Der Einheitswertbescheid – derzeit noch ein wichtiger Indikator für die Grundsteuer

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Das Einheitswertbescheid genannte Schreiben gibt Grundbesitzern Auskunft über die Höhe des Einheitswerts. Dieser Wert ist zumeist auf dem Bescheid unter „Aktenzeichen der Bewertungsstelle“ zu finden. Er gibt einen Hinweis darauf, wie Steuern – etwa die Grundsteuer oder die Grunderwerbsteuer – zustande kommen. Diese werden vom Finanzamt mithilfe des Einheitswertes berechnet.

Der Einheitswert ist eine wichtige Steuermesszahl, die den Wert eines Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag wiedergibt. Er dient unter anderem als eine Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, der Gewerbesteuer, der Zweitwohnsitzsteuer sowie anderer Abgaben und Gebühren.

Um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen, kombiniert das Finanzamt derzeit noch den Einheitswert des Grundstücks mit zwei weiteren Hilfswerten, der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz. Werden diese Werte miteinander verrechnet, erhält man den Grundsteuersatz. Generell gilt: Je höher der Einheitswert ist, desto höher ist auch die Grundsteuer.

Die Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes ist seit dessen Einführung im Jahre 1998 sehr umstritten. Dies ist dem zu verschulden, dass der Einheitswert von Grundstücken auf Werten aus den Jahren 1964 für alte Bundesländer oder sogar 1935 für neue Bundesländer basiert.

Im April 2019 urteilte das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe, dass die angewandte Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig sei. Ende 2019 einigte sich der Bund auf eine grundlegende Reform der Grundsteuer. Diese soll auf der Grundlage neuer Werte und künftig ohne den Einheitswert berechnet werden. Hierzu waren Grundvermögende angehalten, spätestens in diesem Jahr – im Regelfall bis zum 31. Januar – eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts bei ihrem Finanzamt einzureichen. Ab 2025 tritt dann die neue Regelung in Kraft, nach der die Grundsteuer anhand dieser Angaben und weiterer Berechnungen neu angesetzt werden soll. Dies kann teilweise zu einer deutlichen Erhöhung der Grundsteuer führen, Eigentümer jedoch insbesondere abseits von heutigen Ballungszentren entlasten. Von einer Grundsteuererhöhung wären indirekt auch Mieter betroffen, die dadurch höhere Nebenkosten zahlen müssten. 

Gut zu wissen: Der Einheitswert sollte nicht mit dem Verkehrswert eines Grundstücks verwechselt werden. Obwohl beide deren Wert angeben, sind sie keineswegs gleichzusetzen. Bei der Berechnung des Einheitswertes wird davon ausgegangen, dass sich der Wert des Grundstücks seit 1935 beziehungsweise 1964 nicht verändert hat. Das ist das Stichjahr, das zur Erhebung des Einheitswertes herangezogen wird. Der Verkehrswert hingegen ist ein Ergebnis aus Angebot und Nachfrage auf einem freien Immobilienmarkt und lässt sich durch eine Immobilienbewertung ermitteln. Auch der Begriff „Marktpreis“ wird oft fälschlicherweise als Synonym für den Verkehrswert genutzt. Wird ein Grundstück auf einem geschlossenen Markt verkauft, so kann der Marktwert weit unter dem Verkehrswert liegen. Dies tritt zum Beispiel ein, wenn ein Grundstück nur dem Freundeskreis zum Verkauf angeboten wird, oder es bei einer Zwangsversteigerung veräußert wird. In beiden Fällen ist der Markt nicht offen. Der Verkehrswert beschreibt also den Wert, den ein Grundstück erhalten sollte, während der Marktwert der Wert ist, den sie tatsächlich erreicht.

Wieso werden 1935 und 1964 als Stichjahre genutzt?

Zum ersten Mal wurde der Einheitswert von Grundstücken am 1. Januar 1935 ermittelt. Eigentlich hätte dieser Wert alle sechs Jahre erneut erhoben werden müssen, aber aufgrund des hohen Aufwands blieb dies aus. Zum letzten Mal wurden dann die Einheitswerte in der Bundesrepublik Deutschland am 1. Januar 1964 ermittelt. Diese Wertermittlung fand in der DDR nicht statt. Deshalb beziehen sich die Einheitswerte von Grundstücken in den neuen Bundesländern noch auf den Stichtag 1. Januar 1935.

Für die Berechnung des Einheitswertes wird immer der Wert genutzt, den das Haus am 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) oder am 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) hatte. Die Berechnung unterscheidet sich dabei je nach Art des Grundstücks. Die Einheitswerte können vom gemeinen Wert abweichen, da diese weiterhin auf Grundlage der Wertverhältnisse von 1964 und 1935 festgestellt werden.

Berechnung des Einheitswerts für unbebaute Grundstücke

Die Berechnung für den Einheitswert eines unbebauten Grundstücks ist sehr einfach. Es gilt:

Quadratmeterzahl * Bodenwert zum Stichtag = Einheitswert.

Es gelten dabei die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen der Gemeinde zum 1. Januar 1996 ermittelt worden sind. Diese Werte werden dann in der Regel auf 100 Deutsche Mark abgerundet und anschließend in Euro umgerechnet. Danach werden sie noch um 20 Prozent gekürzt.

