Freistellungserklärung: Dann wird sie relevant

Eine neue Wohnanlage wird gebaut und Sie interessieren sich für eine der Eigentumswohnungen darin? Wer noch vor Fertigstellung des Bauvorhabens eine der Wohnungen kaufen möchte, braucht dazu nicht nur die Zustimmung des zuständigen Bauträgers, sondern gleichfalls die der Bank des Bauträgers. Unter bestimmten Umständen stellt diese eine Freistellungserklärung aus, damit der Verkauf stattfinden kann. Welche Voraussetzungen dazu nötig sind und was Immobilienkäufer dabei beachten sollten, zeigen wir Ihnen hier auf.

Wer als Bauträger eine Wohnanlage mit mehreren Eigentumswohnungen realisieren möchte, finanziert das Bauprojekt gemeinhin über eine Bank. Die Absicherung des Bankdarlehens erfolgt durch die sogenannte Globalgrundschuld. Diese belegt, dass alle im Bauvorhaben beinhalteten Eigentumswohnungen der Bank des Bauträgers als Sicherheit dienen.

Möchte der Bauträger noch vor der Fertigstellung des Objektes einzelne Wohneinheiten daraus verkaufen, wird von der Bank des Bauträgers eine Freistellungserklärung ausgestellt. Erst mit der Freistellungserklärung der Bank kann vor Bezugsfähigkeit einer Wohnung der Kauf dieser durch einen Immobilieninteressenten getätigt werden.

Liegt bei der Bank des Bauträgers eine globale Grundschuld vor, heißt dies, dass die Grundschuld sich auf alle Eigentumswohnungen bezieht – auch wenn diese unterschiedliche Eigentümer haben. Im Fall einer Insolvenz auf Seiten des Bauträgers kann die kreditgebende Bank alle Wohnungen verpfänden. Zeigt nun ein Immobilienkäufer Interesse an einer der Wohnungen, nimmt dieser zur Finanzierung der Immobilie in der Regel ebenfalls einen Kredit auf. Auch hier sichert sich die Bank des Kreditnehmers mit einer Grundschuld ab. Hier entsteht ein Interessenkonflikt zwischen der Bank des Bauträgers und der des Käufers. Die betreffende Eigentumswohnung wäre bei Verkauf doppelt besichert.

Nun kommt die Freistellungserklärung ins Spiel. Erst wenn eine Freistellungserklärung dem Bauträger für die entsprechende Wohnung vorliegt, kann er nach Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung diese veräußern.

Aufgrund der Kaufpreiszahlung besteht auf Seiten der Bank des Bauträgers kein Kreditrisiko mehr und der Käufer wird neuer Eigentümer der Wohnung.

Soll eine Eigentumswohnung noch während der Bauphase erworben werden, muss der Käufer zumeist bereits vor der Fertigstellung Teilzahlungen leisten. Diese darf der Bauträger nur dann entgegennehmen, wenn seine Bank gemäß Paragraf 3 der Makler- und Bauträgerverordnung durch die Freistellungserklärung garantiert, dass die Wohnung nach Entrichtung des gesamten Kaufpreises von der Globalgrundschuld freigestellt wird.

Des Weiteren sagt die Bank damit auch zu, im Falle einer Nichtfertigstellung der Immobilie dem Grundpfandrecht der Bank des Käufers Vorrang einzuräumen. Zudem ist es grundsätzlich so, dass das Kreditinstitut dem Käufer erst dann ein Darlehen auszahlt, wenn es die Freistellungserklärung der Bauträger-Bank erhalten hat. Für den Käufer ist demnach die Ausstellung der Freistellungserklärung eine wichtige Absicherung.

Möchten Sie eine Eigentumswohnung noch in der Bauphase kaufen, muss nicht nur eine Absicherung zwischen Ihnen und dem zuständigen Bauträger, sondern ebenso zwischen den involvierten Kreditinstituten erfolgen. Eine Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers bedeutet, dass die Immobilie von der Globalgrundschuld freigestellt wird und Sie selbst bei Einstellung des Bauvorhabens nicht leer ausgehen.

Der Kauf und die Finanzierung der Wunschimmobilie ist mit vielen Aspekten verbunden, die umfassend geplant und auf Ihre individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten zugeschnitten werden sollten. Ob zum Thema Baufinanzierung oder Immobiliensuche – wir von McMakler stehen Ihnen bei allen Fragen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Entweder vor Ort in einem unserer McMakler-Standorte, per E-Mail oder telefonisch unter 0800 2002 123. Wir freuen uns auf Sie!