Effektivzins: Was es mit dieser wichtigen Kennzahl auf sich hat

Auf der Suche nach der Immobilienfinanzierung mit passenden Konditionen müssen Sie sich durch einen Dschungel aus Fachbegriffen kämpfen. Dabei begegnen Sie zwangsläufig dem Begriff „Effektivzins“ – denn seine Angabe ist gesetzlich vorgeschrieben. Damit Sie sich bei der Frage nach einer Baufinanzierung zurechtfinden und eine informierte Entscheidung treffen können, erfahren Sie in diesem Lexikoneintrag, was genau ein effektiver Jahreszins ist und wie Sie damit am besten umgehen.

Wenn Sie Ihren Immobilienkauf mit einem Darlehen finanzieren wollen, stoßen Sie bei der Recherche garantiert auf zwei wichtige Zahlen: Den Nominalzins (oder Sollzins) und den Effektivzins, der auch als effektiver Jahreszins bezeichnet wird. Der Unterschied liegt im Umfang der darin enthaltenen Kostenpunkte.

Der Nominalzins drückt die reinen Kosten aus, die gewissermaßen als Leihgebühr von der Bank für den Kredit erhoben werden. Sie sehen anhand des Nominalzinses allerdings nicht, welche weiteren Gebühren und Verwaltungskosten anfallen. Der Effektivzins hingegen umfasst zahlreiche weitere Kosten, die im Zuge eines Immobiliendarlehens anfallen. Daher ist er häufig aussagekräftiger für den Vergleich verschiedener Kredite.

Um die tatsächlichen Darlehenskosten für Kreditnehmer transparent zu machen, hat der Gesetzgeber bestimmt, dass Kreditgeber den effektiven Jahreszins angeben müssen. Dadurch sollen Kreditvergleiche einfacher und übersichtlicher werden. Damit dies gelingt, ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) auch festgelegt, welche Kosten im Effektivzins enthalten sein müssen. Dazu gehören unter anderem:

• Nominalzinssatz

• Kosten für die Vermittlung des Darlehens

• Höhe der Zins- und Tilgungsraten

• Verwaltungskosten im Rahmen der Baufinanzierung

• Kosten für die Immobilienbewertung (wenn diese für den Kredit notwendig ist)

Der Effektivzins enthält also deutlich mehr Informationen als der Nominalzins.

Da Banken und Kreditinstitute gesetzlich dazu verpflichtet sind, den effektiven Jahreszins anzugeben, finden Sie diese als Kunde schnell im jeweiligen Angebot. Manchmal werden alternativ die Bezeichnungen effektiver Jahreszins oder effektiver Zins genutzt. Es handelt sich dabei immer um einen Prozentwert, der ausgehend von der Höhe des Darlehens berechnet wird. Je niedriger der Effektivzins ist, desto geringer ist die finanzielle Belastung, die zu Ihrem geliehenen Kreditbetrag hinzukommt.

Bei der Baufinanzierung wird die Zinsbindung häufig nicht über die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt. Dadurch verändern sich die Konditionen, was wiederum Einfluss auf den effektiven Jahreszins hat. Die Bank oder das Kreditinstitut gibt in einem solchen Fall einen anfänglichen Effektivzins an. Als Kreditnehmer sollten Sie jedoch darauf vorbereitet sein, dass sich dieser Wert mit Ablauf der Zinsbindung verändern kann.

Ebenso wie der Effektivzins wird auch der Nominalzins als Prozentwert angegeben. Unter Darlehenszinsen hingegen versteht man einen in Euro ausgewiesenen Wert, der für das Immobiliendarlehen anfällt und in der Regel monatlich gezahlt werden muss.

Der effektive Zins ist ein guter Wert, um Kredite miteinander zu vergleichen. Gerade für Ihr Bauvorhaben sollten Sie sich Finanzierungsangebote jedoch genauer angucken. Manche für Bauherren wichtige Kostenfaktoren müssen nämlich nicht darin enthalten sein. Dazu gehören die Kontoführungsgebühren: Wenn das Führen eines speziellen Kontos keine Voraussetzung für den Erhalt des Immobiliendarlehens ist, müssen die Gebühren dafür nicht im Effektivzins enthalten sein. Auch die Bereitstellungszinsen können extra abgerechnet werden – genauso wie die Kosten für den Grundbucheintrag. Wenn Sie bei der Wahl des Kreditgebers beachten, dass diese Kosten zusätzlich anfallen können, ist der effektive Jahreszins jedoch ein guter Richtwert, mit dem Sie sich orientieren können.

Immobilienfinanzierer wünschen sich in der Regel vor allem einen möglichst niedrigen Effektivzins, um die Zinsbelastung der Immobilienfinanzierung gering zu halten. Und es gibt durchaus Wege, wie Sie die Höhe des effektiven Jahreszinses beeinflussen können. Zunächst sollten Sie darauf achten, dass Sie eine möglichst gute Bonität vorweisen können – dazu sollten Sie stets alle Rechnungen rechtzeitig begleichen und gegebenenfalls mehrere Darlehen in einem Umschuldungskredit bündeln.

Außerdem beeinflusst die Länge der Sollzinsbindung die Höhe des Effektivzinses. Der Sollzins beziehungsweise Nominalzins ist nämlich der größte Faktor bei der Berechnung des effektiven Zinses. Daher sind übrigens die Unterschiede zwischen den beiden Werten in der Regel auch nicht besonders groß. In Zeiten niedriger Zinsen können Sie mit einer langen Sollzinsbindung sicherstellen, dass Sie noch viele Jahre davon profitieren. Wenn die Bauzinsen hoch sind und Sie erwarten, dass sie während der Kreditlaufzeit sinken, sollten Sie hingegen eine kurze Zinsbindung vereinbaren.

Der wohl wichtigste Faktor bei der Auswahl Ihrer Immobilienfinanzierung ist der Anbieter. Daher sollten Sie die Möglichkeiten des Effektivzinses nutzen und unterschiedliche Kreditmöglichkeiten miteinander vergleichen. Dabei kann unser Baufinanzierungsrechner helfen, mit dem Sie sich einen guten Überblick über die Konditionen für Ihr Bauprojekt machen können.