Alle Fakten zum Denkmalschutz bei Immobilien

Sie möchten erfahren was Ihre Immobilie wirklich wert ist?

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Denkmalschutz ist der durch Gesetze gesicherte Schutz von Bodendenkmälern, Baudenkmälern und Kulturdenkmälern. Der Denkmalschutz ist in Deutschland Sache der Bundesländer, daher hat jedes der 16 Bundesländer sein eigenes Denkmalschutzgesetz (DSchG). Zum Denkmal gehören sowohl bewegliche Zubehör- und Ausstattungsteile, als auch Einfriedungen und Nebengebäude, wenn sie eine Einheit mit dem Denkmalwert bilden. Neben Hochbauten werden auch Gärten oder Parkanlagen sowie Friedhöfe unter Denkmalschutz gestellt. In den Denkmalschutzgesetzen werden Denkmäler (auch: Denkmale) definiert und verschiedene Begriffe unterschieden.

Begriffsbestimmung: Folgende Kriterien gelten im Denkmalschutz:

• Unter Baudenkmale fallen zum Beispiel Gebäude (Häuser, Kirchen, Teile von Gebäuden etc.), an deren Erhalt ein öffentliches Interesse besteht. Dieses kann aufgrund von architektonischen, historischen, künstlerischen sowie wissenschaftlichen Aspekten bestehen. Wenn die zuständige Denkmalbehörde dieses Interesse als gegeben ansieht, wird das betreffende Baudenkmal unter Denkmalschutz gestellt.

• Beim Bodendenkmal besteht ein öffentliches Interesse an dem Erhalt einer beweglichen oder unbeweglichen Sache, die sich im Boden oder in Gewässern befindet oder befunden hat. Das können zum Beispiel Befestigungsanlagen, Siedlungen oder auch Kult- und Bestattungsplätze sein.

• Unter Kulturdenkmal versteht man das Zeugnis vergangener Zeiten, welches durch sein Erscheinungsbild Informationen über seine Entstehungs- und Existenzzeit in sich birgt. Hier besteht ein öffentliches Interesse am Erhalt von Zeugnissen menschlicher Geschichte und Entwicklung.

Es gibt für jedes Bundesland in Deutschland eine aktuelle Fassung zum Denkmalschutzgesetz, diese kann bei der zuständigen Behörde angefordert werden. Die Denkmalschutzbehörden sind in der Regel bei den kreisfreien Städten sowie Landkreisen angesiedelt. Jeder Landkreis besitzt eine Behörde. Nordrhein-Westfalen stellt eine Ausnahme dar, hier sind die Gemeinden und die Stadtstaaten die zuständigen Behörden. Die oberste Denkmalschutzbehörde ist die zuständige Senatsverwaltung. Die untere Denkmalschutzbehörde wird von den jeweiligen Bezirksämtern dargestellt. Denkmalschutz und Denkmalpflege werden vom Land, den Landkreisen und den Gemeinden ausgeführt.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom Amtsgericht oder Grundbuchamt jeder Gemeinde geführt wird. Hier findet man alle Informationen über Eigentumsverhältnisse und eventuelle Lasten sowie Rechtsverhältnisse bezüglich aller Grundstücke.

Jeder Eintrag im Grundbuch gliedert sich in drei Abteilungen. In Abteilung 1 sind die Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaften vermerkt. In Abteilung 2 stehen Eintragungen über Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Darunter stehen Verfügungsbeschränkungen zum Wohnrecht sowie Sanierungsvermerke.

In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden aufgeführt. Die Denkmalliste wird vom Landesdenkmalamt des jeweiligen Bundeslandes stetig aktualisiert. Gemäß dem DSchG obliegt der Denkmalbehörde die nachrichtliche Aufnahme von Denkmalen in ein Verzeichnis (Denkmalliste) und dessen Führung.

Ein Eintrag, der die Immobilie als Baudenkmal kennzeichnet, steht zwar nicht direkt als solcher im Grundbuch, dennoch ist es von Vorteil, sich nach dem Grundbuchauszug der Immobilie dort zu erkundigen. Sollten Unklarheiten über den Denkmalschutz einer Immobilie bestehen, ist ein Blick in die amtliche Denkmalliste zu empfehlen.

Wer sich bei der Immobiliensuche für denkmalgeschützte Wohnimmobilien interessiert, muss unter Umständen diverse Auflagen der zuständigen Denkmalschutzbehörde beachten. Da eine Denkmalimmobilie in der Regel sanierungsbedürftig erworben wird, sollten sich Interessenten vor dem Kauf einer solchen Immobilie mit der unteren Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzen. Diese Behörde findet man beim Bauamt des Kreises oder der Kommune. Sie gibt Auskunft darüber, welche Auflagen bei Sanierung und Umbau zu erfüllen sind. Man sollte niemals mit den Baumaßnahmen beginnen, ohne vorher eine schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erhalten zu haben, denn grundsätzlich sind alle Sanierungs- und Umbaumaßnahmen an einer Denkmalimmobilie genehmigungspflichtig. Wohingegen denkmalerhaltende Maßnahmen an dem Gebäude keinen speziellen Auflagen unterliegen, solange der Umbau die Gestalt des Denkmals nicht wesentlich verändert. Ohne Genehmigung durch die Denkmalbehörde können Sie zudem nicht von den steuerlichen Vorteilen einer Denkmalimmobilie profitieren. Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann die Aufwendungen für förderungswürdige Maßnahmen steuerlich absetzen, soweit diese nicht schon durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen (Sanierungs- oder Entwicklungsfördermittel) gedeckt wurden. Dies wird im jeweiligen Denkmalschutzgesetz genauestens aufgeführt und geregelt. Aber auch hier gibt es wieder von Bundesland zu Bundesland Abweichungen.

