Cap-Darlehen: Variabler Immobilienkredit mit Zinsobergrenze

Das Cap-Darlehen vereint einen variablen Zinssatz mit einer Zinsobergrenze und stellt so eine Alternative zum vollständig variablen Immobiliendarlehen sowie zum klassischen Annuitätendarlehen dar. Welche Vor- und Nachteile das Cap-Darlehen hat und für wen es infrage kommt, erfahren Sie hier.

Zwischen einem variablen Immobilienkredit und einem Annuitätendarlehen mit Festzinsbindung nimmt das Cap-Darlehen in puncto Flexibilität und Sicherheit eine Zwischenstellung ein: Auf der einen Seite wird der Zinssatz – anders als beim Annuitätendarlehen – nicht festgeschrieben, sondern bleibt variabel. Das heißt, er orientiert sich laufend am aktuellen Marktniveau. Auf der anderen Seite gibt eine vereinbarte Zinsobergrenze im Vergleich zum komplett variablen Darlehen mehr Sicherheit: So wird beim Cap-Darlehen für den Zinssatz eine Obergrenze festgelegt, die es nicht übersteigen kann. Die Bezeichnung Cap-Darlehen ist vom englischen Wort „Cap“ abgeleitet, was wörtlich übersetzt so viel bedeutet wie „Kappe“ oder „Deckelung“. Für den Kreditnehmer gewährt diese Zinsdeckelung trotz des prinzipiell variablen Zinssatzes eine größere Planungssicherheit. Auch wenn das Zinsniveau am Markt stark schwanken sollte, kann er zumindest sichergehen, Darlehenszinsen nur bis zu einer bestimmten Maximalhöhe entrichten zu müssen. Viele Kreditinstitute lassen sich diesen Vorteil jedoch mit einem Zinsaufschlag bezahlen, sodass oftmals mit zusätzlichen Kosten gerechnet werden muss.

Schließen Sie zur Immobilienfinanzierung ein Cap-Darlehen mit der Bank ab, wird kein Festzins, sondern eine Zinsobergrenze für eine bestimmte Laufzeit vereinbart – beispielsweise für drei, zehn oder fünfzehn Jahre. Der Darlehenszins, an dem sich das Cap-Darlehen bemisst, wird in der Regel mithilfe eines Referenzzinssatzes ermittelt – zumeist anhand des Euribor (Euro Interbank Offered Rate).

Der Zinssatz wird anschließend regelmäßig an das aktuelle Marktniveau angepasst, üblicherweise alle sechs Monate. Für das Cap-Darlehen ist es daher charakteristisch, dass Kreditnehmer nicht Monat für Monat dieselbe Zinsrate zahlen, wie es bei einer Sollzinsbindung der Fall wäre. Vielmehr steigen und fallen die Zinsen in einem gewissen Rahmen.

Denn oftmals wird sich nicht nur auf eine Zinsobergrenze, sondern ebenso auf eine Zinsuntergrenze, den sogenannten „Floor“, verständigt. Sie gibt der Bank die Sicherheit, auch bei stark fallendem Zinsniveau weiterhin kalkulierbare Zinseinnahmen zu generieren. Für den Kreditnehmer bedeutet dies wiederum, dass er nicht in vollem Umfang von sehr niedrigen Zinsen profitiert. Wird eine Floor-Vereinbarung getroffen, verringert dies jedoch gemeinhin den Zinsaufschlag der Bank auf das Cap-Darlehen.

Ein Cap-Darlehen ist insbesondere dann eine attraktive Option für Ihre Immobilienfinanzierung, wenn das aktuelle Zinsniveau am Markt verhältnismäßig hoch ist und voraussichtlich in den nächsten Jahren sinken wird. Denn in diesem Fall orientiert sich der flexible Zinssatz des Cap-Darlehens ebenfalls nach unten, sodass Sie als Kreditnehmer von niedrigeren Abgaben profitieren. Zugleich reduziert das Cap-Darlehen das Risiko, die ein vollständig variabler Zinssatz mit sich bringt: ein etwaiger exorbitanter Anstieg des Kreditzinses.

Cap-Darlehen eignen sich darüber hinaus zur Überbrückung finanzieller Engpässe sowie zur kurzfristigen Zwischenfinanzierung. Dies ist etwa dann der Fall, wenn Sie ein neues Haus erwerben und Ihr altes verkaufen möchten, der Verkaufserlös jedoch noch nicht voll für die neue Investition zur Verfügung steht. Eine Festzinsvereinbarung mit langer Laufzeit abzuschließen, wäre hier nicht sinnvoll.

Ein variables Darlehen sowie das Cap-Darlehen zur Immobilienfinanzierung haben darüber hinaus den Vorteil, dass der Kredit für gewöhnlich durch Sondertilgungen abbezahlt werden kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden muss. Dies ermöglicht ein hohes Maß an Flexibilität und erweist sich womöglich dann als günstig, wenn in absehbarer Zeit eine größere Erbschaft oder Schenkung zu erwarten ist.

Das Immobiliendarlehen mit Festzinsbindung stellt nach wie vor die gängigste Variante der Finanzierung dar, da sie dem Kreditnehmer über einen langen Zeitraum hinweg eine hohe Planungssicherheit garantiert. Allerdings besteht beim Annuitätendarlehen das Risiko, dass das Zinsniveau während dieser Zeit deutlich sinken könnte – aufgrund der Zinsbindung würde der Kreditnehmer davon jedoch nicht profitieren, was zumindest ärgerlich wäre. Im umgekehrten Fall wird das Zinsänderungsrisiko gegebenenfalls zu einer echten Belastung, nämlich wenn das Zinsniveau während der Laufzeit stark ansteigt: Ist die Immobilie dann noch nicht abbezahlt, kommen bei der Anschlussfinanzierung ungewohnt hohe Darlehenszinsen auf den Kreditnehmer zu.

Der Zinssatz beim Cap-Darlehen orientiert sich hingegen laufend an den aktuellen Zinsschwankungen, was ebenfalls Vor- und Nachteile haben kann: Sinkt das Zinsniveau ab, profitiert der Kreditnehmer davon recht unmittelbar. Steigt das Zinsniveau hingegen an und bleibt anschließend über längere Zeit auf einem hohen Niveau, wäre der Kreditnehmer mit einer Festzinsvereinbarung noch in Niedrigzinszeiten wahrscheinlich günstiger weggekommen.

Ein Cap-Darlehen zeigt sich in bestimmten Fällen als eine vorteilhafte Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen. Im Unterschied zu Letzterem werden Cap-Darlehen jedoch von eher wenigen Banken angeboten, sodass es nicht allzu viele Auswahlmöglichkeiten, etwa im Hinblick auf den von den Kreditinstituten geforderten Zinsaufschlag, gibt. Zudem empfiehlt sich das Cap-Darlehen vornehmlich dann, wenn das allgemeine Zinsniveau zukünftig wahrscheinlich wieder fallen wird. Für spezifische Zwecke wie zur Zwischenfinanzierung oder einer Finanzierung mit vielen geplanten Sondertilgungen kann sich ein Cap-Darlehen nichtsdestotrotz als clevere Option erweisen.