Bereitstellungszinsen: Wenn die Baufinanzierung ins Stocken gerät

Bereitstellungszinsen berechnet eine Bank für Geldbeträge aus einem bewilligten, aber noch nicht ausgezahlten Darlehen. So passiert es in der Praxis häufig, dass ein Baukredit vereinbart wurde, das Geld vom Kreditnehmer jedoch noch nicht abgerufen wird. Dafür kommen verschiedene Gründe in Betracht. In solchen Fällen entscheidet eine vertraglich festgelegte bereitstellungszinsfreie Zeit darüber, ab wann für die Nichtnutzung des Darlehens Zinsen anfallen. Lesen Sie hier, wie Sie im Detail mit diesen Zinsen umgehen.

Viele Immobilienbesitzer in spe träumen davon, sich ein Haus zu bauen (oder bauen zu lassen) und dabei von möglichst günstigen Darlehenszinsen zu profitieren. Aktuell sind die Zinsen für solche Vorhaben historisch betrachtet günstig. So erscheint es sinnvoll, sich diese schon im Voraus zu sichern – auch wenn das Geld erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Umsetzung eines Bauvorhabens benötigt wird.

Schließen Sie einen Darlehensvertrag mit der Bank ab, ist diese jedoch dazu verpflichtet, die vereinbarte Summe für Sie bereitzuhalten – selbst dann, wenn Sie sie noch gar nicht abrufen. In solchen Fällen berechnet die Bank den Bereitstellungszins als Gebühr dafür, dass das Geld trotzdem für Sie bereitliegt.

Im Rahmen eines Hausbaus kann es außerdem zu unvorhergesehenen Momenten kommen, in denen Sie die Darlehenssumme nicht abrufen können – dies lässt unter Umständen die Bereitstellungszinsen zu einer erheblichen finanziellen Belastung anwachsen. Daher empfiehlt sich eine gründliche Planung und eine gut durchdachte Vereinbarung mit dem Kreditgeber.

In der Regel wird mit der Bank ein Darlehensvertrag geschlossen, in dem mitunter eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbart wird. Diese beträgt üblicherweise zwischen drei und zwölf Monate, in einigen Fällen auch bis zu 24 Monate. Das heißt, die Bank gewährt Ihnen einen Kredit und hält das Geld bis zu 24 Monate für Sie bereit, ohne dass Sie es in diesem Zeitraum abrufen müssen und ohne dafür Gebühren zu zahlen.

Natürlich versuchen künftige Immobilieneigentümer, das Anfallen von Bereitstellungszinsen zu umgehen beziehungsweise zu vermeiden. Eine gute Strategie dafür ist die sorgfältige Planung des Bauvorhabens. Allerdings kann es trotz dieser zu Bauverzögerungen kommen, etwa durch Materialengpässe oder eine unzureichende Abstimmung der verschiedenen Gewerke, die für den Hausbau zusammenkommen.

In Bezug auf die Höhe der Bereitstellungszinsen fragen Sie sich nun vielleicht: Mit welchen Kosten muss ich rechnen? Die Zinshöhe variiert tatsächlich je nach Kreditgeber. Die meisten Banken verlangen Bereitstellungszinsen von ca. drei Prozent im Jahr oder anders betrachtet von etwa 0,25 Prozent im Monat. Möchten Sie Ihre Bereitstellungszinsen berechnen, helfen Ihnen einige Rechenbeispiele, an denen Sie sich orientieren können:

Beispiel 1: Ein Darlehen von 300.000 Euro wird laut Vereinbarung nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit von zwölf Monaten mit einem Bereitstellungszins von 0,2 Prozent im Monat belegt. Daraus ergibt sich:

• Darlehensbetrag gesamt: 300.000 Euro

• erste Auszahlung innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit: 100.000 Euro

• Berechnungsgrundlage für den Bereitstellungszins: 200.000 Euro

• Bereitstellungszinssatz: 0,2 Prozent im Monat

• Betrag aus den Bereitstellungszinsen pro Monat nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit: 400 Euro

In diesem Beispiel werden nach den ersten zwölf Monaten 400 Euro monatlich an Bereitstellungszinsen fällig. Das ist eine erhebliche finanzielle Belastung – vor allem vor dem Hintergrund, dass zu den Bereitstellungskosten bereits die ersten Zinskosten für das Darlehen hinzukommen. Denn diese fallen an, sobald die erste Teilauszahlung – hier 100.000 Euro innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit – erfolgt.

Auf die Frage „Machen Bereitstellungszinsen die Baufinanzierung teurer?“, die sich viele Immobilieninteressenten stellen, ist eine pauschale Antwort kaum angebracht. Allerdings gibt Ihnen unser zweites Rechenbeispiel Aufschluss darüber, wie die Bereitstellungszinsen die Gesamtkosten für ein Darlehen beeinflussen.

