Baumängel – hilfreiche Tipps, um sie zu verhindern und zu beanstanden

Sie haben gespart, einen Immobilienmakler engagiert, das perfekte Grundstück gefunden und eine Finanzierung abgeschlossen, doch am Ende vermiesen Baumängel Ihnen den Einzug ins Eigenheim? So geht es vielen Bauherren in Deutschland. In diesem Lexikoneintrag erfahren Sie, wie Sie Baupfusch vorbeugen, eventuelle Baumängel feststellen und fristgerecht Ihre Gewährleistungsrechte wahrnehmen.

Als angehender Bauherr haben Sie sich sicher bereits mit der Suche nach einem geeigneten Immobilienmakler, mit der Finanzierung Ihres Eigenheims sowie mit der Beauftragung eines Bauunternehmens beschäftigt. An Baumängel möchte zu diesem Zeitpunkt niemand gerne denken. Doch damit im Bestfall erst gar keine Mängel auftreten oder Sie im Schadensfall nicht auf den Reparaturkosten sitzen bleiben, sollten Sie als Bauherr stets aufmerksam sein und wissen, worauf es zu achten gilt. 

Baumängel liegen nämlich vor, wenn Ihr fertig gebautes Haus nicht den Plänen und Vereinbarungen mit dem Bauunternehmen entspricht. Alle Abweichungen vom Bauvertrag sind also als Baumängel zu werten. Das betrifft nicht nur Fehler wie undichte Dächer, die das Bewohnen des Hauses beeinträchtigen. Auch Schönheitsfehler können als Baumängel gewertet werden, wenn die Fassade beispielsweise in einer anderen Farbe gestrichen wurde als vereinbart.

Bei einem so umfangreichen Projekt wie einem Hausbau können sich viele unterschiedliche Mängel einschleichen. Tatsächlich treten einer Studie des Instituts für Bauforschung zufolge bei drei Viertel der Neubauten innerhalb der ersten fünf Jahre Baumängel auf. 

Wir haben die häufigsten Baumängel in einer Liste für Sie zusammengefasst:

1. Risse an Innen- und Außenwänden

Die Nummer eins der häufigsten Baumängel sind Risse an Innen- und Außenwänden. Sie bilden sich sowohl im Putz als auch im Mauerwerk und können verschiedene Ursachen haben, allen voran eine mangelhafte Verarbeitung der Materialien. Risse sind nicht nur optische Baumängel – durch sie tritt leicht Feuchtigkeit ein, was zu Wasserschäden und Schimmelbildung führt. Das Gute: Risse sind leicht zu erkennen. Daher sollten Sie als Bauherr schon während des Baus regelmäßig die Wände dahingehend überprüfen. 

2. Schlecht verarbeitete Fenster und Türen

Wind und Nässe halten in Ihrem Eigenheim Einzug, wenn die Fenster und Türen schlecht verarbeitet wurden. Dadurch drohen neben sinkenden Innentemperaturen ebenso Feuchtigkeitsschäden und sogar Schimmelbildung. Nur ein passgenauer Einbau mit einer sauberen Versiegelung der Fensterrahmen verhindert die Probleme. Sprechen Sie mit Ihren Handwerkern ab, dass diese eine Luftdichteprüfung vornehmen, zum Beispiel mithilfe eines sogenannten Blower-Door-Tests (zu Deutsch: Differenzdruck-Messverfahren). So werden undichte Stelle rechtzeitig erkannt.

3. Fußboden bleibt trotz Bodenheizung kalt

Eine Fußbodenheizung ist gerade an bitterkalten Wintertagen eine wahre Wohltat – aber nur, wenn sie auch funktioniert. Der Boden bleibt jedoch kalt, wenn ein Baumangel vorliegt und die Heizleitungen nicht richtig ausgelegt wurden. Um diesen Fehler zu beheben, muss der Boden nochmals geöffnet werden, was einen großen zeitlichen Aufwand bedeutet und wirklich unangenehm ist, wenn Sie den Raum bereits benutzen wollen. 

4. Feuchter Estrich aufgrund mangelhafter Lüftung des Rohbaus

Insbesondere bei einem eng getakteten Bauplan wird häufig die Lüftungszeit des Rohbaus gekürzt. Doch das kann gefährlich werden und ist in jedem Fall zu vermeiden. Ist nämlich der Estrich noch feucht, wenn der Bodenbelag verlegt wird, sind Feuchtigkeitsschäden vorprogrammiert. Es dauert dann meist nur wenige Monate, bis die Feuchtigkeit in den Belag gezogen ist und am Innenputz Verfärbungen und Verformungen entstehen lässt. Außerdem tritt in diesen Fällen häufig ein muffiger Geruch auf.

