Das Flurstück – die amtliche Grundstücksvermessung

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Als Flurstück wird im Baurecht die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters bezeichnet. Das Flurstück, früher auch “Parzelle” oder “Katasterparzelle”, definiert dabei einen amtlich vermessenen Teil der Erdoberfläche mit klaren Grenzen, den sogenannten Flurstücksgrenzen. Die von den Flurstücksgrenzen festgelegten Flurstücke werden in der Flurkarte des Liegenschaftskatasters geführt und zur Identifikation mit jeweils individuellen Flurstücksnummern versehen.

Neben dem Grundbuch gilt das Flurstück als amtlicher Nachweis des Eigentums an Grund und Boden. Außer als Eigentumsnachweis gibt der Flurkartenauszug auch Informationen über das Flurstückes und dessen Flur an.

1.1 Wie setzt sich die Flurstücksnummer zusammen?

Die praktische Ordnung des Liegenschaftskatasters erfolgt mit der Flurstücksbezeichnung. Sie ist der „Eigenname“ des Flurstücks und ermöglicht die schnelle Zuordnung von Flurstücken. Sie setzt sich aus dem Gemarkungsnamen, der Flurnummer und der Flurstücksnummer zusammen.

Das Kataster untergliedert in seinem Nummerierungsbezirk also jede Gemarkung in mehrere Flure, die wiederum einzelne Flurstücke enthalten. Daher ist die Flurstücksnummer die einzige eindeutige Bezeichnung eines Flurstücks (Parzelle). Nach neuerer Regelung werden die Flurstücke innerhalb einer Flur durchgehend nummeriert, wobei es sich um eine höchstens fünfstellige Zahl handeln kann. Ältere Flurstücksnummern können sich auch noch aus Zähler und Nenner (z.B. 1/222) zusammensetzen. Vereinzelt wird zur Bezeichnung der Parzellen die Nummer auch mit einem Buchstaben ergänzt.

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1.2 Was ist der Unterschied zwischen einem Grundstück und einem Flurstück?

Ein durch eine Flurstücksnummer begrenztes Flurstück ist damit ein fest definierter und mit Linien in der Flurkarte eingezeichneter Bereich. Die Flurstücksgrenzen stellen dabei in jedem Fall auch die Grundstücksgrenzen dar. Ein Flurstück ist deshalb im Grunde genommen auch gleichzeitig ein Grundstück, denn normalerweise besteht jedes Grundstück genau aus einem Flurstück. Es ist jedoch möglich, dass Grundstücksbesitzer ihre Grundstücke vergrößern indem sie ein benachbartes Grundstück aufkaufen. Während die Grundstücke zu einem Großen vereinigt werden, bleiben die Flurstücksgrenzen intakt. Nun besteht ein großes Grundstück aus mehreren Flurstücken. In diesem Fall sind die Grundstücksgrenzen äquivalent zu den äußeren Flurstücksgrenzen der enthaltenen Flurstücke. Ein Flurstück kann dagegen nie aus mehreren Grundstücken bestehen. Flurstücke müssen sich in der selben Gemarkung befinden, um als ein Grundstück geführt zu werden.

1.3 Wichtige Eigenschaften der Flurstücke

Auf einem Flurkartenauszug werden neben der Lage in einem Nummerierungsbezirk auch viele andere wichtige Angaben zu einem Flurstück und seiner Umgebung gemacht, darunter:

• Gebiets- und Gemeindegrenzen

• Gebäudenummern (Hausnummern) und Nutzungsart

• Blattrahmen mit Flurnummer, Gebietsbezeichnung, Maßstab und Herkunft

Abhängig von der Region werden auch andere Attribute der Gemarkung erfasst, wie:

• Grenz- und Vermessungspunkte und Nummern

• Topografische Daten (z. B. Straßenränder, Böschungen)

• Abgrenzungsarten (Zäune, Hecken, Mauern)

Das zuständige Vermessungsamt, auch Katasteramt, ist in jedem deutschen Bundesland verantwortlich für das Vermessungswesen, beziehungsweise die Führung des Liegenschaftskatasters und damit für die Vermessung sämtlicher Flurstücke in der Region. Dabei stellt es Flurkartenauszüge bereit, revidiert bestehende Flurstücksgrenzen und legt neue fest. Im Zuge dessen werden auch Gebäude eingemessen und Nutzungsgrenzen erfasst. Dabei unterteilt das Katasteramt in folgende mögliche Dienstleistungen:

