Barwertfaktoren: Entscheidend bei der Berechnung des Barwertes

Im Kontext von Immobilien spielt der Barwert eine signifikante Rolle. Er steht für den aktuellen Wert einer zukünftigen Geldsumme. Der Barwert ist daher für Investoren von Bedeutung, da danach beurteilt werden kann, ob die Investition in eine konkrete Immobilie langfristig oder mittelfristig finanziell rentabel ist. Um den Barwert zu bestimmen, sind unterschiedliche Barwertfaktoren ausschlaggebend. Welche dies sind und wie Sie den Barwert berechnen, erfahren Sie in diesem Lexikonbeitrag.

Als Barwert wird per Definition ein bestimmter Wert bezeichnet, der die künftigen Einnahmen aus einer Immobilieninvestition erfasst. Das Ziel dabei ist, den heutigen Wert der erwarteten Gewinne zu ermitteln. Fachleute bezeichnen diesen Vorgang als diskontierten Cashflow (DCF).

Die Begriffe Barwert und Verkehrswert werden in der Immobilienbranche oft synonym verwendet, da beide den Wert einer Immobilie beziffern. Tatsächlich steht der Verkehrswert für den finanziellen Wert einer Immobilie zu einem spezifischen Zeitpunkt. Er wird beispielsweise ermittelt, wenn ein Eigentümer eine Immobilie verkaufen möchte. Dieser Wert spiegelt wider, welcher Betrag in einem normalen Geschäftsumfeld für das Objekt gegenwärtig erzielt werden könnte. Das Baugesetzbuch bezeichnet ihn auch als Marktwert.

Der Barwert gibt hingegen nicht ausschließlich den aktuellen Wert einer Immobilie an, sondern bezieht sich gleichermaßen auf Berechnungen, die für zukünftige Zeiträume angestellt werden. Dabei müssen vielfältige zusätzliche Einflussfaktoren wie Mieteinnahmen oder Zinsen einbezogen werden.

Der Barwert ermöglicht eine umfassende Einsicht in die zukünftigen Erträge eines Immobilienobjekts. Als empfehlenswert hat es sich herausgestellt, eine möglichst große Anzahl von Barwertfaktoren in die Berechnung des Barwerts einzubeziehen. Solche Parameter könnten zum Beispiel sein:

• Mieteinnahmen

• erwarteter Verkaufspreis in der Zukunft

• Zinssätze für eventuelle Darlehen

• Risiko von Mietverlusten

• realistische Nutzungsdauer

• Nebenkosten

• geplante Reparaturen oder Modernisierungen

Wer beabsichtigt, den Barwert zu ermitteln, muss alle diese Faktoren gesondert bestimmen, da sie für jedes Objekt individuell variieren können.

Bei der Bewertung von Immobilien finden laut §34 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Methoden der Kapitalisierung und der Abzinsung Anwendung. Barwertfaktoren bilden die Grundlage für beide Vorgehensweisen. Ein spezifischer Barwertfaktor wird anhand der Restnutzungsdauer, wie in § 6 Absatz 6 ImmoWertV definiert, sowie anhand des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes, wie in § 14 Absatz 3 der Anlage 1 ImmoWertV festgelegt, ermittelt.

Barwertfaktoren für die Kapitalisierung

Die Kapitalisierung zielt darauf ab, zukünftige Zahlungsströme wie Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse in einen heutigen Wert umzurechnen. Hierbei kommt der entsprechende Barwertfaktor zum Einsatz, der die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Dies ermöglicht die Ermittlung des aktuellen Werts der erwarteten Einnahmen, was eine solide Grundlage für Bewertungsentscheidungen schafft.

Barwertfaktoren für die Abzinsung

Im Gegensatz zur Kapitalisierung bezieht sich die Abzinsung darauf, zukünftige Werte auf ihren heutigen Wert abzuzinsen. Dies ist vor allem dann von Bedeutung, wenn es darum geht, zukünftige Ausgaben oder Verpflichtungen zu bewerten. Die Berechnung der Abzinsung erfordert ebenfalls den Einsatz von Barwertfaktoren, um die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszinssatz einfließen zu lassen.

Es existieren verschiedene Gleichungen zur Berechnung des Barwerts, von denen zwei der gängigsten folgende sind:

• Barwert = zukünftige Zahlung / (1+i)ᵀ

• Barwert = zukünftige Zahlung x (1 / (1+i)ᵀ)

Hierbei repräsentiert der Faktor i den Zinssatz, während T angibt, für wie viele Jahr in der Zukunft der Barwert berechnet werden soll. Im Wesentlichen handelt es sich bei dieser Methode zur Ermittlung des Barwerts um eine Abzinsungsformel. Je nachdem, ob Sie beispielsweise einen prognostizierten Gewinn ermitteln möchten oder sich für den heutigen Wert einer zukünftigen Einnahme interessieren, passen Sie die Formel entsprechend an.

Beispielrechnung für die Anwendung der ersten Formel:

Ein Kapitalanleger nimmt im Jahr 2023 die Investition von 100.000 Euro in eine Immobilie vor, die er über einen Zeitraum von drei Jahren vermieten möchte, um Erträge zu erzielen. Der angenommene Zinssatz beträgt drei Prozent (0,03). Im ersten Jahr erhält der Kapitalanleger in dieser hypothetischen Rechnung Mieteinnahmen in Höhe von 10.000 Euro. Die Berechnungen unter Verwendung der Barwertmethode führen zu folgenden Ergebnissen:

• Barwert nach einem Jahr im Jahr 2024: 10.000 / (1 + 0,03)¹ = 9709 €

• Barwert nach zwei Jahren im Jahr 2025: 10.000 / (1 + 0,03)² = 9426 €

• Barwert nach drei Jahren im Jahr 2026: 10.000 / (1 + 0,03)³ = 9151 €

Durch die Addition dieser Barwerte über die drei Jahre ergibt sich der gesamte Barwert von 28.286 Euro: 9709 € + 9426 € + 9151 € = 28.286 €. Dies bedeutet, dass die Mieteinnahmen von insgesamt 30.000 Euro, die der Kapitalanleger in den nächsten drei Jahren gemäß der Beispielrechnung erhält, zum aktuellen Zeitpunkt ungefähr 28.286 Euro wert sind. Der Barwert spiegelt in diesem Beispiel wider, wie viel die zukünftigen Einnahmen heute aufgrund des gewählten Zinssatzes von drei Prozent wert sind.

Wer eine Immobilie als Investitionsobjekt nutzen und dessen zukünftige Rentabilität prüfen möchte, sollte vorab den Barwert berechnen sowie dabei die vorliegenden Barwertfaktoren präzise berücksichtigen. Nur so können Investoren eine möglichst klare Zukunftsprognose für die Immobilie anstellen und entscheiden, ob sich diese Investition tatsächlich lohnt.

Sind Sie lediglich auf der Suche nach einem Eigenheim, welches sie privat nutzen möchten, ist eine Berechnung des Barwertes nicht notwendig. In solchen Fällen lassen sich Immobilien bewerten, indem Sie sich den Verkehrswert genauer ansehen. Dieser erlaubt eine sachgemäße Einschätzung darüber, welcher Betrag für den Kauf aufgebracht werden muss beziehungsweise wie viel der Verkauf einer Immobilie unter normalen Umständen einbringen kann.

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