5. Optische Baumängel beim Innenausbau an Fliesen, Parkett und Co.

Leicht zu entdecken sind unsauber verlegte Bodenbeläge, Wandverzierungen und dergleichen. Dies betrifft etwa Parkett oder Fliesen, die nicht richtig ausgerichtet wurden. Als Bauherr können und sollen Sie nicht jeden Arbeitsschritt der Handwerker überwachen. Es hilft allerdings, regelmäßig den Fortschritt an Ihrem neuen Haus zu beobachten und zu kontrollieren. Dann sind Sie in der Lage, solche Baumängel frühzeitig zu entdecken und zu dokumentieren. 

Baumangel ist nicht gleich Baumangel. Man unterscheidet vor allem zwischen sogenannten erheblichen und versteckten Baumängeln.

• Erhebliche Baumängel: Diese Art Fehler tritt am Bauwerk auf und wird meist spätestens bei der Bauabnahme durch den Bauherren erkannt. Ein erheblicher Baumangel liegt beispielsweise bei einem minderwertig verbauten Mauerwerk vor.

• Versteckte Baumängel: Wie der Name schon vermuten lässt, handelt es sich hierbei um Mängel, die häufig erst später auffallen. Wenn Sie als Bauherr einen Mangel nach der Bauabnahme feststellen, wenden Sie sich unbedingt sofort an das Bauunternehmen. Innerhalb der Verjährungsfristen haben Sie ein Recht darauf, dass das Unternehmen auf seine Kosten die Baumängel beseitigt. 

Gegen Baupfusch hilft vor allem die Kontrolle der Handwerkerleistungen. Es lohnt sich, dazu einen Gutachter beziehungsweise Sachverständigen zu engagieren, der den Hausbau überwacht. Das ist zwar mit Kosten verbunden, die je nach Umfang des Bauprojekts häufig im mittleren vierstelligen Bereich liegen. Dafür aber holen Sie sich echte Expertise an die Hand, die Ihnen gegebenenfalls einiges an Kosten einspart, wenn Baupfusch und Baumängel frühzeitig aufgedeckt werden. 

Ein wichtiger Schritt, um Baumängeln entgegenzuwirken, ist die penible Durchführung der Bauabnahme. Diese findet nach der Vollendung des Hausbaus statt und hält den Zustand des Neubaus fest. Wenn Sie als Laie dabei Baumängel übersehen, wird es schwierig, das Bauunternehmen dafür später zur Kasse zu bitten. Ein Sachverständiger schafft hier Abhilfe und vertritt Ihre Interessen bei der Bauabnahme. 

Grundsätzlich gilt, dass der Verursacher der Baumängel Ihnen gegenüber haftet. Sollten Sie also Mängel feststellen, werden Sie aktiv und fordern die Behebung auf Kosten des beauftragten Bauunternehmens ein. Dazu ist es unerlässlich, dass Sie die Mängel rechtzeitig erkennen und prompt sowie detailgetreu dokumentieren – fotografisch wie schriftlich. Verfassen Sie basierend darauf sofort eine Mängelrüge.

Eine Mängelrüge enthält 

1. eine konkrete Auflistung der entdeckten Fehler,

2. eine Aufforderung an den Bauträger, diese Mängel zu beseitigen,

3. eine von Ihnen angesetzte Frist, innerhalb derer die Probleme zu beheben sind.

Die Mängelrüge ist nur möglich, wenn die Baumängel noch nicht verjährt sind. Denn Sie haben nur eine bestimmte Anzahl an Jahren Zeit, die Gewährleistung durch das Bauunternehmen einzufordern:

• Wenn Ihr Hausbau nach den Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen wurde, gilt eine Verjährungsfrist für Baumängel von vier Jahren. 

• Falls das nicht der Fall ist, gilt die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschriebene fünfjährige Frist.

Ein Haus mit Baumängeln kann immer noch bewohnbar sein und einer Familie ein angenehmes Heim bieten. Wenn Sie selbst damit unglücklich sind, denken Sie vielleicht daran, Ihr Haus mit Baumängeln zu verkaufen. Achten Sie dann jedoch unbedingt darauf, potenzielle Käufer über die Baumängel zu informieren. Sonst drohen Ihnen rechtliche Konsequenzen und möglicherweise sogar die Rückabwicklung des Verkaufs. Gehen Sie also immer offen damit um, wenn Sie Baumängel an Ihrem Haus entdecken und es in diesem Zustand verkaufen wollen.

Baumängel können optisch ein Dorn im Auge sein oder sogar strukturellen einen Schaden an Ihrem Traumhaus anrichten. Daher ist es wichtig, dass Sie sie rechtzeitig erkennen, dokumentieren und beanstanden. Sie haben schließlich ein Recht darauf, dass Ihr Haus vom beauftragten Unternehmen wie vereinbart gebaut wird und bei der Übergabe in einem einwandfreien Zustand ist. In diesem Artikel haben Sie die wichtigsten Baumängel kennengelernt und wissen, wie Sie im Falle von Baumängeln vorgehen. Nun steht Ihrem Wohnglück in den eigenen vier Wänden nichts mehr im Weg.