Abzinsung: Immobilieninvestitionen richtig bewerten

Wenn Sie in eine Immobilie investieren, spielen Zinsen aus unterschiedlichen Gründen eine wichtige Rolle. Einen Sonderfall stellt dabei die Abzinsung dar: Sie wirft einen Blick in die Zukunft und ermittelt den zukünftigen Wert Ihres Objekts oder einer Zahlung. Wie Sie die Abzinsung berechnen und wieso diese so wichtig ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die Abzinsung ist auch unter dem Begriff Diskontierung bekannt. Mit dieser Methode wird der Wert einer zukünftigen Zahlung berechnet – und zwar zum heutigen Zeitpunkt. Die Höhe von Zinsen kann sich verändern: Deshalb hat ein Geldbetrag heute nicht zwingend denselben Wert wie in der Zukunft. 

Was in der Theorie ziemlich verwirrend klingt, lässt sich anhand von Praxisbeispielen einfach erklären. Mithilfe der Abzinsung können Sie berechnen, wie viel eine Summe, die Sie zukünftig besitzen werden, heute wert ist. Diese Methode kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn Investitionsmöglichkeiten in Immobilien geprüft und verglichen werden sollen. 

Folgende Parameter müssen bekannt sein, um die Abzinsung durchzuführen:

• Endkapital

• Zinssatz

• Laufzeit

Die Formel für die Abzinsung lautet: Barwert = Ursprungswert x Abzinsungsfaktor

Der Barwert gibt die Höhe des Betrags in der aktuellen Zeit an. Der Abzinsungsfaktor muss hingegen separat berechnet werden. Dafür nutzen Sie die Formel: 1 / (1+r)^n = 1 /q^n (r gibt dabei den Zinssatz an, mit dem Sie rechnen möchten, während n die Laufzeit ist).

Die Abzinsung wird hauptsächlich in der Immobilienbranche und im Handelsrecht verwendet. Ein gängiges Praxisbeispiel ist die Investition in eine Immobilie. Die Erträge liegen noch in der Zukunft – mithilfe der Abzinsung und der dazugehörigen Formel können Investoren prüfen, wie viel diese Investition heute schon wert ist.

Wer Immobilien gekauft hat, ermittelt durch die Abzinsung außerdem, ob die Investition rentabel war oder nicht. Zudem kann dadurch auch geprüft werden, welches Anfangskapital notwendig ist, um einen bestimmten Betrag zu erzielen. 

Nehmen wir dafür das Beispiel eines Kapitalanlegers. Dieser möchte eine Immobilie kaufen, die in 20 Jahren einen Wert von 400.000 Euro hat. Er will nun wissen, wie viel er heute dafür investieren müsste, wenn wir von einem Zinssatz von drei Prozent ausgehen. 

Mit Hilfe der Formel für die Abzinsung stellt er folgende Rechnung auf:

400000 x 1/((1+0,03)²⁰)= 221.483,94

Der errechnete Wert gibt nun an, dass der Anleger heute 221.483,94 Euro investieren müsste, um in 30 Jahren einen Barwert von 400.000 Euro zu erhalten.

Die oben genannte Formel für die Abzinsung ermöglicht es Ihnen, Zahlungen und Investitionen miteinander zu vergleichen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten stattfinden. Das ist beim Anlegen von enormer Wichtigkeit. 

Wenn Sie beispielsweise in eine Immobilie investieren möchten, aber mehrere Objekte in der engeren Auswahl haben, dann sollten Sie die Abzinsung nutzen. Sie können damit errechnen, welche Möglichkeit am rentabelsten ist. 

Hierfür ermitteln Sie, mit welchen Erträgen zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft zu rechnen ist. Anschließend zinsen Sie die Erträge auf die aktuelle Zeit ab und erhalten vergleichbare Werte.

Das Einkommensteuergesetz umfasst spezifische Regelungen bezüglich der Abzinsung. Verbindlichkeiten und Rückstellungen müssen mit einem Satz von 5,5 Prozent abgezinst werden, wenn sie in der Steuererklärung ausgewiesen werden sollen. 

Bei den Rückstellungen gibt es drei Ausnahmen – in diesen Fällen müssen sie nicht abgezinst werden:

• Bei den Rückstellungen handelt es sich um Vorausleistungen.

• Die Verbindlichkeit ist verzinslich. 

• Die Laufzeit der Rückstellung liegt näher als 12 Monate am Bilanzstichtag.

Ähnliche Ausnahmen gelten für das Abzinsen von Verbindlichkeiten. Es ist somit im Einzelfall zu prüfen, ob eine Abzinsung vorgeschrieben ist oder nicht.

Eng mit der Abzinsung in Zusammenhang steht die Kapitalwertmethode. Es handelt sich dabei um eine Rentabilitätsrechnung: Sie können damit ermitteln, ob sich eine Investition auszahlen wird oder nicht. 

Wenn Sie dies mit der Kapitalwertmethode berechnen möchten, brauchen Sie dafür den Zinsfuß. Dieser gibt an, wie viel die Investition pro Jahr abwerfen soll. Anschließend werden alle erfassten Ein- und Auszahlungen rund um die Anlage mithilfe des Zinsfußes abgezinst. 

Diese Methode ist deutlich umfangreicher, wird aber häufig im Zusammenhang mit der Abzinsung genannt – denn ohne die Abzinsung ist es nicht möglich, die Kapitalwertmethode anzuwenden.

Wer in Immobilien investiert, möchte einen möglichst großen Ertrag damit erzielen. Mit der Methode der Abzinsung haben Sie die Möglichkeit, den zukünftigen Wert einer Anlage auf heute herunterzurechnen. Dafür ziehen Sie die Zinsen der Laufzeit ab und wissen, wie viel die Investition aktuell wert wäre. Die Abzinsung sorgt somit für Vergleichbarkeit und schafft eine gute Grundlage für rentable Investitionen. 

Privatpersonen werden von dieser Methode eher nicht angesprochen. Wer eine Immobilie selbst bewohnen möchte, sollte sich auf den Zustand des Gebäudes fokussieren und für eine sichere Finanzierung sorgen.