Altlastenauskunft: Bebaubarkeit eines Grundstücks prüfen

Sie haben ein herrliches Grundstück gefunden und können es kaum abwarten, dass der Hausbau beginnt? Bevor Sie zur Tat schreiten und das Grundstück kaufen, sollten Sie sich zuvor unbedingt um eine Altlastenauskunft bemühen. Diese gibt unter anderem Aufschluss darüber, inwiefern ein Grundstück bebaubar ist. Worum es sich bei Altlasten handelt, wo Sie eine Altlastenauskunft erhalten und was Sie tun können, falls ein Verdacht auf Altlasten auf einem Grundstück besteht, erklären wir Ihnen im Folgenden.

Wer ein Grundstück kauft, kann auf den ersten Blick kaum ausmachen, was genau sich im Grundstücksboden verbirgt. Verstecken sich dort sogenannte Altlasten, können diese eine Bebauung oder anderweitige Nutzung des Grundstückes verkomplizieren.

Laut Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) werden als Altlasten sogenannte Altablagerungen und Altstandorte bezeichnet, durch welche schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für Einzelpersonen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.

Gemäß §2 Abs 5. BBodSchG handelt es sich bei Altablagerungen um Grundstücke, auf denen Abfälle verarbeitet oder gelagert werden. Altstandorte hingegen sind Grundstücke, auf denen ehemals umweltgefährdende Stoffe verarbeitet wurden. Altlasten sind schädliche Stoffe oder Materialien, die das Grundstück verunreinigen und die Bodenfunktion beeinträchtigen. Zu den Altlasten zählen zum Beispiel:

• Asbest

• Altöl

• Chemikalien wie Treibstoffe oder Mineralöle

• Giftstoffe

• Schwermetalle wie Quecksilber oder Cadmium

• Rüstungsspezifische Materialien wie Explosivstoffe oder chemische Kampfmittel

Bei manchen Grundstücken besteht aufgrund ihrer früheren oder gegenwärtigen Nutzung ein begründeter Verdacht auf bestehende Altlasten. Das kann auch der Fall sein, wenn dazu bislang keine konkreten Feststellungen getroffen wurden. Solche Grundstücke werden auch als Altlastenverdachtsflächen bezeichnet. Unter diese fallen zum Beispiel ehemalige Tankstellen, Werkstätten, Mülldeponien, Fabrikgelände oder Militärstandorte.

Bestehende Altlastenverdachtsflächen sind im sogenannten Altlastenkataster der zuständigen Behörde vermerkt. Besteht bei anderen Grundstücken der Verdacht, Altlasten zu enthalten, sollte eine Altlastenauskunft erfragt werden.

Möchten Sie ein Grundstück erwerben, bei dem Sie Altlasten vermuten – oder grundsätzlich unschöne Überraschungen vermeiden möchten – haben Sie vorab einige Möglichkeiten, dies zu prüfen. Denn: Haben Sie das Grundstück bereits gekauft, sind Sie als Eigentümer gesetzlich für das Grundstück und mögliche Altlasten verantwortlich.

Besteht ein Verdacht, kann zum Beispiel ein professionelles Bodengutachten Aufschluss geben. Bei diesem werden Bodenproben genommen und analysiert. Gehört Ihnen das Grundstück nicht selbst, benötigen Sie das Einverständnis des Eigentümers, damit der Gutachter das Grundstück betreten und die Untersuchung durchführen kann. Die Kosten für das Bodengutachten tragen in dem Falle Sie als Auftraggeber.

Günstiger ist es, eine Altlastenauskunft bei der zuständigen Behörde einzuholen, die über mögliche Altlasten informiert.

Grundsätzlich kann jede Person eine Altlastenauskunft zu einem Grundstück beantragen – vorausgesetzt, sie kann ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn diese Person Eigentümer oder Kaufinteressent eines Grundstückes ist.

Die Altlastenauskunft wird bei der zuständigen Landesumweltbehörde beantragt, welche das sogenannte Altlastenkataster oder Altlastenverdachtsflächenkataster verwaltet. In Berlin können Interessierte einen Antrag auf Auskünfte aus dem Bodenbelastungskataster (BBK) einreichen.

