Der Erbbauzins: Grundstück mieten, Immobilie bauen

Der Bau eines eigenen Hauses ist ein großer Traum vieler Menschen. Doch nur wenige dieser Menschen können sich den Wunsch auch tatsächlich erfüllen. Bei den einen hapert es an der Grundstückswahl, die anderen haben schlicht und einfach nicht genügend Eigenkapital, um ein solch großes Vorhaben zu stemmen. Doch was wäre, wenn Sie die Kosten für den Hausbau einfach um 15 Prozent verringern könnten? Mit dem Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, brauchen Sie das Grundstück nicht zu kaufen, sondern bekommen vom Grundstückseigentümer einfach das Nutzungsrecht dafür. Ohne einen Grundstückskauf können Sie die Gesamtkosten für Ihren Hausbau drastisch reduzieren. Dafür, dass Sie das Grundstück nutzen, fällt eine jährliche Gebühr an, der sogenannte Erbbauzins, die vertraglich festgelegt werden. Doch wie hoch darf der Erbbauzins sein? Darf ich die Erbbauzinsen steuerlich absetzen? Und lohnt sich das Erbbaurecht überhaupt finanziell? Alle Informationen rund um den Erbbauzins hat McMakler für Sie in diesem Artikel zusammengefasst.

Der Erbbauzins, auch Erbpachtzins genannt, ist eine Gebühr, die der Erbbauberechtigte an einen Grundstückseigentümer zahlt, damit er das Grundstück baulich nutzen darf. Wie Sie vielleicht schon bemerkt haben, ist der Begriff „Zins“ eher unpassend – es handelt sich weniger um eine Zinszahlung als vielmehr um eine Mietzahlung. Sind Sie Erbbaurechtsnehmer, so kaufen Sie Ihr Baugrundstück nicht, sondern pachten es. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers, Sie bekommen jedoch das Nutzungsrecht dafür und können darauf bauen und wohnen. Wollen Sie sich den Traum einer eigenen Immobilie verwirklichen, haben jedoch wenig Eigenkapital, vereinfacht die Erbpacht einiges für Sie. Der Grundstückskauf allein macht schon 10-15 Prozent der Kosten eines Immobilienkaufs oder -baus aus. Indem Sie das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, nicht kaufen, sondern nur pachten, können Sie die Kosten drastisch reduzieren.

Die Immobilie, die Sie auf dem Erbbaurechtsgrundstück bauen oder kaufen, wird nicht als Teil des Grundstücks gesehen und gehört deswegen Ihnen, dem Erbbauberechtigten. Wird das Erbbaurecht wieder gelöscht, wird die Immobilie jedoch Teil des Erbbaugrundstücks. Alles rund um das Erbbaurecht erfahren Sie hier.

Der Erbbauzins ist zwar rechtlich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt, jedoch gibt es keine Vorgaben, wie hoch der Erbbauzins angesetzt sein soll. Dies ist zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbauberechtigten frei verhandelbar. Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und durch die Eintragung ins Erbbaurechtsgrundbuch gesichert. Der Erbbaurechtsvertrag hat meist eine sehr lange Laufzeit von ca. 50 bis 99 Jahren und das Grundstück kann deswegen sogar von mehreren Generationen genutzt werden. Die Gebühr wird während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags jeweils jährlich fällig.

Die Höhe des Erbbauzinses wird zwischen Erbbauberechtigtem und Erbbaurechtsgeber verhandelt und errechnet sich prozentual zum Grundstückswert. Üblicherweise beträgt der jährliche Erbbauzins zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswerts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. War das Grundstück bei Vertragsabschluss beispielsweise 100.000 Euro wert, so muss der Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins von 3.000 bis 5.000 Euro im Jahr leisten. In seltenen Fällen kann der Erbbauzins auch als eine Einmalzahlung geleistet werden, wobei der Gesamtbetrag einmal an den Grundstückseigentümer ausgezahlt wird.

Manchmal kommt es vor, dass auf einem Grundstück, welches mit einem Erbbaurecht belastet ist, mehrere Eigentumswohnungen stehen. Hier tritt eine sogenannte Pächtergemeinschaft auf. Jeder Eigentümer einer Wohnung leistet den Erbbauzins gemäß seines Anteils am Grundstück. Stehen auf einem 1.000 m2 großen Grundstück beispielsweise 8 Wohnungen, so ist jeder Wohnung ein Anteil von 1/8 am Grundstück, also einer Fläche von 125/1000 m2, zugeordnet. Der Erbbauzins für das gesamte Grundstück beträgt 8.000 Euro im Jahr. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer pro Jahr 1.000 Euro Erbbauzinsen zu zahlen hat.

