Die Erschließungskosten: Was vor dem Grundstückskauf zu beachten ist

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Als Erschließungskosten bezeichnet man die Abgabe eines Bauherren an die Kommune, wenn ein Grundstück zur Bebauung nutzbar gemacht werden soll. Dieses "Nutzbarmachen" eines Grundstücks wird als Erschließung bezeichnet. In den meisten Fällen wird dies nur im Zusammenhang mit einem Neubau gemacht, da eine Erschließung die Voraussetzung dafür ist, überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen. Wenn man beispielsweise ein Haus bauen möchte, muss das Grundstück nach Baugesetzbuch (BauBG) erschlossen sein. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss des Grundstücks an die Wasserversorgung und das Stromnetz. Ein Grundstück darf erschlossen werden, wenn es dem Gesetz nach im Bebauungsplan der Kommune ausgeschrieben wurde. Danach ist das Grundstück baureif, und man darf mit den Bauarbeiten beginnen. Diese Maßnahmen sind natürlich nicht kostenlos. Die genaue Höhe der Kosten kann jedoch nicht genau festgelegt werden, da sie, abhängig von den kommunalen und regionalen Regelungen und Preisen, stark variiert.

Einfluss auf die Erschließungskosten hat zum Beispiel die Lage des Grundstücks. Liegt ein Grundstück weit vom Verkehrsnetz entfernt, fallen die Erschließungskosten höher aus, als wenn das Grundstück verkehrsgünstig gelegen ist. Auch der Abstand zu den Verteilungszentren der kommunalen Versorgungswerke spielt eine Rolle. Je näher das Grundstück sich an solch einem Versorgungswerk befindet, desto kürzer fallen die nötigen Zu- und Ableitungen aus, wodurch sich geringere Kosten ergeben.

Die gute Nachricht ist, dass der Erschließungsbeitrag mit der Baufinanzierung finanziert werden kann, da eine Erschließung zu den Baunebenkosten gehört. Der Beitrag kann also mit der monatlichen Rate des Baukredits abgezahlt werden.

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Es wird zwischen der öffentlichen und der privaten/ inneren Erschließung unterschieden. Die öffentliche Erschließung umfasst alle Erschließungsmaßnahmen bis zur Grundstücksgrenze. Sie wird bei der Kommune beantragt, welche dann die Arbeiten organisiert und in Auftrag gibt. Mit einem positiven Bescheid der Kommune auf den Antrag gilt die Erschließung des Grundstücks als gesichert. Der Grundstücksbesitzer ist lediglich der Antragsteller und der Rechnungsträger.

Die private Erschließung bezieht sich auf alle Maßnahmen, die innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Haus getroffen werden. Anders als die öffentliche Erschließung wird die innere Erschließung vollständig vom Bauherren und Grundstücksbesitzer selbst organisiert.

Zur öffentlichen und privaten Erschließung gehören jeweils zwei Abschnitte. Die verkehrsmäßige Erschließung beinhaltet alle Arbeiten rund um den Straßenbau, die Straßenbeleuchtung und die Gehwege. Diese Arbeiten werden geleistet, damit man das Grundstück überhaupt erreichen kann.

Im Rahmen der technischen Erschließung wird das Grundstück an die Versorgungsnetzwerke wie Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen angeschlossen.

Im Rahmen einer verkehrsmäßigen Erschließung werden öffentliche Gehwege sowie nicht öffentliche Gehwege und Straßen geschaffen. Darüber hinaus wird das Grundstück an öffentliche Plätze, Parkflächen und Grünanlagen angeschlossen.

Bei der technischen Erschließung wird das Grundstück an die Energieversorgung wie Strom, Gas, Erdwärme und Fernwärme angeschlossen. Außerdem wird es an das Telekommunikationsnetz für Telefon, Internet und Kabelfernsehen angebunden. Nicht zuletzt müssen Kanalisationen, Ableitungssysteme für Regenwasser und eine Anbindung an die öffentlichen Versickerungsanlagen geschaffen werden. Zudem muss das Grundstück Zugang zu den örtlichen Trink- und Löschwasserversorgungen haben.