Berechnung des Einheitswerts für Grundstücke mit Häusern

Der Einheitswert für bebaute Grundstücke berechnet sich entweder nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren:

Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird angewandt, wenn die Jahresrohmiete aus den Jahren 1935/1964 bekannt ist. Die Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters werden dabei einbezogen. Das Verfahren greift bei Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken und Ein- und Zweifamilienhäusern. Beim Ertragswertverfahren multipliziert das Finanzamt die Jahresrohmiete, bei Eigennutzung die ortsübliche Vergleichsmiete, vom Stichtag mit einem bestimmten Vervielfältiger, der im Bewertungsgesetz festgelegt ist. Hierbei werden auch Aspekte berücksichtigt, die eine Wertsteigerung oder -minderung bedeuten, die dann über Abschläge und Zuschläge ausgeglichen werden. Auch das Baujahr und die Bauweise der Immobilie sowie die Größe der Kommune werden bedacht.

Sachwertverfahren: Manchmal liegen keine Informationen zu den Jahresrohmieten aus den Jahren 1935 oder 1964 vor. In solchen Fällen rechnet das Finanzamt die Werte für Boden, Bebauung und Außenanlagen zusammen. Dies wird als das Sachwertverfahren bezeichnet. Um den Wert des Gebäudes zu ermitteln, wird der umbaute Raum mit den Herstellungskosten multipliziert. Der erhobene Gesamtwert wird schließlich mit einer gesetzlich vorgegebenen Wertzahl geglättet. Wenn das Finanzamt keine Unterlagen zum Grundstück einsehen kann, behilft es sich der Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- und Nutzfläche orientiert.

Neue Berechnung ab 2025

Die Einheitswerte haben ab 2025 ausgedient. Ab dann soll die Grundsteuer nur noch nach fünf (vorher waren es 20) Parametern bewertet werden:

• Bodenrichtwert

• Höhe der statistisch berechneten Nettokaltmiete

• Größe der Grundstücksfläche

• Art der Immobilie auf dem Grundstück

• Alter der Immobilie auf dem Grundstück

Die Behörden müssen künftig diese Werte alle sieben Jahre neu erheben, um den Marktentwicklungen gerecht zu werden. Diese neuen Werte sind von den Mitarbeitern des Bundesfinanzministeriums und der Behörden der Bundesländer festzustellen. Bis Ende 2025 sollen die Wertfeststellungen von rund 36 Millionen Grundstücken und Immobilien bundesweit abgeschlossen sein. Um den Mitarbeitern den notwendigen Zugang zu den Immobilien zu erleichtern, erwägt das Bundesfinanzministerium sogar, die „Unverletzlichkeit der Wohnung“ (Art. 13 Grundgesetz) einzuschränken.

Vereinzelt müssen die Einheitswerte auch derzeit noch neu ermittelt werden, wenn beispielsweise auf einem Grundstück ein neues Haus gebaut wird, ein Eigentümer grundlegende bauliche Veränderungen vornimmt oder ein bestehendes Grundstück aufgeteilt wird. In solchen Fällen muss das Finanzamt die Ermittlung – eine sogenannte Nachfeststellung – durchführen.

Um den Einheitswert festzulegen, richten sich die Finanzämter nach dem Bewertungsgesetz. Dieses Gesetz ist nach der Abgabenordnung eines der wichtigsten Steuergesetze in Deutschland und enthält Grundsätze für die finanzielle Bewertung von Gütern, die bundesweit öffentlich-rechtlichen Abgaben unterliegen.

Die Einheitswertfeststellung (auch Hauptfeststellung oder Nachfeststellung) erfolgt bislang stets zum 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Wurde also im März 2020 ein neues Haus auf einem Grundstück errichtet, so erfolgt die Einheitswertfeststellung am 1. Januar 2021. Eine weitere Möglichkeit ist auch, dass das Grundstück zuvor unbebaut war und nun, durch den Bau eines Einfamilienhauses oder Mietwohngrundstücks, zu einem bebauten Grundstück wurde. Der Grundstücksbesitzer erhält daraufhin den Einheitswertbescheid, der den neuen Wert seines Grundstücks beinhaltet. Entstehen bei der Ermittlung der Hauptfeststellungen Änderungen, so werden diese beim Finanzamt über Fortschreibungen erfasst.

Der Einheitswertbescheid wird Grundbesitzern automatisch vom zuständigen Finanzamt zugeschickt.

Alle Personen, die ein Grundstück oder Anteile daran erworben haben, sei es durch Kauf oder Erbschaft, erhalten aktuell noch einen Einheitswertbescheid. Es spielt keine Rolle, ob es sich dabei um private oder gewerbliche Grundstücke handelt. Der Einheitswertbescheid enthält die Angaben für die Bewertung und eine Aussage über den betreffenden Gegenstand. Sind für das Grundstück mehrere Eigentümer verzeichnet, wird der Wert im Einheitswertbescheid auf diese aufgeteilt.

Wann ergeht ein Einheitswertbescheid?

Neue Grundstücksbesitzer bekommen den Einheitswertbescheid meistens innerhalb eines Jahres zugesandt. Bei Erbschaft und Schenkung kann es jedoch auch länger dauern, wenn das Finanzamt nicht sofort auf die Änderung im Grundbuch aufmerksam gemacht wird.

Insofern keine besonderen baulichen Veränderungen auf dem Grundstück oder eine Nachfeststellung aus einem der anderen beschriebenen Gründe erfolgt, erhalten Grundstücksbesitzer nur einmal nach dem Erwerb ihres Grundstücks einen Einheitswertbescheid.

Übrigens: Grundeigentümer sind dazu berechtigt, Klage gegen den Bescheid zu erheben. Dazu haben sie vier Wochen nach der Bekanntgabe des Bescheids Zeit. Der Eigentümer muss präzise aufführen, welchem Wert oder welcher Zurechnung er widerspricht.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.

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