Bearbeitungsgebühr bei Vermietung und Finanzierung

Bei Verbraucherdarlehen und Mietverträgen ist sie verboten, als Abschlussgebühr bei Bausparverträgen erlaubt – die Bearbeitungsgebühr. In diesem Beitrag entwirren wir das rechtliche Geflecht und zeigen Ihnen, wann eine Bearbeitungsgebühr erhoben werden darf. 

Eine Bearbeitungsgebühr ist eine einmalige Zahlung, die für die Bearbeitung eines Vertrags erhoben wird. Bei der Immobilienfinanzierung und -vermietung tritt sie vor allem in drei Fällen auf:

• von der Bank geforderte Darlehensgebühren für einen Privatkredit wie zum Beispiel ein Immobiliendarlehen,

• vom Vermieter oder Verwalter erhobene Bearbeitungsgebühr für den Abschluss eines Mietvertrags,

• Bearbeitungsgebühr in Form einer Abschlussgebühr für einen Bausparvertrag.

Ob und inwieweit hier jeweils die Gebührenerhebung rechtmäßig ist oder nicht, lesen Sie im Folgenden.

In den vergangenen Jahren gab es mehrere rechtliche Entwicklungen, die die Erhebung einer Bearbeitungsgebühr deutlich einschränken. 

Darlehensgebühren für Privatkredite

Wer von der Bank ein Privatdarlehen erhalten wollte, musste lange Zeit mit einer Bearbeitungsgebühr rechnen. Diese auch als Darlehensgebühren bezeichneten Ausgabe betrugen in der Praxis meist zwischen zwei und drei Prozent des Kreditbetrags. Beim Abschluss eines Immobiliendarlehens konnten so zum Teil hohe Gebühren anfallen. 

In mehreren Urteilen aus den Jahren 2014 und 2017 hat der Bundesgerichthof jedoch entschieden, dass ein laufzeitunabhängiges Bearbeitungsentgelt nicht rechtens ist. Seine Entscheidung hat das Gericht vor allem damit begründet, dass die Banken damit keine Leistung für den Kreditnehmer erbringen, sondern vor allem im eigenen Interesse handeln, wenn sie beispielsweise eine Bonitätsprüfung durchführen. Daher ist diese Bearbeitungsgebühr für einen Kredit unzulässig.

Rückzahlung mittlerweile verjährt

Der Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlter Bearbeitungsgebühren ist mittlerweile verjährt: Die letzte Verjährungsfrist ist 2019 abgelaufen.

Bearbeitungsgebühr beim Mietvertrag

Bei der Immobilienvermietung fallen bereits Kosten an, bevor der neue Mieter den Mietvertrag unterschrieben hat: Üblich sind Ausgaben für die Wohnungsbesichtigung, das Anfertigen des Vertrags und gegebenenfalls auch Buchhaltungskosten. Kein Wunder also, dass Vermieter diese dem Mieter als Bearbeitungsgebühr in Rechnung stellen wollen. Ob dies jedoch auch rechtlich möglich ist, hängt von der Art des Mietvertrags und dem Vermieter ab: Eine Bearbeitungsgebühr ist erlaubt, wenn sie in einem Individualvertrag mit dem zukünftigen Mieter verhandelt wurde. Bei einem Standardmietvertrag, der nur vom Vermieter aufgesetzt wurde und daher als einseitig gilt, ist die Erhebung einer Gebühr nicht rechtens.

Wenn die Vermietung durch eine Wohnungsverwaltung geschieht, darf prinzipiell kein Bearbeitungsentgelt erhoben werden. Diese Kosten fallen nicht unter die Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Stattdessen sind sie als Verwaltungskosten von der Wohnungsverwaltung selbst zu tragen. 

Bearbeitungsgebühr für einen Bausparvertrag

Wir haben bereits festgestellt, dass bei einem Immobiliendarlehen von der Bank kein Bearbeitungsentgelt erhoben werden darf. Das Urteil des Bundesgerichtshofs, der dieses Verbot ausgesprochen hat, bezieht sich damit auf alle Verbraucherkredite. Bausparverträge hingegen gehören nicht zu dieser Kategorie und sind dementsprechend auch nicht vom Verbot betroffen. Das liegt daran, dass das Bausparsystem auf eine besondere Art aufgebaut ist und dafür andere Regeln gelten als für Darlehen wie Immobilienkredite. Wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen wollen, müssen Sie also weiterhin mit einer Bearbeitungsgebühr rechnen. 

Mehr Informationen zum Prinzip von Bausparverträgen finden Sie in unserem Lexikonbeitrag zum Thema Bausparen. Bei Finanzierungsfragen können Sie sich zudem jederzeit an McMakler Finance wenden. 

Die Rechtslage hat sich in Sachen Bearbeitungsgebühr in den letzten Jahren stark verändert. Auf der einen Seite profitieren angehende Immobilieneigentümer von der neuen Rechtsprechung: Sie müssen für ein Immobiliendarlehen keine Bearbeitungsgebühr mehr zahlen. Auf der anderen Seite hat sich die Praxis für Immobilienverwaltungen verschlechtert, da diese keine Bearbeitungsgebühr für den Abschluss eines Mietvertrags mehr erheben dürfen und die Ausgaben für die Mietersuche anderweitig wieder erwirtschaften müssen.