Einige Grundstücke sind beim Kauf bereits erschlossen. Da diese Grundstücke oft teurer sind, entscheiden sich viele Kaufinteressierte für ein unerschlossenes Stück Land. Dabei gibt es verschiedene Arten von Grundstücken, die in den kommunalen Flächennutzungsplänen benannt und ausgewiesen sind. Sie unterscheiden sich beispielsweise in der gesetzlichen Nutzbarkeit. Solche unerschlossenen Grundstücke sind Ackerland, Bauerwartungsland und Rohbauland.

Unerschlossene Grundstücke sind noch nicht für die Bebauung nutzbar und sind auch so in den Flächennutzungsplänen verzeichnet. Dies gilt besonders für Flächen von Ackerland oder Bauerwartungsland, bei denen nicht feststeht, ob sie überhaupt jemals zu Bauland werden. Rohbauland ist im Flächennutzungsplan bereits als Bauland ausgewiesen, muss jedoch noch erschlossen werden.

Die günstigen Grundstückspreise für Bauerwartungsland locken viele Kaufinteressierte, die sich häufig jedoch nicht des finanziellen Risikos bewusst sind, das sie eingehen. Bei Bauerwartungsland kann niemand den genauen Zeitpunkt nennen, wann genau es zu Bauland wird. Dies kann Monate oder sogar Jahre dauern. Obwohl man auf dieser Grundstücksart noch nicht bauen darf, werden bereits Grundsteuer und Grunderwerbsteuer wie für ein nutzbares Grundstück erhoben. Grundstücke, die offiziell noch kein Bauland sind, können auch nicht mit der Baufinanzierung finanziert werden, da die Baufinanzierung ein zweckgebundener Kredit ist. Die Bebauung des Bauerwartungslandes ist jedoch noch nicht sicher, somit entfällt der Zweck und auch die Baufinanzierung.

Es lohnt sich kaum, ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen, da der Erschließungsbeitrag meist so hoch ausfällt, dass der Kauf eines bereits erschlossenen Grundstücks viel rentabler wäre. Eine vollständige Erschließung von Rohbauland kann zwischen 15.000 und 20.000 Euro kosten, da sowohl die Infrastruktur um das Grundstück herum ausgebaut und Strom-, Wasser-, Gas-, und Abwasserleitungen gelegt werden müssen.

Die Erschließungskosten variieren je nach Art. Eine öffentliche Erschließung bringt beispielsweise andere Kosten mit sich, als die private/ innere Erschließung. Ob Erschließungskosten anfallen, kann bereits vor dem Grundstückskauf aus dem Bodenrichtwert abgeleitet werden. Die Abkürzung "ebf" (erschließungsbeitragsfrei) bedeutet, dass keine Erschließungskosten gezahlt werden müssen. Das Kürzel "Ebp" (erschließungsbeitragspflichtig) ist dagegen ein Indiz für eine Kostenbeteiligung. Der Bodenrichtwert kann der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde entnommen werden. Die Kommune ist zwar beteiligt an den Kosten für eine öffentliche Erschließung, jedoch können dem Grundstücksbesitzer 90 Prozent der technischen und 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließung zugeschrieben werden.

Die Kosten für die öffentliche Erschließung hängen von verschiedenen Faktoren ab, weshalb es nicht möglich ist, die exakten Kosten aufzuschlüsseln. Jedoch können Durchschnittswerte herangezogen werden, um sich einen Überblick über die öffentlichen technischen Kosten zu verschaffen:

• Anschluss an das Stromnetz: ca. 2.000 Euro bis 3.000 Euro

• Anschluss an Wasser: ca. 2.000 Euro bis 5.000 Euro

• Anschluss an das Gasnetz: ca. 2.000 Euro. Es ist jedoch möglich, dass dieser Anschluss gar nicht gebraucht wird oder nicht möglich ist. In solch einem Fall könnte ein Öl-Brennwertkessel installiert werden. Dieser kostet zwischen 4.000 Euro und 7.000 Euro. Eine weitere, moderne Alternative wäre die Installation eines Kessels für eine moderne Pelletheizung, welche zwischen 3.000 Euro und 12.000 Euro kostet.