• Urvermessungen: Die Einrichtung des Katasters, also die erstmalige Erfassung eines Gebiets und seiner Grundstücke. Eine Urvermessung erfolgt auch nach einer Flurbereinigung - einem Bodenordnungsverfahren, in dem Grundbesitz neu geordnet wird - oder bei der Festlegung neuer Grenzen bei einer Teilungsvermessung.

• Neuvermessungen: werden im Zuge einer Katastermodernisierung veranschlagt. Bei Neuvermessungen werden dabei mehrere Flurstücke eines Gebiets erneut vermessen.

• Fortführungsvermessungen: Sie dienen der Erweiterung des Katasters um neue Grundstücke beziehungsweise Flurstücke. Bei Fortführungsvermessungen kann es sich dabei um Gebäudeeinmessungen (der Erfassung neuer Gebäude) oder Teilungsvermessungen (Aufteilung eines Grundstücks in zwei oder mehrere Flurstücke) handeln.

Wird eine Vermessung durch das Katasteramt benötigt, beispielsweise als Voraussetzung zur grundbuchrechtlichen Teilung, ist zusätzlich eine notarielle Beurkundung für die Grundbucheintragung erforderlich.

Die Kosten für die jeweiligen Vermessungen orientieren sich dabei an vielen individuellen Faktoren (Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, Größe des Grundstücks, aktueller Bodenrichtwert) und ist nicht pauschal anzugeben. Eine detaillierte Auskunft kann unter Angabe der individuellen Daten beim regionalen Vermessungsamt eingeholt werden.

Dank der effizienten Technologisierung des Immobilien- und Bauwesens, können Flurkartenauszüge und damit auch Informationen über das eigene Grundstück (Flurstück) mittlerweile unkompliziert online eingesehen werden. Hierfür wurden sogenannte Geoportale eingeführt, die ständig erweitert werden. Eine umfassende bundeslandübergreifende Datenbank bietet das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS). Hier kann man sich bei Interesse kostenlos, beispielsweise als Käufer oder Verkäufer, über die Flurstücke vieler Regionen Deutschlands informieren oder auch die Größe seines eigenen Grundstücks erfahren.

Wird allerdings, zum Beispiel für die Abwicklung des Immobilienverkaufs, ein ordentlicher Flurkartenauszug benötigt, muss ein entsprechender Antrag beim Liegenschaftskataster gestellt werden. Hierfür fallen entsprechende Bearbeitungsgebühren an, die ebenfalls zwischen den Bundesländern unterschiedlich ausfallen und zwischen 12 und 50 Euro liegen. In vielen Fällen lohnt es sich, erstmal die Möglichkeit eines Online-Antrages zu prüfen, da dies zumeist nicht nur Kosten, sondern auch viel Zeit spart.

Unsere Immobilienmakler beraten Sie gerne im Rahmen einer kostenlosen Immobilienbewertung näher zu diesem Thema.

Flurstücke spielen beim Verkauf einer Immobilie eine wichtige Rolle, denn sie stellen eine wichtige Grundlage für die Bewertung einer Immobilie dar. Die Lage eines Grundstücks, welche im Liegenschaftsplan eingesehen werden kann, ist ein wichtiges Beurteilungskriterium bei der Ermittlung des Grundstückswertes.

Es ist ebenfalls wichtig zu wissen, aus wievielen Flurstücken das Grundstück genau besteht. Mehrere Flurstücke auf einem Grundstück bedeuten einen bürokratischen Mehraufwand und somit auch höhere Kosten, denn die Aufwendungen für die Katastervermessung orientieren sich an den jeweiligen Flurstücksgrenzen. Somit können Mehrkosten anfallen. Besitzen Sie ein Grundstück, welches aus mehreren Flurstücken besteht, ist es daher ratsam, die Flurstücke zu einem zu verschmelzen, und somit die Kosten zu senken.

Bei McMakler beraten wir sie kostenlos über den Wert ihrer Immobilie.