Darlehensvertrag: Dies sollten Sie unbedingt beachten

Sie möchten erfahren was Ihre Immobilie wirklich wert ist?

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Ein Darlehen bietet sich insbesondere bei sehr kapitalintensiven Käufen an, wie beispielsweise einem Hauskauf oder einer umfangreichen Renovierung. Durch einen Darlehensvertrag erklären sich Darlehensnehmer und Darlehensgeber zu bestimmten Pflichten bereit. Der Darlehensgeber verpflichtet sich durch den Vertrag, dem Darlehensnehmer eine vereinbarte Darlehenssumme zur Verfügung zu stellen. Auf der anderen Seite willigt der Schuldner ein, das Darlehen inklusive der vereinbarten Zinsen bei Fälligkeit zurück zu zahlen. Gesetzlich verankert ist dies im §488 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Ein Darlehensvertrag kann zwischen zwei Privatpersonen in Form eines Privatdarlehens oder zwischen einer Bank und einer Privatperson abgeschlossen werden. Ein Privatdarlehen kann frei verwendet werden, während Bankdarlehen oft nur für spezifische Zwecke wie beispielsweise für den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie vergeben werden.

Der Begriff “Familiendarlehen” beschreibt zwei unterschiedliche Varianten von Darlehen. Zum einen handelt es sich um eine Privatanleihe, welche innerhalb der Familie und häufig ohne Zinsen vergeben wird. Dabei sind Angehörige, wie Eltern, Großeltern oder Geschwister, die Darlehensgeber. Ein solches Familiendarlehen bietet die Möglichkeit für eine schnelle finanzielle Unterstützung, ohne die zusätzliche Last der Zinsen.

Bei einem Kauf, der sehr viel Finanzierungskraft bedarf, wie beispielsweise ein Hauskauf, bietet sich jedoch im Normalfall die zweite Art des Familiendarlehens an. Hierbei geht es um ein Darlehen, das Banken an Familien mittleren Einkommens vergeben. Vorrangig wird es zur Baufinanzierung oder zum Hauskauf vergeben, es ist jedoch auch möglich, andere Projekte, wie beispielsweise den Kauf eines Autos, damit zu finanzieren.

Vorteile:

• Bietet die Möglichkeit, Geld auch ohne Bonitätsauskünfte und mit geringeren Einkommensverhältnissen zu leihen

• Hat keine Auswirkung auf den Schufa-Score

• Die banküblichen Zinssätze oder feste monatliche Raten sind nicht unbedingt notwendig

Nachteile:

• Darlehen ohne Zinsen könnten beim Finanzamt als Schenkung angesehen werden

• Wird der Freibetrag des Darlehens überschritten und das Darlehen für länger als ein Jahr gewährt, kann das Finanzamt eine Schenkungsteuer berechnen

Der Schluss eines Darlehensvertrags, der zwischen Freunden oder Angehörigen stattfindet, läuft relativ unkompliziert ab. Grundlegend ist, dass sich Darlehensgeber und -nehmer über die Darlehenssumme, die Rückzahlmodalitäten und Rückzahlfrist einig sind und diese Rahmenbedingungen eingehalten werden.

Der Darlehensgeber muss dann dem Darlehensnehmer die Darlehenssumme zum vereinbarten Zeitpunkt zur Verfügung stellen. Rückwirkend muss der Darlehensnehmer die Summe auch fristgerecht zurückzahlen.

Der Abschluss eines Darlehensvertrages mit einer Institution wie einer Bank läuft dagegen etwas komplizierter und mehrstufiger ab.

Der Darlehensnehmer stellt eine Finanzanfrage inklusive der benötigten Unterlagen wie Einkommensnachweise, Kopie des Personalausweises und den letzten Kontoauszügen bei einem Finanzierungsvermittler oder einer Bank. Der Darlehensgeber prüft daraufhin die Anfrage. Sind alle Anforderungen erfüllt, wird das Darlehen genehmigt.

Anschließend unterzeichnen beide Parteien beim Darlehensabschluss den Darlehensvertrag. Der Darlehensgeber prüft, ob alle vertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Daraufhin zahlt er die Darlehenssumme aus, und der Darlehensnehmer beginnt mit der Tilgung der Anleihe.

Wenn das Darlehen fällig wird, muss der Darlehensnehmer es zurückzahlen. Wurde kein genaues Datum verabredet, wird das Darlehen spätestens dann fällig, wenn eine Partei gekündigt hat.

Sofern nichts weiter vereinbart wurde, müssen die Zinsen nach Ablauf eines Jahres entrichtet werden. Endet das Darlehen bereits vor Ablauf des Jahres, müssen die Zinsen bei der Rückzahlung ausgezahlt werden.

Anders als bei Bankdarlehen können private Darlehensverträge ohne viele Formalitäten abgeschlossen werden. Eine Schriftform ist nicht zwingend erforderlich, jedoch ist sie empfehlenswert, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und Genauigkeiten im Blick zu behalten. Vorlagen für solche privaten Darlehensverträge können online heruntergeladen werden.

Handelt es sich bei dem Privatdarlehen um eine sehr hohe Darlehenssumme, ist ein notarielles Schuldanerkenntnis empfehlenswert. Der Darlehensnehmer bestätigt vor einem Notar, dass er dem Darlehensgeber einen bestimmten Betrag schuldet. Dies bietet eine zusätzliche Absicherung für den Darlehensgeber.

Bankdarlehen zeichnen sich durch klare gesetzliche Vorschriften bei der Vertragsform aus, welche durch §488 BGB geregelt sind. Folgende Angaben sollten in einem Darlehensvertrag von der Bank enthalten sein:

• Die Verpflichtung des Darlehensgebers, einen bestimmten Betrag auszuzahlen

• Die Verpflichtung des Darlehensnehmers, dieses zu einem vereinbarten Zeitpunkt zurückzuzahlen

• Die Verpflichtung des Darlehensnehmers, den vereinbarten Zinssatz zu zahlen

• Den Verwendungszweck des Darlehens

• Die Darlehenssumme

• Die Höhe des Sollzinssatzes

• Die genauen Rückzahlmodalitäten

• Eventuelle Sicherheiten

• Die Unterschrift beider Vertragsparteien

Bei jedem Darlehensvertrag werden die Voraussetzungen und somit auch der Zeitpunkt der Auszahlung individuell vereinbart. Bei Immobiliendarlehen richtet sich die Auszahlung meist nach der Fälligkeit des Kaufpreises der Immobilie.

In den allermeisten Fällen müssen die Darlehenssicherheiten vorliegen, bevor die Geldbeträge ausgezahlt werden. Bei Immobilienfinanzierungen dient der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch als Sicherheit. Da dieser Eintrag jedoch Wochen oder Monate lang dauern kann, gilt auch die Notarbestätigung als eine vorübergehende Sicherheit.

Der Auszahlungszeitpunkt variiert je nach Art der Immobilienfinanzierung. Darlehen für Bauvorhaben werden beispielsweise ausschließlich in Raten ausgezahlt.

Bevor ein Darlehen ausgezahlt wird, verlangen die meisten Banken den Einsatz des Eigenkapitals. Um die Zahlung der Grunderwerbsteuer und Notarkosten aus den eigenen Ersparnissen kommt ein Kaufinteressent also nicht herum.

Auch private Darlehensverträge sind rechtsgültig. Einer der vielen Vorteile eines privaten Darlehensvertrages ist das Entfallen der Zinssätze. In einigen Fällen werden dennoch Zinsen vereinbart. Ist der zwischen den Parteien vereinbarte Zinssatz zu hoch, so wird der Darlehensvertrag als Wucher gewertet und ist ungültig. Dies tritt ein, wenn der Zinssatz mehr als doppelt so hoch ist als normalerweise von Banken verlangt wird. Nach §138 BGB verstößt ein solches Geschäft gegen die guten Sitten und ist nichtig.

Eine Sicherheit bietet dem Darlehensgeber eine Absicherung im Falle, dass der Darlehensnehmer gegen die Vereinbarungen im Vertrag verstößt. So kann sich der Darlehensgeber davor schützen, dass die Anleihe etwa für andere Zwecke ausgegeben wird als vereinbart, oder dass der Darlehensnehmer die Darlehenssumme nicht wie abgemacht zurückzahlt.

Die Sicherheiten sollten auch im privaten Darlehensvertrag von vornherein festgehalten werden. Übliche Sicherheiten sind wertvolle Gegenstände, wie beispielsweise:

• Autos

• Gemälde

• Schmuck

• Uhren

Für das Sicherheitsobjekt sollte nochmal ein separater Vertrag, der sogenannte Sicherheitsübereignungsvertrag, aufgesetzt werden. Dieser Vertrag sichert zwar, dass der Kreditnehmer den Gegenstand weiter nutzen darf, dieser sich jedoch so lange im Besitz des Darlehensgebers befindet, bis der Schuldner die Summe zurückgezahlt hat.

Um sich davor zu schützen, dass das Darlehen für andere Zwecke ausgegeben wird als ursprünglich vereinbart, überweist die Bank den Darlehensbetrag oft direkt an den Immobilienverkäufer oder den Bauträger. Ein Darlehensnehmer darf die Immobilienfinanzierung nämlich nur für den Bau, Kauf oder Umbau eines Hauses oder einer Wohnung verwenden. Je nach Finanzierungsart unterscheiden sich die Zwecke, für die die Geldsumme verwendet werden darf.