Um eine Altlastenauskunft zu erhalten, bedarf es lediglich eines formlosen Antrags bei der zuständigen Behörde. Oftmals kann dieser Antrag auch online auf der Internetseite der Behörde gestellt werden.

In der Regel sollte deer Antrag Folgendes enthalten:

• Adresse des Grundstücks

• Flurstückbezeichnung des Grundstücks

• als Eigentümer: Eigentumsnachweis, z. B. Kopie des Grundbuchauszuges

• als Nichteigentümer: Zustimmungserklärung des Grundstückeigentümers

Wer eine Altlastenauskunft einholen möchte, muss mit einer Bearbeitungsgebühr rechnen. Diese bemisst sich nach den vorliegenden Einträgen im Altlastenkataster.

Die Kosten für eine Altlastenauskunft liegen deutschlandweit im Durchschnitt bei 35 Euro je Grundstück, wenn eine Bebauung mit einem Wohngebäude geplant ist und ein Negativergebnis vorliegt.

Höhere Kostensätze werden zum Beispiel in Berlin für positive Bescheide erhoben, und wenn es sich um Gewerbeimmobilien oder besonders große Flächen handelt.

Ergibt sich aus der Altlastenauskunft oder einem Bodengutachten, dass das Grundstück mit Altlasten belastet ist, muss die betroffene Fläche saniert werden, bevor sie bebaut werden kann. Die Pflicht zur Sanierung ist in §4 BBodSchG festgelegt. Theoretisch ist an erster Stelle der Verursacher für die Beseitigung der Altlasten zuständig. Ist dieser nicht zu ermitteln, ist der Grundstückseigentümer zur Sanierung verpflichtet. Die Haftung für Altlasten auf dem Grundstück gilt auch, wenn dem Eigentümer diese zuvor nicht bekannt waren.

Laut §2 Abs. 7 BBodSchG müssen die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, um

• Schadstoffe zu vermindern oder zu beseitigen,

• die Ausbreitung der Schadstoffe langfristig einzudämmen oder zu unterbinden,

• schädliche Veränderungen, die die Bodenbeschaffenheit physikalisch, chemisch oder biologisch beeinträchtigen, zu verhindern.

Die Sanierung von Altlasten ist nicht nur kostspielig, sondern auch zeitaufwendig. Je nachdem, wie stark das Grundstück verunreinigt oder wie es beschaffen ist, kann die Wiederherstellung der Bodenfunktion herausfordernd sein. In den meisten Fällen muss belasteter Boden entsorgt werden, manchmal erweist sich sogar ein vollständiger Austausch des Bodens als notwendig. Zudem kann der Boden möglicherweise chemisch oder physikalisch behandelt werden.

Die Kosten für die Sanierung von Altlasten hängen grundsätzlich vom Grad der Verunreinigung ab. Problematisch ist, dass dieser sich oft erst während der Sanierungsmaßnahmen feststellen und sich der Aufwand erst dann beziffern lässt. Wer eine Altlastenauskunft erhalten hat, bekommt in dem Zuge auch Informationen darüber, welche Altlasten vorliegen, und kann die Höhe der Sanierungskosten im Vorfeld ungefähr ausmachen.

Wer erst beim Hausbau feststellt, dass das Grundstück mit Altlasten kontaminiert ist, muss mit erheblichen Mehrkosten rechnen. Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen belasten nicht nur den Geldbeutel, sondern verzögern auch das Bauprojekt maßgeblich. Möchten Eigentümer hingegen ein Grundstück mit Altlasten verkaufen, müssen sie mit einem geringeren Grundstückswert rechnen.

Um böse Überraschungen wie die Kosten für die Sanierung der Altlasten zu vermeiden, sollte vor jedem Kauf eine Altlastenauskunft angefragt werden. Bedenken Sie zudem, dass eine Negativauskunft keine Garantie dafür ist, dass keine Altlasten auf dem Grundstück bestehen. Haben Sie einen Verdacht, dann können andere Maßnahmen wie eine professionelle Bodenprobe Aufschluss geben.