passiv entstehen, beziehungsweise das konstante Beseitigen von Gebrauchsspuren durch den Hausbesitzer. Folgende Baumaßnahmen können zur vorbeugenden Instandhaltung beitragen und den Immobilienwert erhalten:

• Wartung der Heizungs-/ Lüftungsanlagen

• Dachreparaturen / Entfernen von Verschmutzungen

• Wartung des Wasserfilters des Trinkwasseranschlusses

• Beseitigung von Schädlingsbefall

• Anstrich der Fassade

• Spülung von Entwässerungsleitungen

8.2 Immobilienwert erhalten durch korrektive Instandhaltungsmaßnahmen

Des Weiteren gibt es auch korrektive Instandhaltungen, beispielsweise das Beseitigen von Rissen in der Fassade und losen Dachziegeln oder Reparaturen an der Versorgungstechnik eines Hauses. Soll der Hauswert der Immobilie langfristig erhalten bleiben, sollten diese Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig durchgeführt werden.

8.3 Immobilienwert steigern durch Modernisierungsmaßnahmen

Um den Wert einer Immobilie zu steigern, müssen darüber hinaus Modernisierungen vorgenommen werden. Grundsätzlich spricht man dabei von Modernisierungsmaßnahmen, die eine nicht mehr zeitgemäße Ausstattung eines Objekts ersetzen und ergänzen. Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind:

• Erhöhung des Schallschutzes

• Wärmedämmung von Dach, Fenster, Wänden

• Einrichtung einer energieeffizienteren Heiztechnik

• Legen neuer Elektroleitungen

• Wohnraumerweiterungen

• Modernisierung der Badezimmer-/ Küchenausstattung

• Verbesserung des Innenausbaus (z. B. Parkett)

Besonders positiv auf den Hauswert wirkt sich momentan der Einbau einer modernen Heizung mit Brennwerttechnik oder erneuerbaren Energien, wie beispielsweise Solarthermieanlagen, aus. Kaufinteressenten bevorzugen auch moderne Badausstattungen und einen qualitativen Innenausbau. Es ist ratsam, die Immobilie vorrangig im technischen Sinne zu modernisieren.

Wie teuer es ist ein Haus oder eine Wohnung schätzen zu lassen, hängt im Allgemeinen vom erwarteten Hauswert sowie vom Aufwand ab. Daher kann der Preis eines Wertgutachtens für ein Haus oder eine Wohnung variieren. Grundsätzlich können Immobiliengutachter ihr Honorar mit den Kunden frei aushandeln. Bevor Immobilienbesitzer einen Gutachter mit der Ermittlung des Hauswertes beauftragen, sollten sie daher mehrere Angebote einholen.

Wer zahlt das Verkehrswertgutachten?

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten werden in den meisten Fällen vom Eigentümer der Immobilien übernommen. Bei Wertgutachten, die vor Gericht benutzt werden sollen, richtet sich der Preis oft nach der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) von 2002, welche seit 2009 allerdings nicht mehr bindend ist. Dadurch sind die Kosten für Gutachten und Wertermittlungen nicht mehr fest geregelt. Bei McMakler haben Sie die Möglichkeit, eine kostenlose Immobilienbewertung online zu veranlassen. Sie ist unverbindlich, diskret und schnell. Anhand von Echtzeitdaten aus der Immobilienmarktforschung erhalten Sie so in nur wenigen Minuten eine erste fundierte Einschätzung zum Grundstückswert und Gebäudewert, die Sie für weitere Schritte im Vermarktungsprozess nutzen können.

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