Architektenvertrag – was sollten Bauherren beachten?

Wenn Sie für die Umsetzung Ihres Traums vom Eigenheim einen Architekten beauftragen, sollten Sie alle getroffenen Absprachen für das anstehende Bauprojekt vertraglich vereinbaren. In diesem Beitrag erfahren künftige Bauherren, wozu der sogenannte Architektenvertrag dient, auf welchen Rechtsgrundlagen er basiert und welche Vorteile die Verschriftlichung für Bauherren mit sich bringt.

Beim Architektenvertrag handelt es sich um eine zwischen Bauherren und Architekten getroffene Vereinbarung. Der privatrechtliche Werkvertrag beschließt den gegenseitigen Leistungsaustausch, also in dem Fall die zu erbringenden Architektenleistungen und das dafür vereinbarte Honorar.

Die Rechtsgrundlagen zum Architektenvertrag sind im BGB (§§ 631 – 651 Bürgerliches Gesetzbuch) verankert. Sie beinhalten allgemeingültige Vorschriften hinsichtlich der Vergütung, zu Vertragsänderungen, Kündigungsregelungen sowie zu den Zahlungsmodalitäten.

Der Architektenvertrag ist grundsätzlich frei verhandelbar und nicht in Schriftform zu erbringen. Um die eigenen Interessen in einem möglichen Konfliktfall jedoch durchzusetzen, ist es ratsam, alle wichtigen Vertragsbestandteile schriftlich zu formulieren. Hier ein Überblick über die grundlegenden Vertragsinhalte:

Folgende Punkte gehören in jedem Fall in den Vertrag:

• Vertragspartner 

• Vertragsgegenstand

• Vertragsgrundlage

• Leistungsumfang 

• Vergütung

• Nebenkosten

Darüber hinaus empfehlen wir, auch Regelungen zu den folgenden Aspekten im Vertrag zu berücksichtigen:

• Fristen und Termine

• Baukostenobergrenze

• Kündigung

Vertragspartner

Bei den Vertragspartnern handelt es sich um den Bauherrn beziehungsweise die Bauherren auf der einen Seite und dem Architekten oder dem Architektenbüro – beziehungsweise dem Erbringer der Architekturleistungen – auf der anderen Seite.

Vertragsgegenstand

In diesem Vertragsabschnitt wird das Bauvorhaben definiert: Art des Gebäudes, Bezeichnung des Grundstücks, auf dem gebaut wird, Bautyp und Bauweise, Ausstattungsmerkmale und technische Installationen.

Vertragsgrundlage

Die aktuell gültigen Bestimmungen des Werkvertrages (BGB §631 ff.) stellen die Grundlage für Architektenverträge in Deutschland dar. Als Bemessungsgrundsatz für die Abrechnung der Architektenleistungen dient die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) als Orientierungshilfe. Hierbei handelt es sich jedoch lediglich um unverbindliche Empfehlungen, da das Honorar grundsätzlich frei verhandelbar ist. 

Leistungsumfang

In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) werden neun Leistungsphasen unterschieden, die sich wiederum in fünf Planungsstufen gliedern. Der Bauherr hat die Möglichkeit, dem Architekten einen Vollauftrag über alle Leistungsphasen zu erteilen oder einzelne Leistungspakete zu buchen. Die folgenden Leistungspakete stehen dabei zur Auswahl: 

• Stufe 1: Vorentwurfsphase (Leistungsphase 1–2)

• Stufe 2: Entwurfsplanung (Leistungsphase 3–4)

• Stufe 3: Realisierungsplanung (Leistungsphase 5–7)

• Stufe 4: Bauleitung (Leistungsphase 8) 

• Stufe 5: Objektbetreuung nach Fertigstellung (Leistungsphase 9) 

Teilaufträge ermöglichen unter Umständen einen unkomplizierten Wechsel des Architekten. Dies ist für Sie als Bauherr insbesondere dann vorteilhaft, wenn die Ergebnisse oder die Zusammenarbeit nicht den eigenen Erwartungen entsprechen.

Vergütung

Das Honorar für Architekten war bis zu einer Entscheidung des Europäischen Gerichthofs Mitte 2019 in der HOAI vorgeschrieben. Seit dem Urteil, das diese Honorar-Regelungen für unzulässig erklärte, ist die Leistungsvergütung freie Verhandlungssache zwischen Bauherren und Architekten. Oft stellt sich der Bauherr die Frage, ob er den Architekten auszahlen muss, auch wenn dieser nicht die vertraglich vereinbarte Leistung erbracht hat. Obwohl der Architekt theoretisch erst nach vollständig erbrachter Leistung Anspruch auf sein Honorar hat, wird dies in der Praxis häufig umgangen. In den meisten Architektenverträgen wird vereinbart, dass Zahlungen nach Leistungsfortschritt in Abschlägen fällig werden.

