Barwert: Das sollten Sie wissen

Der Barwert spielt in Bezug auf Immobilien eine wichtige Rolle: Er gibt den heutigen Wert einer zukünftigen Geldsumme an. Das ist vor allem für Investoren entscheidend, die prüfen möchten, ob sich die Anlage in ein bestimmtes Objekt auf mittel- oder längerfristige Sicht finanziell lohnt.

Der Barwert wird des Öfteren mit dem Verkehrswert gleichgesetzt – die Unterschiede sind auf den ersten Blick nicht ganz offensichtlich. In diesem Lexikonbeitrag erfahren Sie, was der Barwert genau ist, wie er sich von dem Verkehrswert unterscheidet und wann Sie auf den Barwert zurückgreifen sollten.

Laut der Barwert-Definition handelt es sich um einen konkreten Wert, der die zukünftigen Erträge aus der Investition in eine Immobilie erfasst. Das Ziel dabei ist es, den heutigen Wert des zu erwartenden Gewinnes festzulegen. Experten nennen dieses Verfahren Discounted Cash-Flow (DCF).

Dieses komplexe Vorgehen wird von Privatpersonen, die ihre Immobilie selbst nutzen oder generell keine Veräußerung planen, oftmals nicht durchgeführt. Das ist in der Regel auch gar nicht nötig, denn: Der Barwert ist vor allem dann entscheidend, wenn eine geplante Investition bewertet werden soll. Dafür sind sowohl der Barwert wie der Verkehrswert von Relevanz.

Einige Begriffe rund um Immobilien werden häufig synonym verwendet, obwohl sie verschiedene Bedeutungen haben. Dazu zählen der Barwert und der Verkehrswert. Beide geben den Wert einer Immobilie an – jedoch zu unterschiedlichen Zeitpunkten:

• Barwert: Der Barwert widmet sich nicht nur dem gegenwärtigen Wert einer Immobilie, sondern umfasst ebenso Berechnungen, die sich in die Zukunft richten. Es werden viele weitere Faktoren, wie Mieteinnahmen oder die Zinsen, miteinberechnet. Investoren sollen dadurch einen umfassenden Eindruck davon erhalten, mit wie viel Ertrag aus der Investition zu rechnen ist.

• Verkehrswert: Dieser legt fest, wie hoch der Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt ist, nämlich in der Gegenwart. Der Verkehrswert wird beispielsweise dann ermittelt, wenn eine Immobilie verkauft werden soll. Der Wert gibt an, wie viel das Objekt in einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde. Das Baugesetzbuch nennt diesen auch Marktwert.

Der Barwert bietet Ihnen einen umfassenden Eindruck davon, welche Gewinne ein Objekt in Zukunft erzielen wird. Entscheidend ist, dass so viele Faktoren wie möglich einbezogen werden, um den Barwert zu berechnen.

Die Berechnung kalkuliert beispielsweise mit folgenden Kennzahlen:

• Mieteinnahmen

• zukünftiger Verkaufspreis

• Darlehenszinsen

• Risiko von Mietausfällen

• realistische Nutzungsdauer

• Nebenkosten

• anstehende Reparaturen bzw. Modernisierungen

Wer den Barwert berechnen möchte, muss sämtliche Faktoren berücksichtigen. Denn diese sehen für jedes Objekt unterschiedlich aus.

Es gibt mehrere Formeln, mit denen der Barwert berechnet wird. Zwei der am häufigsten eingesetzten sind diese:

• Barwert = zukünftige Zahlung / (1+i)ᵀ

• Barwert = zukünftige Zahlung x (1 / (1+i)ᵀ)

Der Summand i steht dabei für den Zinssatz, während T angibt, ob der Barwert für ein, drei oder sogar noch mehr Jahre in der Zukunft ermittelt werden soll. Genau genommen handelt es sich bei dieser Barwertmethode um eine Abzinsungsformel. Je nachdem, ob Sie mit der Barwert-Formel zum Beispiel einen zu erwartenden Gewinn oder den heutigen Wert einer künftigen Einnahme ermitteln wollen, wenden Sie eine entsprechende Abwandlung der Formel an.

Müssen auch Sie eine solch komplizierte Rechnung durchführen, wenn Sie ein Eigenheim kaufen möchten? Das ist in der Regel nicht der Fall: Der Barwertfaktor ist hauptsächlich für Investoren interessant. Familien oder Paare, die eine Immobilie zum Kauf suchen und diese selbst bewohnen möchten, sind meist nicht auf große Gewinne aus.

Für Sie als Eigenheimkaufende ist eher der Verkehrswert entscheidend. Er liefert einen Richtwert, für welche Summe eine Immobilie zu einem gegenwärtigen Zeitpunkt verkauft werden kann. Es ist wichtig, diesen Wert ungefähr einschätzen zu können – damit verhindern Sie, einen viel zu hohen Preis zu zahlen.

Wer in Immobilien investieren möchte, der sollte vorab unbedingt den Barwert berechnen lassen. Nur wenn Sie einen umfassenden Blick aller Werte und zukünftigen Entwicklungen haben, können Sie eine geplante Investition unter realistischen Bedingungen einschätzen. Es empfiehlt sich, eine Person mit entsprechender Expertise mit der Berechnung zu beauftragen, die Erfahrung mit dieser komplexen Berechnung hat.

Sind Sie auf der Suche nach einer Immobilie oder möchten ein Objekt verkaufen, dann sollten Sie sich nach dem Verkehrswert richten. Dieser ermöglicht eine realistische Einschätzung darüber, welche Summe der Kauf erfordert beziehungsweise wie viel der Verkauf einer Immobilie unter gewöhnlichen Bedingungen erzielen kann.