Abgeschlossenheitsbescheinigung: Wohnungen für den Verkauf abtrennen

Viele Wohnhäuser bestehen aus mehreren Wohnungen, die baulich voneinander getrennt sind. Um diese zudem gesetzlich abzugrenzen, sollten Eigentümer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen. Diese deklariert jede Einheit als Alleineigentum und ermöglicht somit einen Verkauf der einzelnen Wohnungen.

Doch ebenso ohne einen bevorstehenden Verkauf kann es sinnvoll sein, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen. In diesem Lexikonbeitrag erfahren Sie, wie wichtig diese Bescheinigung ist, wer sie ausstellt und welche Kosten dafür anfallen.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen sind vor allem für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern von Bedeutung. Wenn eine Immobilie aus mehreren voneinander abgetrennten Wohnungen besteht, sind diese auch gesetzlich zu separieren. 

Für den Fall, dass Sie eine einzelne Wohneinheit verkaufen möchten, muss diese als eigenständig deklariert sein. Genau das belegt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie teilt eine Immobilie in einzelne Wohnungen sowie Gemeinschaftseigentum auf.

Es handelt sich dann um eigenständige Eigentumswohnungen, die unabhängig voneinander verkauft werden können. Entscheidungen, die das gesamte Haus mit allen Wohneinheiten betreffen, werden dann in der Regel im Rahmen der Eigentümergemeinschaft getroffen.

Auch Kellerräume oder Flächen auf dem Dachboden, die einer Wohneinheit zugeordnet sind, müssen abschließbar sein. Parkplätze, die zu der Einheit gehören, haben eine entsprechende dauerhafte Markierung oder Beschriftung aufzuweisen.

Bei einer Abgeschlossenheitsbescheinigung handelt es sich um ein offizielles Dokument. Dieses zeigt den Grundriss des Gebäudes. Die vorhandene Fläche wird dabei in mehrere Einheiten unterteilt, die auf der Bescheinigung eingezeichnet sind.

Üblicherweise wird überdies in Textform festgehalten, welche Größe die einzelnen Wohnungen aufweisen, was sie auszeichnet und welche Flächen Sondereigentum sind. Es gibt für die Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Muster, das allgemeingültig ist: Sie werden von jeder Baubehörde individuell erstellt und können deshalb unterschiedlich aussehen.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist mit Kosten verbunden, die jedoch keiner einheitlichen Regelung unterliegen. Das heißt, dass diese von den Gemeinden festgelegt werden. Ein Blick in die entsprechende Baugebührenordnung kann weiterhelfen. 

Rechnen Sie damit, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung zwischen 30 und 150 Euro pro Einheit kostet. Es kann jedoch sein, dass für den Rest der erforderlichen Unterlagen weitere Kosten anfallen. Falls ein Architekt die Pläne für Sie erstellt, erhöht dies die Kosten für die Bescheinigung.

Sie beantragen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baubehörde des Ortes, in der sich die Immobilie befindet. Prüfen Sie in diesem Zusammenhang, welche Unterlagen benötigt werden. Das kann von Gemeinde zu Gemeinde variieren. 

Ferner kann sich die Bearbeitungsdauern unterscheiden: Wie lange Sie auf Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung warten müssen, hängt ebenfalls von der jeweiligen Behörde ab. Recherchen zeigen, dass es zwischen zwei Wochen und drei Monaten dauern kann. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin wird beispielsweise etwas länger dauern, da viele Behörden dort überlastet sind.

Sie erhalten nur dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn die einzelnen Einheiten auch tatsächlich voneinander getrennt sind. Wie bereits angesprochen, muss dafür ein separater und abschließbarer Eingang vorhanden sein. 

Die Einheit muss zudem eine Küche und sanitäre Anlagen aufweisen. Für eine deutliche Trennung der einzelnen Wohnungen sorgen Decken und Wände – es handelt sich also um Vorgaben, die die allermeisten separaten Wohnungen bereits erfüllen. Achten Sie gleichfalls darauf, dass dazugehöriges Sondereigentum abschließbar und gekennzeichnet ist.

Die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfordert verschiedene Dokumente. In der Regel handelt es sich dabei um folgende Unterlagen:

• aktueller Grundbuchauszug

• Lageplan 

• Aufteilungsplan

• Grundrisszeichnung

Am besten fragen Sie bei der zuständigen Baubehörde nach, ob weitere Auskünfte zu erteilen sind. Meist enthalten die Anträge detaillierte Anweisungen zu den einzureichenden Unterlagen.

Einige der Unterlagen für den Antrag der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind für Sie bei verschiedenen Ämtern anzufordern. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass die Hilfe eines Architekten notwendig ist. 

Sie brauchen detaillierte Pläne darüber, wie die Einheiten voneinander getrennt sind – das können Sie als Antragssteller zumeist nicht selbst leisten. Ein Architekt erstellt alle nötigen Pläne und kann gegebenenfalls auch den Antrag für Sie einreichen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung ähneln sich auf den ersten Blick und werden deshalb häufig miteinander verwechselt. Die Abgeschlossenheitserklärung ist jedoch nur einer von mehreren Bestandteilen der Teilungserklärung. 

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legt die einzelnen Einheiten fest und ermöglicht eine unabhängige Nutzung durch einzelne Mieter beziehungsweise Eigentümer. Wer plant, einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu verkaufen, braucht diese Bescheinigung zwingend.

Dies trifft ebenso für die Teilungserklärung zu. Diese besteht vor allem aus dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung. Der Aufteilungsplan zeigt die einzelnen Wohnräume, ihre Grundrisse und alle Nebenräume. Daraus geht obendrein die Lage im Gebäude und die Fläche hervor. Des Weiteren sind die Eigentumsanteile prozentual in dem Aufteilungsplan vermerkt. Die Gemeinschaftsordnung legt hingegen die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer fest. Dafür kann beispielsweise eine Hausordnung verfasst werden. Eine solche Vereinbarung ist nicht verpflichtend – wenn keine vorhanden ist, gelten die allgemeinen Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes. 

Die Teilungserklärung besteht also aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung und weiteren Dokumenten. Beide sind somit sehr wichtig und sollten von Eigentümern sorgsam verwahrt werden.

Steht eine Immobilie, die aus mehreren Wohneinheiten besteht, zum Verkauf, dann ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung enorm wichtig. Das Gleiche gilt für den Kauf einer Wohnung: Oftmals ist dies eines der ersten Dokumente, das Banken anfordern, bevor sie einen Kredit vergeben. Wenn Sie eine einzelne Wohneinheit kaufen oder verkaufen möchten, sollten sich somit an die zuständige Baubehörde wenden und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen.