Disagio

Sie möchten erfahren was Ihre Immobilie wirklich wert ist?

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Die Vereinbarung eines Disagios kann bei zahlreichen Finanzprodukten in Frage kommen und wirkt sich jeweils unterschiedlich aus.

1.1. Das Disagio beim Kauf von Anleihen.

Für diejenigen, die sich mit der Ausgabe von Anleihen und anderen Wertpapieren beschäftigen, kann ein Abschlag für niedrigere Kaufpreise sorgen und mehr Käufer anziehen. Gleichzeitig bedeutet es aber auch höhere Kosten für die Kapitalbeschaffung.

Investoren profitieren beim Kauf von Anleihen und anderen Wertpapieren, wenn der Emittent einen Abschlag gewährt. Der Ertrag des Anlegers erhöht sich, weil er einen Preis unter dem Nennwert für das Wertpapier zahlt, dessen Rentabilität aber immer noch auf Basis des Nennwerts berechnet wird. Das heißt, der Effektivzinssatz ist höher als der angegebene Nominalzinssatz.

Für den Emittenten bedeutet der Abschlag eine Kapitalerhöhung, da er durch die Emission weniger Kapital erhält, aber den gleichen Zinsaufwand wie ursprünglich geplant zahlen muss. Dabei erhält der Emittent weniger Kapital durch die Emission, obwohl er die gleichen Zinskosten zahlen muss.

1.2. Das Disagio bei Darlehensgeschäften.

Anders sieht die Situation bei Darlehensgeschäften aus. In diesem Fall tragen die Darlehensnehmer die mit dem Disagio verbundenen Kosten und zahlen tatsächlich höhere Zinsen. Zugleich profitiert das kreditgebende Institut, da die ausgezahlte Kreditsumme geringer als die Nettokreditsumme ist.

Das Disagio auf das Darlehen wird als voraus bezahlte Zinsen behandelt und ermöglicht die Zuordnung eines niedrigeren Nominalzinssatzes. Dadurch wird sichergestellt, dass die monatliche Ratenzahlung - während des Zeitraums, für den das Disagio vorausbezahlt wurde - niedrig bleibt. Aufgrund des nicht ausgezahlten Disagios muss eine größere Darlehenssumme aufgenommen werden, um die Zinsen zu zahlen und diese Kreditförderung zu tilgen, als bei einem Kredit ohne Disagio.

1.3. Das Disagio bei Devisen.

Das Disagio wird auch bei Devisen, also bei Geschäften in fremder Währung, angewendet, weil die Banken Fremdwährungen günstiger einkaufen. Dabei kann der Abschlag oftmals 2-4 Prozent sein im Vergleich zu dem amtlichen Wechselkurs der Zentralbanken. Daraus ergibt sich der aktuelle Geldkurs für die Öffentlichkeit.

1.4. Das Disagio bei Fremdwährungen.

Auch bei Fremdwährungstransaktionen wird ein Abschlag vorgenommen, da Banken Fremdwährungen billiger einkaufen. Oft kann der Abschlag 2-4 Prozent gegenüber dem offiziellen Kurs der Zentralbanken betragen.

1.5. Das Disagio bei Kreditkartentransaktionen.

Darüber hinaus spielt das Disagio eine wichtige Rolle im Kreditkartenwesen, wo es Service Fee oder Merchant genannt wird. Hier versteht man unter dem Begriff Disagio den Betrag, den der Händler an das kartenausgebende Institut zahlt. Die Höhe dieses Abschlages beträgt normalerweise 2-3 Prozent des Umsatzes.

1.6. Das Disagio bei der Immobilienfinanzierung.

Bei Immobilienfinanzierungen gibt es immer weniger Baukredite mit Disagio. Der Zinssatz für ein Annuitätendarlehen ist in der Regel abhängig von der Bonität, dem Beleihungsauslauf der Immobilie und den Sicherheiten, die der Bank gestellt werden können. Manchmal können diese Zinssätze durch ein Disagio reduziert werden, aber nur wenige Banken bieten diese Möglichkeit heute an. Während in der Vergangenheit das Immobilienfinanzierungs - Disagio in vollem Umfang steuerlich absetzbar war, kann das Disagio seit 2006 nur noch anteilig auf die Laufzeit des Darlehens verteilt und über die Werbungskosten gemäß § 9 EStG (Einkommenssteuergesetz) als Teil der Betriebsausgaben geltend gemacht werden.

Das heißt, wenn Sie ein Eigenheim kaufen, brauchen Sie kein Disagio. Es lohnt sich, Ihren Beleihungsauslauf zu reduzieren, indem Sie einen kleineren Kredit aufnehmen und von einem niedrigeren Zinssatz und einer geringeren monatlichen Rate profitieren. Die monatliche Zahlung kann auch mit einem Tilgungsfaktor angepasst werden.

Es gibt viele Gründe, ein Disagio auszuhandeln. Banken nutzen z.B. ein Disagio, um einen niedrigen Nominalzins anbieten zu können. Der Gewinn, der der Bank durch die im Vergleich zu Wettbewerbern niedrigeren Zinsen entgeht, wird in anderen Fällen durch das Disagio kompensiert. Bei der Ausgabe von Anleihen kann der Emittent diesen Abschlag nutzen, um die Nachfrage zu erhöhen - vor allem, wenn es wenig Interesse an der Anleihe gibt. In der Kreditkartenbranche ist ein Disagio nichts anderes als eine Gebühr, die von einer Händlerbank für die Abwicklung Ihrer Kreditkartenzahlung erhoben wird.

Die Vereinbarung eines Disagios kann als ein bei der Kreditvergabe im Voraus festgelegter Zinssatz bezeichnet werden, da es die Differenz zwischen dem Nominalwert des Kredits und dem zurückzuzahlenden Betrag darstellt. Der Hauptvorteil des Disagios ist der sehr niedrige Nominalzins für die über die gesamte Kreditlaufzeit zu zahlenden Raten. Da die Ratenbelastung (Tilgungsanteil und Zinsanteil) geringer wird, ist das Disagio in Fällen sinnvoll, in denen der Kreditnehmer nicht sicher ist, ob er auch in Zukunft ein hohes Einkommen haben wird.

Das Abgeld lohnt sich auch, wenn Sie ein besonders hohes Einkommen im Jahr haben. Wenn Sie in diesem Jahr ein Darlehen mit einem Disagio aufnehmen, können Sie oft eine Zinsvorauszahlung bei Ihrer Steuerrechnung geltend machen. In dem Jahr, in dem Sie den Abschlag zahlen, erhalten Sie einen besonders hohen Steuervorteil. Dies ist zum Beispiel sinnvoll, wenn jemand in einem Jahr eine große Abfindung erhält.

Ein Disagio-Kredit kann auch für bilanzierende Unternehmen vorteilhaft sein. Dies liegt daran, dass sie nach Handelsgesetzbuch (HGB) beim Disagio ein Aktivierungswahlrecht. Nach Steuerrecht wird das Disagio als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP) betrachtet. Unternehmen können jedoch entweder das Disagio sofort und in voller Höhe als Zinsaufwand oder als ARAP mit einer planmäßigen jährlichen Tilgung über die Laufzeit der Verbindlichkeit erfassen.

Hauptsächlich kann das Disagio als Werbungskosten angesehen werden, wenn das Darlehen zur Gewinnerzielung genutzt wird. Bei einem Immobilienkauf gilt dies, wenn eine Vermietung und Verpachtung vorausgesetzt ist. Dann wird das Disagio für die Immobilienkredite als Kosten für die Geldbeschaffung behandelt. Wenn der Eigentümer die Immobilie nicht komplett vermietet, kann nur ein Teil des Disagios steuerlich geltend gemacht werden, denn der Eigennutzungsanteil muss herausgerechnet werden.

Manchmal kann das Disagio bei vorzeitiger Beendigung des Kredits erstattet werden. Ob die darlehensgebenden Institute zur Rückzahlung des anteiligen, nicht genutzten Disagios verpflichtet sind, ist vom jeweiligen Kündigungsgrund abhängig.

Bei einigen vorzeitigen Vertragsbeendigungen besteht ein Rechtsgrund für die Erstattung des Disagios und bei anderen nicht.

Stellt die Bank den Kredit mit fester Laufzeit einseitig fällig, weil der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag schuldhaft nicht erfüllt hat, besteht kein Anspruch auf Erstattung des Disagios (§ 249 BGB).

Im Falle einer ordentlichen Kündigung besteht ein Bereicherungsanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB auf anteilige Disagio-Rückzahlung. Solche Fälle hat der Bundesgerichtshof (BGH) oft zu Gunsten des Kreditnehmers entschieden und die Kreditinstitute zur anteiligen Erstattung nicht genutzter Disagios verurteilt. So gibt es Fälle, in denen der Kreditnehmer den Kredit mit einer Laufzeit über zehn Jahre zum Ende des zehnten Jahres gekündigt hat und das Disagio aufgrund eines Herausgabeanspruchs anteilig zurückgezahlt wurde.

Für bilanzierende Unternehmen ist der Disagio-Kredit vorteilhaft, weil sie nach HGB ein Aktivierungsrecht haben, wenn Rückzahlungs- und Ausgabebetrag einer Verbindlichkeit oder Anleihe unterschiedlich sind. Das Disagio kann daher als Geldbeschaffungskosten in der Steuerbilanz als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP) behandelt werden. Die Unternehmen müssen jedoch entscheiden, ob sie das Disagio sofort und vollständig als Zinsaufwand oder als ARAP mit einer planmäßigen jährlichen Abschreibung bis zum Ende der Laufzeit der Verbindlichkeit erfassen.

Wurde ein Darlehen zur Finanzierung einer zu vermietenden Immobilie aufgenommen, ist das Disagio in vollem Umfang steuerlich abzugsfähig, wenn der Abschlag nicht mehr als 5 Prozent des Darlehensbetrages mit einer Zinsbindungsfrist von mindestens 5 Jahren beträgt. In diesem Fall kann das Disagio in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden. Falls ein höheres Disagio vereinbart wird, wird der übersteigende Anteil nicht als Werbungskosten behandelt, sondern steuerlich auf die Zinsbindungsfrist bzw. den Zinsfestschreibungszeitraum verteilt. Wenn jedoch ein Disagio von mehr als 5 Prozent abgetreten wurde, kann es vollständig von der Besteuerung befreit sein, wenn der Darlehensvertrag mit einer Geschäftsbank wie zwischen unverbundenen Dritten abgeschlossen wurde.