Die Grundschuld und die damit einhergehende “sofortige Zwangsvollstreckung” gilt als Absicherung gegen Zahlungsausfälle. Gerät der Darlehensnehmer mit der Zahlung in Verzug, darf die Bank sofort auf die Sicherheit zugreifen, ohne vorher klagen zu müssen. Die dingliche Zwangsvollstreckung bezieht sich dabei auf das Grundstück und dessen Zubehör. Die persönliche Zwangsvollstreckung wirkt auf das gesamte Vermögen des Schuldners.

Vertragsabschlüsse sind in Deutschland grundsätzlich verbindlich. Nur in Ausnahmefällen hat man das Recht zum Widerruf. Auch bei Privatverträgen gibt es allgemein kein Widerrufsrecht, allerdings haben beide Parteien nach §314 BGB und §490 die Möglichkeit, den privaten Darlehensvertrag unter gewissen Umständen außerordentlich fristlos zu kündigen.

Wenn ein Rückzahltermin vereinbart wurde, ist die Kündigung eines Darlehensvertrags in der Regel nicht notwendig. Nach der Rückzahlung des Darlehens gilt der Vertrag als beendet. Wurde kein Datum für eine Rückzahlung vereinbart, wird jedoch eine Kündigung erforderlich. Die Kündigungsfrist beträgt dabei sechs Monate.

Wenn ein Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung den Vertrag vor dem vereinbarten Vertragsende kündigt, fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Es gibt jedoch einige Szenarien, in denen der Darlehensnehmer den Vertrag ohne weitere Konsequenzen kündigen kann:

• Die Sollzinsbindung läuft aus und es wurde keine neue Zinsvereinbarung getroffen.

• Zehn Jahre sind nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens vergangen. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei sechs Monate.

• Es handelt sich um ein variables Darlehen. Variable Darlehen können jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.

• Außerordentliches Kündigungsrecht: Die fristlose Kündigung kann wegen der Störung der Geschäftsgrundlage geschehen. Dies geschieht zum Beispiel, wenn festgestellt wird, dass auf dem zu bebauenden Grundstück gar nicht gebaut werden kann.

• Zusätzlich gibt es das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.

Nach der Kündigung des Vertrags muss der geschuldete Betrag innerhalb von zwei Wochen an den Darlehensgeber zurückgezahlt werden. Geschieht dies nicht, gilt die Kündigung als unwirksam.

Auch der Darlehensgeber hat die Möglichkeit, den Darlehensvertrag zu kündigen wenn...

• ...der Darlehensnehmer mit der Zahlung in Verzug ist oder die vertraglichen Pflichten verletzt hat. Immobilienkredite können vonseiten der Bank gekündigt werden, wenn der Kreditnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgende Raten und 2,5 Prozent der Kreditsumme im Rückstand ist.

• ...sich die Vermögensverhältnisse plötzlich verändern oder die gestellte Sicherheit an Wert verliert.

Darlehensverträge haben häufig eine längere Laufzeit als Zinsbindungszeit. Es gibt die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende der Zinsfestschreibung zu kündigen.

Für viele Arten der Immobilienfinanzierung muss zuerst ein unterzeichneter Kaufvertrag vorliegen, bevor der Darlehensvertrag geschlossen werden kann. Dies ist beispielsweise bei der Baufinanzierung der Fall.

Doch um den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen zu können, braucht der Käufer eine Bestätigung über seine Finanzkraft. Dazu bekommt er eine Finanzierungszusage von der Bank. In diesem schriftlichen Dokument bestätigt die Institution, dass sie dem Käufer das Geld auch tatsächlich leiht. Allerdings kann diese Finanzierungsbestätigung auch wieder zurückgezogen werden, beispielsweise wenn sich die Bonität des Kaufinteressenten verschlechtert. Dies ist jedoch nur äußerst selten der Fall.

Eine Finanzierungsbestätigung ist ein sehr wichtiges Dokument, welches unbedingt vor dem Notartermin vorliegen sollte. Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer das Geld auch wirklich zu zahlen. Unterschreibt der Kaufinteressent den Kaufvertrag und die Bank genehmigt ihm das Darlehen am Ende doch nicht, riskiert er, letztendlich nicht die nötigen finanziellen Mittel zur tatsächlichen Durchführung des Kaufes zu haben.

Kommt es zu solch einem Fall, kann der Kaufinteressent natürlich den Rückgang des Kaufvertrages erbitten. Jedoch ist dies mit einer Reihe von Konsequenzen verbunden. Die bisher und noch anfallenden Kosten müssen vom Kaufinteressenten übernommen werden. Der Verkäufer kann auch einen Schadensersatz einfordern. Schließlich musste dieser anderen Kaufinteressenten absagen und hat dadurch Verluste gemacht.

Um eine solche Situation zu vermeiden, ist es deshalb sinnvoll, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages zumindest eine Finanzierungsbestätigung vorliegen zu haben.

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