Das Erbpachtgrundstück – Immobilie bauen ohne Grundstückskauf?

Ein Erbpachtgrundstück, mitunter auch Erbbaugrundstück genannt, stellt eine Alternative zum Grundstückskauf auf dem Immobilienmarkt dar. Dabei wird ein Grundstück nicht vom Eigentümer verkauft, sondern über einen individuell vereinbarten Zeitraum verpachtet. Dafür wird ein Erbpachtzins, auch Erbbauzins genannt, entrichtet, der sich an der Höhe des Grundstückwertes orientiert.

Für potenzielle Bauherren ist eine Erbpacht eine gute Option, wenn die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung erheblich reduziert werden sollen. Sie können nach der Anmietung des Erbpachtgrundstücks dort ein Eigenheim nach ihren Vorstellungen errichten. Die festgelegten Rahmenbedingungen für das Erbpachtgrundstück erhalten mit einem Erbbaurechts-Vertrag eine rechtliche Grundlage. Nach der Eintragung in das Erbbaugrundbuch sowie das Grundbuch der Gemeinde, erhalten Sie Rechte an dem Erbpachtgrundstück, die vergleichbar mit jenen eines Eigentümers sind.

Erbpachten sind nicht nur für Privatpersonen geeignet. Gewerbetreibende oder Sportvereine können ebenfalls eine Erbpacht in Betracht ziehen, um vorhandene Flächen in ihrem Sinne zu nutzen.

Der Immobilienboom in Deutschland mit seiner konstant hohen Nachfrage hat zu einer deutlichen Preissteigerung bei den Grundstückspreisen geführt. Vor allem in größeren Städten und beliebten Gemeinden sind Baugrundstücke sehr selten oder nur für einen sehr hohen Preis zu erwerben. Dies hat zur Folge, dass die Grundstückskosten das Budget der Bauherren erheblich belasten können.

Mit einer Erbpacht werden Grundstückskosten gespart und der Fokus der Finanzierung auf den eigentlichen Hausbau gerichtet. Bei der Planung der Finanzierung muss der Erbbauzins berücksichtigt werden, denn dieser wird monatlich beziehungsweise jährlich fällig. Er sollte im Idealfall keinesfalls die Rate für einen möglichen Grundstückskauf überschreiten, sonst wäre der vermeintliche finanzielle Vorteil tatsächlich gar nicht vorhanden.

In Zeiten mit hohen Kreditzinsen oder hohen Grundstückspreisen bietet sich die Erbpacht als wertvolle Alternative an, um sich den Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen.

Mit einem Erbpachtgrundstück gehen Vor- und Nachteile einher. Als Bauherr oder potenzieller Pächter sollten Sie diese sorgfältig gegeneinander abwägen. Als Vorteile eines Erbpachtgrundstückes gelten:

• Immobilienfinanzierung: Durch die Erbpacht verschaffen sich Bauherren zusätzlichen finanziellen Spielraum, wenn der Erbbauzins niedriger ausfällt, als eine vergleichbare Rate im Falle des Grundstückskaufs.

• Planungssicherheit: Mit einem fest vereinbarten Erbbauzins, der keine kontinuierliche Steigerung erfährt, haben Sie Sicherheit für die kommenden Jahre, idealerweise sogar Jahrzehnte.

• Günstiger Erbpachtzins: Es lohnt sich, die unterschiedlichen Angebote von Erbpachtgrundstücken zu vergleichen, wenn Sie auf keinen festen Baugrund festgelegt sind. Insbesondere Kirchen bieten Familien oft günstige Erbbauzinsen an, um einen Immobilienbau zu ermöglichen.

• Entschädigung: Läuft der Erbpachtvertrag aus, haben Sie Anspruch auf zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie, falls der Grundstückseigentümer keine Verlängerung in Betracht zieht.

• Einnahmen: Für den Eigentümer des Erbpachtgrundstückes ergibt sich eine Möglichkeit, jährliche Einnahmen zu generieren, ohne das Grundstück verkaufen zu müssen.