Was sind denkmalerhaltende Maßnahmen?

• Erneuerung der Dacheindeckung

• Trockenlegung feuchter Wände

• Ausbesserungen beziehungsweise Erneuerung von Putzen und Anstrichen

Stuckapplikationen oder historische Ausmalungen in den Interieurs oder an Fassaden müssen fachgerecht restauriert werden. Bei der Außenfassade hat der Eigentümer nicht die freie Wahl, was die neue Farbe angeht. Die Fassadenfarbe muss dem historischen Denkmal angemessen sein. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude komplett umbauen möchte, bekommt meist die Arbeiten am Dachgauben oder Dachflächenfenster von der Behörde nicht genehmigt. Auch Fenstergrößen und -form dürfen häufig nicht verändert werden.

Innenliegende Veränderungsmaßnahmen, wenn sie den Charakter des Hauses nicht stark verletzen, unterliegen weniger strikten Auflagen als reine Außenmaßnahmen.

Strengen Auflagen unterliegen alle Nutzungsänderungen, die mit Grundrissveränderungen, Abbruch von Bauteilen, Hinzufügen neuer Elemente wie Loggien, Erkern, unpassenden Einzäunungen oder auch nur einem Bewegungsmelder zu tun haben. Also alle Eingriffe, die den historischen Charakter des Baudenkmals augenfällig verändern. Diese speziellen Maßnahmen unterliegen der Genehmigungspflicht und werden in der Regel von den Denkmalämtern abgelehnt.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und vermietet, kann dank der Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) in den ersten zwölf Jahren 100 Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Dabei können die Kosten in den ersten acht Jahren mit jährlich 9 Prozent und im 9. bis 12. Jahr mit je 7 Prozent geltend gemacht werden. Bewohnen Sie das Denkmal selbst, so können Sie lediglich 90 Prozent über zehn Jahre absetzen, also 9 Prozent pro Jahr.

Voraussetzung für die Denkmal-Afa ist, dass mit den Sanierungen erst nach Kauf der denkmalgeschützten Immobilie begonnen wird. Hierzu müssen Sie das Vorhaben bei der zuständigen Behörde genehmigen lassen und die Bescheinigung dem Finanzamt vorlegen.

Zusätzlich zur Denkmal-AfA kann mit der linearen AfA der Anschaffungswert der Denkmalimmobilie, abzüglich des Bodenwertes, abgeschrieben werden. Bei Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können 2,5 Prozent steuerlich geltend gemacht werden, bei Immobilien, die nach 1925 errichtet wurden, immerhin 2 Prozent.

Einen Antrag auf Denkmalschutz kann man bei der zuständigen Behörde stellen. Daraufhin wird ein Termin zur Ortsbesichtigung vereinbart und die Denkmalschutzbehörde entscheidet über die Beschaffenheit des Gebäudes. Wenn die Immobilie die Kriterien aus dem DSchG erfüllt, wird das Gebäude in die Denkmalliste aufgenommen.

Unter bestimmten Umständen kann man die Aufhebung des Denkmalschutzes beantragen. Wenn der Eigentümer der Ansicht ist, dass ein Gebäude den Status eines denkmalgeschützten Hauses nicht mehr verdient oder nachweisen kann, dass die ursprünglichen Gründe für den Denkmalschutz nicht mehr gegeben sind, kann die Aufhebung beim zuständigen Amt beantragt werden. Beruht die Argumentation beispielsweise auf der Basis der Unzumutbarkeit, wenn es um den Erhalt der Bausubstanz geht, hat man eventuell Erfolg. Denn 2002 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in einem Urteil festgehalten, dass auch der Denkmalschutz Grenzen hat. Ein Beispiel dazu ist die Villa Neizert in Neuwied in Rheinland-Pfalz. Im Jahr 1888 wurde die Villa als Wohngebäude von Friedrich Remy erbaut. Ab 1960 bis 1980 wurde das Gebäude für Verwaltungszwecke und als Labor genutzt. Nach 1980 beantragte der Eigentümer, die Firma Rasselstein GmbH, bei der Stadtverwaltung den Abriss der Villa. Die wirtschaftliche Nutzung sowie eine Erhaltung des Bauwerks seien nicht mehr zumutbar, wurde als Grund angegeben. Daraufhin wurde das Gebäude 1983 als Kulturdenkmal ausgewiesen. Der Eigentümer legte Einspruch ein und nach einem 20-jährigen Rechtsstreit entschied das BVerfG 2002, dass das „unzumutbare“ Gebäude abgerissen werden dürfe.

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