AfA: Abschreibung von Immobilen einfach erklärt

Die AfA-Abschreibung ermöglicht unter anderem vermietenden Eigentümern und Unternehmen, einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten ihrer Immobilien jährlich abzusetzen und dadurch ihre Steuerlast zu reduzieren. Doch wer kann in welchem Maße von dieser Regelung profitieren? Hier finden Sie die wichtigsten Informationen im Überblick.

Die Abkürzung AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ und bezieht sich auf die steuerliche Abschreibung von Immobilien. Die Bedingungen für die AfA regelt das Einkommensteuergesetz (EStG). Immobilieneigentümer können steuerliche Vorteile wahrnehmen, indem sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes in ihrer Steuererklärung berücksichtigen. Allerdings können nur solche Wirtschaftsgüter abgesetzt werden, die einem Verschleiß unterliegen. Bei Immobilien bedeutet dies, dass nur das Gebäude selbst, nicht jedoch das Grundstück, steuerlich abgesetzt werden kann. Die AfA stellt also die Grundlage dafür dar, den zukünftigen Wertverlust des Gebäudes steuerlich anzuerkennen.

Laut § 7 EStG fällt unter die AfA die Abschreibung von Anschaffungs-, Neben- und Herstellungskosten. Zu den Anschaffungs- und Nebenkosten zählen Posten wie:

• Kaufpreis

• Notarkosten

• Maklerprovision

• Grunderwerbsteuer

• Kosten für ein Gutachten

Als Herstellungskosten gelten beispielsweise:

• Ausgaben für die Baugenehmigung und -abnahme

• Aufwendungen für Baumaterial

• Kosten für Handwerkerleistungen

• Aufwendungen für neu installierte Anschlüsse an das Strom-, Gas- und Wassernetz

• Kosten für Ausschachtungsarbeiten und andere gängige Erdarbeiten

• Aufwendungen für die Umzäunung des Grundstücks (einschließlich Hecken oder Bäume)

• Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Baustelle

Möchten Eigentümer noch während der laufenden steuerlichen Nutzungsdauer ihre Immobilie verkaufen, enden die Abschreibungen für den Verkäufer zeitlich anteilig mit dem Monat des Verkaufs, der durch die notarielle Beurkundung bestimmt wird. Wenn zum Beispiel der Verkauf im November stattfindet, kann der Verkäufer noch elf Zwölftel des Abschreibungsbetrags für das laufende Jahr geltend machen. Für den Käufer der Mietimmobilie beginnt hingegen die Nutzungsdauer von vorne. Die bisherigen Abschreibungen werden nicht fortgeführt, sondern neu berechnet.

Auch im Unternehmenskontext sind Abschreibungen möglich und können bei sogenannten Anlagegütern angewendet werden. Anlagegüter sind materielle oder immaterielle Vermögenswerte, die langfristig im Unternehmen eingesetzt werden, um Einkommen zu generieren – sie werden also nicht für den Verkauf im normalen Geschäftsverlauf erworben. Vielmehr dienen Anlagegüter dazu, den Geschäftsbetrieb aufrechtzuerhalten oder zu erweitern. Typische Beispiele für Anlagegüter sind:

• Gebäude und Grundstücke

• Maschinen und Ausrüstung

• Fahrzeuge und Transportmittel

• Computer und Software

• Möbel und Einrichtungsgegenstände

• Patente und Lizenzen

• Werkzeuge und Produktionsanlagen

• Anlagen für erneuerbare Energien (z. B. Solaranlagen)

Diese Anlagegüter werden in der Regel über einen längeren Zeitraum im Unternehmen genutzt und tragen zur Erwirtschaftung von Einkommen oder zur Wertsteigerung des Unternehmens bei. Die steuerliche Behandlung von Ausgaben für Anlagegüter unterscheidet sich von den direkten Betriebsausgaben, da der Wert des Anlageguts selbst in den Betrieb einfließt. Die meisten Anlagegüter verlieren jedoch im Laufe der Zeit aufgrund von Abnutzung an Wert – dieser Wertverlust kann als Betriebsausgabe berücksichtigt und im Rahmen einer AfA per Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Die Abschreibung auf Anlagegüter variiert je nach Anlagegut abhängig von den Anschaffungskosten und der als üblich angesetzten Nutzungsdauer im Betrieb. 

Anlagegüter, die keiner Abnutzung unterliegen (wie beispielsweise Grundstücke), verlieren im Laufe der Zeit nicht automatisch an Wert und können daher nicht als AfA-Abschreibung behandelt werden. Wenn abschreibungsfähige Anlagegüter verkauft werden oder auf andere Art aus dem Betrieb ausscheiden (etwa durch Verlust oder Entsorgung), endet die AfA-Abschreibung. Je nach aktuellem Stand der Abschreibung und dem Verkaufserlös entsteht entweder ein Gewinn oder Verlust – steuerlich wirksam zum Zeitpunkt des Ausscheidens des Anlageguts.

Eine AfA-Abschreibung reduziert nicht nur die Steuerlast, sondern erlaubt es, die Kosten für Immobilien oder andere, im Wert verlierende Anlagegüter über die gesamte Nutzungsdauer zu verteilen. Zudem wird mit einer Abschreibung der Wertverlust von Immobilien und Anlagegütern anerkannt – dadurch kann dieser steuerlich geltend gemacht werden. Mithilfe der AfA-Abschreibung und ihren Vorteilen sollen vor allem Anreize für Investitionen in Immobilien geschaffen und die Liquidität der Investoren gewahrt werden.