Beispiel 2: Ein Darlehen von 500.000 Euro wird mit einem Bereitstellungszins von 0,2 Prozent belegt und soll nach 16 Monaten ausgezahlt werden. Hier sehen Sie, welchen Einfluss unterschiedlich lange bereitstellungszinsfreie Zeiträume auf die Finanzierung und Ihre Gesamtkosten haben:

• bereitstellungszinsfreie Zeit von drei Monaten: Aus den Bereitstellungszinsen ergibt sich ein zu zahlender Betrag von 13.000 Euro.

• bereitstellungszinsfreie Zeit von zwölf Monaten: Es ergeben sich aus den Bereitstellungszinsen 4.000 Euro.

• bereitstellungszinsfreie Zeit von 24 Monaten: Es ergibt sich aus den Bereitstellungszinsen ein Betrag von 0 Euro.

Ein wichtiger Faktor in Bezug auf die Auswirkungen von Bereitstellungszinsen auf ein Bauvorhaben ist die Zeit. Für viele steigern solche Zinsen die Kosten für ein anfangs als günstig erscheinendes Darlehen erheblich, da sowohl der Zinssatz als auch die vereinbarte bereitstellungszinsfreie Zeit enorme Kosten mit sich bringen können.

Möchten Sie ein Darlehen reservieren, ohne Bereitstellungszinsen zu bezahlen, können Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern. Hierfür verhandeln Sie mit Ihrem Kreditgeber eine Veränderung der Vertragskonditionen – was durchaus üblich ist und für Sie von großem Vorteil sein kann. Allerdings verlangen die viele Banken für eine Verlängerung des besagten Zeitraums einen Zinsaufschlag auf die gesamte Darlehenssumme. Deshalb ist es ratsam, sich vor den Verhandlungen mit der Bank darüber klar zu werden, ob sich eine Verlängerung für Sie tatsächlich lohnt. Zur Verdeutlichung zeigen wir Ihnen ein weiteres Rechenbeispiel.

Beispiel 3: Ein Darlehen von 400.000 Euro wird noch im bereitstellungszinsfreien Zeitraum teilweise ausgezahlt. Nach Ablauf der Frist bleiben 100.000 Euro an restlichem Darlehen übrig. Auf diese entfallen dann 0,25 Prozent an Bereitstellungszinsen. Andererseits verlangt die Bank einen Zinsaufschlag von 0,02 Prozent auf die gesamte Darlehenssumme, wenn Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit um zwölf Monate verlängern. Rechnen Sie genau nach, welche Variante für Sie günstiger ist:

Wie Sie sehen, lohnt es sich oft nicht, den zinsfreien Zeitraum zu verlängern. Das ist vor allem bei Neubauten der Fall, bei denen meist ein großer Anteil der Darlehenssumme zeitnah abgerufen wird. In solchen Fällen schlagen die Bereitstellungszinsen nicht so erheblich zu Buche wie die Verlängerung der zinsfreien Zeit.

Möchten Sie Ihr Bauvorhaben unter der Berücksichtigung einer möglichen Belastung durch Bereitstellungszinsen clever gestalten, empfiehlt sich eine gründliche Vorbereitung. Planen Sie die Aufnahme eines Baukredits so, dass die Laufzeit erst kurz vor dem Beginn der Bauarbeiten startet. So verbleibt Ihnen ab Baubeginn die nahezu gesamte vereinbarte zinsfreie Frist, um einen Großteil der Darlehenssumme abzurufen. Bauen Sie mit einem Bauunternehmen, können Sie sich zusätzlich vertraglich absichern.

Scheuen Sie sich nicht davor, mit Ihrem Kreditgeber zu verhandeln. Die meisten Banken verhalten sich recht kulant, wenn es um das Aushandeln von Darlehenskonditionen geht. Wählen Sie in jedem Fall einen möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum. Ebenso ratsam ist es in vielen Fällen, über die Klausel „Eigenkapital vor Fremdkapital“ zu verhandeln. Üblich ist es zwar, bei einem Bauvorhaben zunächst das Eigenkapital zu nutzen, bevor auf eine Darlehenssumme zugegriffen werden kann. Doch häufig ist es für Bauherren sinnvoller, diese Regel umzudrehen: Können Sie das Fremdkapital vor Ihrem eigenen nutzen, haben Sie am Ende Ihr Eigenkapital noch übrig und können damit die letzten Kreditzahlungen begleichen. So verkürzen Sie die Zeit, in der Sie Bereitstellungszinsen zahlen müssten und verringern außerdem den Darlehensanteil, für den die Zinsen fällig würden.