Nebenkosten

Als im Vertrag aufgeführte Nebenkosten können Telefon-, Porto oder Kopierkosten anfallen. Reisekosten oder Anfahrtskosten zur Baustelle werden häufig durch die Honorare abgegolten oder gesondert in Rechnung gestellt.

Termine und Fristen

Solange die Baugenehmigung noch nicht vorliegt, ist es schwierig Termine zu vereinbaren. Es ist jedoch sinnvoll vorab zu bestimmen, dass das Projekt innerhalb einer vorgegebenen Frist ab Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden muss. Der weitere Ablauf ist planbar und sollte unter der Einberechnung von zeitlichen Puffern vertraglich terminiert werden.

Baukostenobergrenze

Ganz entscheidend ist, dass im Architektenvertrag eine Erklärung zur Höhe der späteren Baukosten, bestenfalls sogar eine Baukostenobergrenze, enthalten ist. Damit wird sichergestellt, dass ein bestimmtes Budget nicht überschritten wird. Fehlt eine solche Vereinbarung im Vertrag, so hätten Sie als Bauherr keinen Schadenersatzanspruch. 

Kündigung

Gemäß §648 BGB darf der Architektenvertrag seitens des Bauherrn jederzeit ordentlich gekündigt werden. In Sonderfällen ist auch eine außerordentliche Kündigung möglich, zum Beispiel dann, wenn das vereinbarte Budget für das Bauprojekt deutlich überschritten wird oder die Leistungen des Architekten erhebliche Mängel aufweisen.

Wir empfehlen Ihnen, sich intensiv mit allen Vertragsinhalten auseinanderzusetzen und vor der Vertragsunterzeichnung im Zweifel einen spezialisierten Rechtsanwalt für Baurecht hinzuziehen. Ein solider Architektenvertrag begünstigt die gute Zusammenarbeit mit Ihrem Architekten und sichert Sie im Konfliktfall rechtlich ab.

In der Regel muss der Bauherr im Kündigungsfall das vereinbarte Honorar abzüglich der ersparten Aufwendungen bezahlen. Die genauen finanziellen Auswirkungen hängen von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von den Vereinbarungen im Vertrag. Möglicherweise anfallende Kosten sind neben dem Honorar für bereits erbrachte Leistungen auch Auslagen, die der Architekt im Namen des Bauherrn für externe Dienstleistungen getätigt hat. Wenn dem Architekten durch die vorzeitige Vertragsbeendigung finanzielle Verluste drohen, weil er bereits Vorleistungen erbracht hat für Leistungen, die er nicht mehr erbringen wird, steht ihm möglicherweise auch Schadenersatz zu.

Die Planung und Durchführung eines umfassenden Bauprojekts birgt hohes Konfliktpotenzial, besonders wenn der Ablauf nicht ganz reibungslos vonstattengeht. Aus diversen Gründen können bei der Umsetzung eines Bauvorhabens Streitigkeiten auftreten. So beispielsweise im Zusammenhang mit dem Leistungsumfang, der Planung und Bauausführung oder den anfallenden Kosten. Auch im Zuge von Verzögerungen bahnen sich häufig Konflikte an, genau wie beim Auftreten von Mängeln nach Abschluss eines Bauprojekts.

In der Regel umfasst der Vertrag keine rechtliche Beratung durch den Erbringer der Architektenleistung, es sei denn dieser ist offiziell als Rechtsanwalt zugelassen. Dies bestätigte eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz vom 07. Mai 2020 zu einem Rechtsstreit, in dem ein Architekt dem Bauherrn zur außerordentlichen Kündigung des Bauvertrages riet, worauf dieser ihn später auf Schadenersatz verklagte. Das Gericht stimmte der Anklage zu und erklärte die rechtliche Beratung des Architekten als unzulässige Rechtsdienstleistung.

Wer ein Architektenhaus plant, sollte sich im Vorfeld gut über alle relevanten Vertragsinhalte des Architektenvertrags informieren und die eigenen Erwartungen konkretisieren. Halten Sie die mit dem Architekten getroffenen Vereinbarungen unbedingt schriftlich fest. Ein solider Vertrag kann nicht nur den Ablauf Ihres Bauvorhabens begünstigen, sondern auch die Zusammenarbeit mit dem Architekten fördern. Im Konfliktfall hilft Ihnen die schriftliche Vereinbarung dabei, die eigenen Interessen durchzusetzen.

Bei Unsicherheiten zu Formulierungen im Architektenvertrag lohnt es sich, einen Rechtsanwalt für Vertrags- oder Baurecht zu Rate zu ziehen und den Vertrag vor der Unterzeichnung überprüfen zu lassen. Auch ein Architektenvertrag-Muster darf im Zweifelsfall einem Anwalt zur Prüfung vorgelegt werden. Denn die Vorlagen aus dem Internet werden häufig von Architektenkammern zur Verfügung gestellt und berücksichtigen in erster Linie die Interessen der Architekten.