Die Erbpacht hat jedoch auch Nachteile, die bei einer objektiven Bewertung der eigenen Situation stets Berücksichtigung finden sollten:

• Kein Eigentum: Obwohl die Erbpacht umfassende Rechte beinhaltet, sind Sie nie der Grundstückseigentümer und in einigen Fällen muss dem Eigentümer des Erbpachtgrundstücks bezüglich der Babauung sogar ein Mitspracherecht eingeräumt werden.

• Verlust der Immobilie: Haben Sie ein Erbpachtgrundstück mit einer geringen Laufzeiterworben, besteht die Gefahr, die Immobilie nach Ende des Vertrags abtreten zu müssen.

• Preisminderung: Eine geringe Restlaufzeit kann sich, wenn es um den Verkauf der Immobilie geht, bei den Preisverhandlungen negativ bemerkbar machen.

• Vorkaufsrecht: Der Erbbaurecht-Geber hat in den meisten Fällen ein Vorkaufsrecht beim Verkauf der Immobilie, die sich auf dem Erbpachtgrundstück befindet. Auf der anderen Seite ist der Eigentümer jedoch nicht verpflichtet, ein Vorkaufsrecht auf das Erbpachtgrundstück einzuräumen.

• Vertragsverlängerung: Der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks ist nicht verpflichtet, eine Vertragsverlängerung einzuräumen. Diese wird also meist Gegenstand von Verhandlungen sein, die mit neuen Konditionen verbunden sein können.

• Schlechtere Konditionen: Mit einem Erbpachtgrundstück können schlechtere Konditionen bei der Finanzierung einhergehen. Weil die Immobilie auf dem Grundstück eines Dritten steht, gehen die Banken in der Regel zurecht von schlechteren Weiterverkaufschancen aus.

Die Länge einer Erbpacht kann individuell verhandelt werden. Damit sich das Investment wirklich lohnt, sollte der Zeitraum mindestens 33 Jahre betragen. Die durchschnittliche Länge in Deutschland beträgt rund 85 Jahre. Laut Gesetz sind auch deutlich längere Zeiträume für die Erbpacht möglich.

Die Höhe des Erbbauzinses ist Verhandlungssache. Üblich sind vier bis sechs Prozent des Verkehrswertes, der als Grundlage dienen kann. Bei Kirchen oder Stiftungen, die ein Erbpachtgrundstück zu vergeben haben, ist der Zins häufig deutlich niedriger.

Problematisch wird eine langfristige Planung, denn laut Gesetz ist es dem Erbpachtgeber erlaubt, den Zins alle drei Jahre anzuheben. So kann ein Erbpachtgrundstück schnell zu einer finanziellen Belastung werden.

Beim Hauskauf auf einem Erbpachtgrundstück ist Vorsicht geboten. Entscheidend dürfte die verbleibende Restlaufzeit der Erbpacht sein. Ist noch ausreichend Zeit vorhanden, lohnt sich die Investition durchaus, weil auch hier keine Grundstückskosten anfallen.

Bei einer geringen Vertragslaufzeit besteht ein hohes Risiko. Es ist dem Eigentümer erlaubt, das Grundstück für sich zu beanspruchen, wenn er Ihnen zwei Drittel, ca. 66 Prozent, des aktuellen Verkehrswertes Ihrer Immobilie auszahlt.

Mit dem Ende eines Erbpachtvertrages gibt es unterschiedliche Optionen, die für die Zukunft infrage kommen:

• Vertragsverlängerung: Im Idealfall einigen Sie sich mit dem Eigentümer auf eine Vertragsverlängerung.

• Grundstück an den Eigentümer: Nach Ablauf der Vertragszeit fällt das Erbpachtgrundstück zurück an den Eigentümer. In diesem Fall steht Ihnen eine Entschädigung für das Haus in Höhe von 66 Prozent des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie zu.

• Kauf des Grundstücks: Sie erhalten die Möglichkeit, das Erbpachtgrundstück zu erwerben. Ob sich das nach einer langen Laufzeit finanziell noch lohnt, müssen Sie individuell für sich entscheiden.