• Anschluss an das Telekommunikationsnetzwerk: ca. 1.000 Euro

Die Gesamtkosten für die öffentliche Erschließung können insgesamt zwischen 9.500 Euro und 14.800 Euro liegen. Beteiligt die Kommune den Grundstücksbesitzer zu 90 Prozent an den Kosten, dann kann dieser mit einer Rechnung in Höhe von 8.550 Euro bis 13.320 Euro rechnen. Die Kommune hat zudem bis zu vier Jahre Zeit, die Rechnung für den Erschließungsbeitrag aufzustellen.

Die private/ innere Erschließung muss selbst organisiert werden. Sie kann online bei der kommunalen Versorgung beantragt werden, woraufhin das Bauamt dabei hilft, geeignete Unternehmen für die Erschließungsarbeiten zu finden. Mit folgenden Kosten ist zu rechnen:

• Verlegen der Leitungen und Rohre innerhalb des Grundstücks: ca. 1.000 Euro pro Meter. Die Kosten enthalten sowohl Tiefbauarbeiten als auch Verlegungsarbeiten der Leitungen und Rohre.

Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt steht, desto höher sind die Kosten für die innere Erschließung. Durchschnittlich sollte mit einem Kostenaufwand von 15.550 Euro bis 20.320 Euro gerechnet werden.

Um die Erschließung von neuem Bauland durchzuführen, bedarf es in der Regel einer Vermessung. In vielen Fällen muss zusätzlich ein Gutachten erstellt werden. Gelegentlich wird auch ein Bodengutachten erforderlich, welches über die Beschaffenheit des Baugrundes informiert und Auskunft darüber gibt, ob vor dem Hausbau noch weitere Maßnahmen erfolgen müssen. Es ist durchaus ratsam, ein Bodengutachten vor einem Grundstückskauf anfertigen zu lassen, da so herausgefunden werden kann, ob der Baugrund aufwändigere Gründungsmaßnahmen erfordert. So wird vermieden, dass man eventuell unbebaubaren Grund kauft oder plötzlich höhere Baukosten anfallen, als ursprünglich geplant.

Böden mit Moorschichten im Untergrund sind beispielsweise besonders problematisch und sollten deshalb vorher im Rahmen eines Bodengutachtens inspiziert werden.

Die Kosten für die Vermessung des Grundstücks und des Baugutachtens schlagen nochmal mit 2.500 Euro bis 3.800 Euro zu Buche.

In einigen seltenen Fällen werden Altlasten ebenfalls zu einem wichtigen Thema. Handelt es sich beim Kaufobjekt um ein ehemaliges Industriegrundstück können aufwendige Bodensanierungen erforderlich werden.

Wenn Munitionsreste, Überbleibsel aus Kriegszeiten oder andere Gegenstände auf dem Grundstück gefunden werden, die auf vergangene Kampfhandlungen hindeuten, wird ein flächendeckendes Absuchen des Grundstücks durch den Kampfmittelräumdienst erforderlich. Der Grundstücksbesitzer muss die Kosten für die Suche und die Erdarbeiten dabei selbst tragen.

Da die Kosten für eine Erschließung hauptsächlich von der Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde abhängen, gibt es keine genaue Faustformel für die Berechnung. Eine besondere Rolle spielen jedoch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Folgendes Beispiel demonstriert eine mögliche Berechnung der Erschließungskosten:

Ein Baugrundstück mit 800 m2 soll erschlossen werden. Die Grundflächenzahl liegt bei 0,2, die Geschossflächenzahl bei 0,7.