Früher wurde der Erbbauzins bei Vertragsabschluss gleich für die gesamte Laufzeit der Erbpacht festgelegt. Heutzutage wird stattdessen in die meisten Erbbaurechtsverträge eine „Wertsicherungsklausel“ aufgenommen. Eine Wertsicherungsklausel soll den Grundstückseigentümer gegen Wertverfall absichern. Dies bedeutet, dass der Grundstückseigentümer den Erbbauzins tatsächlich erhöhen kann, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wie beispielsweise bei Inflation, verändern. Die Erhöhung des Erbbauzinses wird anhand der Veränderung des Verbraucherpreisindex berechnet, denn dieser spiegelt die geldliche Entwicklung wider.

Die gute Nachricht ist, dass der Grundstückseigentümer den Erbbauzins ausschließlich an die Inflationsrate koppeln kann. Das bedeutet, dass sich die Kosten für den Erbbaurechtsnehmer unabhängig vom Grundstückswert entwickeln. Steigen plötzlich die Grundstückspreise, so müssen Sie keinen plötzlichen Anstieg der Erbbauzinsen befürchten.

Die Erbbauzinsen können alle drei Jahre angepasst werden. Dabei kann der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins aber nicht willkürlich erhöhen. In § 9a des Erbbaurechtsgesetzes ist eine bestimmte Kappungsgrenze für den Erbbauzins festgelegt. Der Erbbauzins darf den Mittelwert aus Bruttolohn und Lebensunterhaltungskosten des Erbrechtsnehmers in einem bestimmten Zeitraum nicht übersteigen. Durch die Kappungsgrenze sind Erbbaurechtsnehmer bei einer höheren Inflationsrate geschützt.

Haben Sie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht eine Immobilie gekauft oder gebaut, die Sie nun vermieten, können Sie die Erbbauzinsen als Werbungskosten absetzen. Nutzen Sie die Immobilie dagegen selbst, können Sie die Ausgaben für das Erbbaurecht nicht von der Steuer absetzen. Grundstückseigentümer, die Erbbaurechtsgeber sind und Erbbauzinsen erhalten, müssen das Einkommen ebenfalls versteuern.

Für den Fall, dass der Erbbauberechtigte den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann, gibt es in den meisten Erbbaurechtsverträgen die Heimfallregelung. Diese besagt, dass das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zurück übertragen wird, wenn der Erbbauberechtigte mehr als zwei Jahre im Zahlungsrückstand oder insolvent ist. In dem Fall hat der Erbbaurechtsgeber nicht nur einen Anspruch auf Rückübertragung des Erbbaurechts, sondern der Erbbaurechtsnehmer muss auch eine Entschädigung für die errichtete oder gekaufte Immobilie zahlen.

Das Erbbaurecht ist für Sie eine lohnende Option, wenn Sie trotz geringem Eigenkapital eine Immobilie bauen oder kaufen wollen. Jedoch müssen Sie bei einer Erbpacht bedenken, dass sich der Erbbauzins über die Jahre summiert.

Ein Beispiel: Zahlen Sie jährlich 3 Prozent Erbbauzins für ein Grundstück, das bei Vertragsabschluss 100.000 Euro Wert war, so beträgt der jährliche Erbbauzins 3.000 Euro. Nach 10 Jahren haben Sie 30.000 Euro gezahlt, nach 20 Jahren 60.000 und nach 50 Jahren 150.000 Euro. Nach 50 Jahren haben Sie mehr für das Grundstück gezahlt, als es zu Anfang überhaupt wert war, ohne dass das Grundstück Ihnen am Ende gehört! Der finanzielle Vorteil aus dem Erbbaurecht rechnet sich am Ende gegebenenfalls nicht mehr.

Aus diesem Grund sollte die Entscheidung für ein Erbbaurecht stets gut durchdacht sein. Ob sich eine Erbpacht für Sie bei der Bauplanung lohnt, kommt auf Ihre individuelle Situation an. In diesem Artikel können Sie sich über die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts informieren, um zu entscheiden, ob Erbpacht für Sie in Frage kommt.