Abtretung: Maßnahme zur Immobilienfinanzierung

Wer den Kauf oder Bau einer Immobilie mithilfe der Bank finanziert, von dem verlangt diese grundsätzlich, dass eine Grundschuld im Grundbuch festgehalten wird. Kommt es zur Anschlussfinanzierung, stellt sich für Immobilieneigentümer die Frage nach etwaigen günstigeren Konditionen. Eine praktische Lösung, um die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank zu ermöglichen, bietet die Abtretung der Grundschuld.

Die Abtretung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 398 geregelt und legt die Option fest, Forderungen von einem Gläubiger auf einen Dritten zu übertragen. Dieser wird dadurch zu dem neuen Gläubiger. Der bisherige Gläubiger wird dabei als Zedent bezeichnet. Der neue Gläubiger, welcher die Forderung empfängt, ist der sogenannte Zessionar. Eine Abtretung wird auch Zession genannt. Innerhalb einer Immobilienfinanzierung kann die Abtretung einer Grundschuld eine kostensparende Alternative darstellen. Läuft bei einer Baufinanzierung die Zinsbindung aus, sollte sich der Kreditnehmer Gedanken zur Anschlussfinanzierung machen. Entscheidet sich der Kreditnehmer in dieser Phase, die Bank zu wechseln, kann im Zuge der Abtretung die Grundschuld von der bisherigen Bank an die neue Bank weitergereicht werden. Die Abtretung wird im Grundbuch der Immobilie festgehalten.

Diese Umschuldung kann sich für den Kreditnehmer als lohnend erweisen, da dieser mit dem zukünftigen Kreditgeber neue Konditionen aushandeln kann. Der neue Kreditgeber benötigt allerdings wie die bisherige Bank eine Kreditsicherheit: die Grundschuld. Durch eine Grundschuldabtretung wird die bisherige Grundschuld einfach auf die neue Bank übertragen, ohne dass eine erneute Grundschuldeintragung vorgenommen werden muss. Eine Grundschuldeintragung ist in der Regel mit hohen Kosten für den Kreditnehmer verbunden, die er sich mit einer Abtretung sparen kann.

Um eine Abtretung vorzunehmen, müssen die Forderungen ausreichend benennbar sein. Das heißt konkret, dass die Schuld genau bekannt sein muss. Ein Kredit bei einer Bank zum Beispiel kann deshalb abgetreten werden, weil die vorhandene Restschuld exakt angegeben werden kann.

Die Abtretung erfolgt über einen sogenannten Abtretungsvertrag. In diesem geben der bisherige und der neue Gläubiger übereinstimmende Willenserklärungen ab, dass eine Abtretung erfolgen soll. Der Vertrag bedarf grundsätzlich keiner notariellen Beglaubigung. Bei einer stillen Abtretung muss der Schuldner nicht über den Gläubigerwechsel informiert werden und richtet seine Zahlungen weiterhin an den alten Gläubiger. Bei einer offenen Abtretung begleicht der Schuldner die Forderungen künftig bei dem neuen Gläubiger. Neben der Grundschuldabtretung gibt es weitere Formen der Abtretung.

Eine Abtretung kann ebenso zur Absicherung von Zahlungsforderungen eingesetzt werden. So setzen einige Erbringer von Bauleistungen noch vor der Leistungserbringung die Abtretung des vereinbarten Entgelts. Bei der Sicherheitsabtretung tritt der Bauherr die Forderung an den Bauunternehmer ab, um ein Darlehen abzusichern. Das Geld verbleibt jedoch zunächst auf dem Konto des Bauherrn, allerdings wird der Rückzahlungsanspruch gegenüber der Bank bereits auf den Bauunternehmer übertragen.

Die Sicherungsabtretung wird außerdem oftmals im Rahmen einer endfälligen Baufinanzierung vereinbart, bei der der Schuldner den Kredit am Laufzeitende als Gesamtbetrag zurückzahlen muss. Kreditinstitute verlangen als Gegenwert eine Absicherung. Dazu werden häufig Rechte aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen weitergereicht.

Nicht in jedem Fall benötigt ein Immobilieneigentümer bei einem Wechsel des Kreditinstituts die gesamte bisherige Grundschuld. Oftmals wurde aufgrund der vorherigen Zinsbindung bereits ein Teil des Darlehens getilgt. Die Anschlussfinanzierung wird von Kreditnehmern zudem häufig dazu genutzt, die Restschuld mithilfe eines höheren Betrags zu tilgen. Die vereinbarte Grundschuld ist daher höher als der Betrag, den das neue Kreditinstitut finanzieren soll. Es lohnt sich also, die Grundschuld entsprechend anzupassen.

Die bestehende Grundschuld wird demnach nicht gelöscht und neu zugunsten der neuen Bank festgelegt, sondern eine Teilabtretung der alten Grundschuld vorgenommen. War zuvor eine Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro zugunsten der vorherigen Bank eingetragen, können im Zuge der Teilabtretung beispielsweise 100.000 Euro an die neue Bank abgetreten und 50.000 Euro der Grundschuld gelöscht werden. Bei der Teilabtretung fallen keine Notargebühren an.