Als Erstes muss die zulässige Grundfläche, also die Fläche, die maximal bebaut werden darf, berechnet werden. Die Rechnung lautet wie folgt:

Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche

800 x 0,2 = 160 m2

Zunächst muss auch die Gesamt-Geschossfläche ermittelt werden. Es gilt:

Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche

800 m2 x 0,7 = 560 m2

Es dürfen also maximal 160m2 bebaut werden, mit einem maximalen Wohnraum von 560 m2. Für die Abwassererschließung werden für das Beispiel 300 m2 Grundstücksfläche angenommen. Für die Erschließungskosten werden 8 Euro pro Quadratmeter festgelegt.

Die Berechnung für die Abwasser-Erschließungskosten ist somit wie folgt:

8 Euro x 300 = 2.400 Euro.

Hinzu würden noch die Kosten für die restlichen Anschlüsse wie Strom, Gas und Telekommunikation kommen.

Handelt es sich bei dem fraglichen Grundstück um ein betrieblich genutztes Grundstück oder eine vermietete Immobilie, können die Erschließungskosten in voller Höhe abgesetzt werden.

Bei privat genutztem Wohnraum lehnt die Finanzverwaltung die Berücksichtigung der Kosten jedoch grundsätzlich ab. Hierbei gibt es jedoch Ausnahmen. Die Erschließungskosten für privaten Wohnraum fallen in drei Kategorien:

• Erstmalige Erschließung: Handelt es sich um eine erstmalige Erschließung, bei der ein Grundstück überhaupt zugänglich gemacht wird, gehören die Kosten zum Grundstück und nicht zum Gebäude. Da ein Grundstück endlos besteht und keine Nutzungsdauer hat, entfällt die steuerliche Geltendmachung.

• Hausanschlüsse: Kosten für die Anschlüsse an die öffentliche Kanalisation, an Gas, Wasser etc. wirken sich zwar steuerlich aus, jedoch nur im Rahmen der Abschreibung. Da sie den Wert des Gebäudes erhöhen, sind sie gemeinsam mit diesem über die gesamte Nutzungsdauer, in der Regel 50 Jahre, abzuschreiben.

• Modernisierung, Ersetzung, Instandsetzung: Wenn es darum geht, die Funktionsfähigkeit etwa einer vorhandenen Leitung, eines Kanals oder eines Anschlusses zu erhalten, dann sind diese Maßnahmen als Werbungskosten sofort von der Steuer absetzbar. Da diese Kosten nicht über die Nutzungsdauer verteilt werden, erzielt man in dieser Kategorie die größte Steuerminderung.

Erschließungskosten sind die Kosten, die für die Erschließung eines Grundstücks fällig werden. Durch die Erschließung wird ein Grundstück zugänglich gemacht. Unterschieden wird zwischen einer öffentlichen und einer privaten Erschließung, innerhalb welcher es wiederum eine verkehrsmäßige und eine technische Erschließung gibt. Da die Kosten davon abhängen, wie hoch die bestimmten Gebühren in den jeweiligen Gemeinden sind, gibt es keine genaue Faustformel für deren Berechnung. Grundsätzlich sind die Erschließungskosten nicht von der Steuer absetzbar, allerdings bilden Modernisierungsmaßnahmen vorhandener Leitungen, Kanäle oder Anschlüsse eine Ausnahme.

Unerschlossene Grundstücke scheinen auf den ersten Blick kostengünstiger, weshalb viele Kaufinteressierte sich für sie entscheiden. Es ist jedoch Vorsicht geboten, da die Erschließungskosten oft so hoch ausfallen können, dass sich der Kauf eines solchen Grundstücks kaum lohnt. Wer mit dem Kauf eines unerschlossenen Grundstücks liebäugelt, sollte deshalb genau prüfen, ob dieses Grundstück auch nach der Erschließung und unter Einbeziehung der anfallenden Nebenkosten noch günstiger ist, als vergleichbares, bereits bei Kauf voll erschlossenes Bauland.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.