Was ist ein Bauträger? Die wichtigsten Fakten im Überblick

Sie möchten erfahren was Ihre Immobilie wirklich wert ist?

In der Regel kaufen Bauträger unbebaute Grundstücke, Brachflächen oder Immobilien mit Abrissobjekten, um darauf Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu errichten. Diese veräußern sie in Gänze oder in Teileinheiten, mit oder ohne Grundstücksanteil an private Käufer. Dabei sind sie für den Erwerb des Grundstücks, die Planung, das Einholen der Genehmigungen und die Veräußerung verantwortlich. In manchen Fällen übernehmen sie dabei auch die Aufgaben eines Bauunternehmens, meistens aber werden für sämtliche Bautätigkeiten Bauunternehmen und/oder Handwerksbetriebe beauftragt.

Viele Bauträger spezialisieren sich: Einige errichten vorwiegend große Komplexe mit vielen Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten, andere wiederum sind auf die Errichtung von Siedlungen mit Reihen- und Doppelhäusern festgelegt. Manche erwerben auch kleinere Grundstücke und errichten darauf standardisierte oder nach Kundenwünschen konfigurierte Einfamilienhäuser. Baubeginn ist in diesem Fall in der Regel erst, nachdem Interessenten schon einen rechtlich bindenden Vertrag mit dem Bauträger geschlossen haben.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Bauherrn?

Ein Bauherr ist bei einem Bauvorhaben der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber. Vor Baubeginn hat er die Rechte an dem zu bebauenden Grundstück selbst erworben. Für Planung, Genehmigung und eventuelle Veräußerung ist er selbst verantwortlich oder muss sie gesondert beauftragen. Bei ihm kann es sich auch um eine Privatperson handeln.

Bauträger hingegen ist immer ein Unternehmen nach der Definition des BGB. Er übt bis zur Übergabe der Immobilie die Verantwortlichkeiten eines Bauherrn aus, in seinen Verantwortungsbereich fallen der Erwerb des Grundstücks, die Finanzierung, die Planung, das Einholen der Genehmigungen und die Veräußerung der Immobilie.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Bauunternehmen?

Ein Bauunternehmen übernimmt nach Beauftragung lediglich die Bauleistungen, hat im Unterschied zum Bauträger mit dem Erwerb des Grundstückes, der Finanzierung und der Veräußerung nichts zu tun. Auch Planung und das Einholen von Genehmigungen gehören nicht grundsätzlich in den Verantwortungsbereich und müssten gegebenenfalls gesondert beauftragt werden.

Übernimmt ein Immobilienkäufer die Rolle des Bauherrn, liegt vieles in seiner Verantwortung. Der Bauträger bietet Käufern Rundum-Service und übernimmt die Verantwortlichkeiten des Bauherrn. Der Käufer erwirbt ein Neubauobjekt im Komplettpaket. Bis zur Fertigstellung der Bautätigkeit ist der Käufer nicht Eigentümer der Immobilie oder seines zukünftigen Anteils. Daraus folgend trägt er viel weniger rechtliche Verantwortung. Das Eigentum geht erst dann an den Käufer über, wenn alle Arbeiten vertragsgemäß, sachgerecht und mängelfrei ausgeführt wurden.

Bei einem Bauträger-Vertrag handelt es sich um eine Einheit aus einem Kaufvertrag und einem Werksvertrag. Dieser Mischvertrag beinhaltet sowohl die Erbringung der Bauleistung als auch die Übertragung des Grundstücks, während bei einem Kaufvertrag nur die Grundstücksübertragung und bei einem Werksvertrag nur die Bauleistung geschuldet wird. Für den Käufer ergeben sich daraus mehrere Vorteile: Mängelrechte aus beiden Vertragsbestandteilen, nämlich dem Kaufgegenstand und der Werksleistung, können bei der gleichen Person geltend gemacht werden. Treffen Voraussetzungen für einen Rücktritt vom Vertrag zu, kann der Käufer von beiden Vertragsbestandteilen zurücktreten. Bestünden zwei Einzelverträge, so wäre dies nur möglich, wenn die Rücktrittsvoraussetzungen bei beiden Verträgen bestünden.

In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind die rechtlichen Grundlagen für den Vertrag und die Zahlungsabwicklung beim Bauträgerkauf geregelt. Wichtig: Der Bauträger-Vertrag beinhaltet eine Grundstücksübertragung gemäß § 311 b BGB, demzufolge sind das Dokument sowie alle nachträglichen Änderungen notariell zu beurkunden.

Der Begriff Bauträger ist geschützt. Welche Voraussetzungen ein Unternehmen erfüllen muss, um als Bauträger aufzutreten, ist in § 34c der Gewerbeordnung (GewO) festgelegt. Bei der Suche nach einem geeigneten Anbieter sollten Sie darauf achten, wie lange das Unternehmen schon erfolgreich sein Geschäft als Bauträger betreibt. Prüfen Sie, ob und welche Referenzen er vorweisen kann. Sprechen Sie ruhig mit Menschen, die in von ihm realisierten Objekten leben und fragen Sie nach deren Erfahrungen.

Der wichtigste Aspekt bei der Entscheidung für einen Bauträger ist seine Bonität. Reicht die Bonität nicht aus, besteht die Gefahr, dass es in der Abwicklung des Immobilienprojekts zu Verzögerungen oder gar zu nicht erbrachten Leistungen kommt, was den Käufer viele Nerven oder im schlimmsten Fall sogar Geld kostet.

Der Kauf einer Immobilie über einen Bauträger kommt in der Regel preislich dem klassischen Eigenheimbau mit einem privaten Bauherrn nahe. Der Hausbau selbst ist mit den Anbietern von Fertighäusern vergleichbar. Mit Glück kann Ihr Bauträger Ihnen den Baugrund für Ihre Immobilie sogar günstiger beschaffen als marktüblich. Ob Sie nun etwas weniger, gleich viel oder etwas mehr bezahlen – die Vorteile, über einen Bauträger zu kaufen, wiegen schwer. Sie sparen auf jeden Fall – nämlich eine Menge Zeit und Nerven!