Fremdkapital bei der Bau- und Immobilienfinanzierung

Eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, ist ein kostspieliges Unterfangen. Die meisten Menschen verfügen nicht über genügend Eigenkapital, um selbst sämtliche Kosten für das Bau- bzw. Kaufvorhaben zu stemmen. Daher wird im Rahmen der Finanzierung üblicherweise ein Darlehen in Anspruch genommen. Dieses wird auch als Fremdkapital bezeichnet. Wie Bauherren oder Immobilienkäufer Fremdkapital einsetzen können und welche Arten des Fremdkapitals es gibt, lesen Sie in unserem Lexikonartikel.

Als Fremdkapital wird die Gesamtheit aller finanziellen Mittel bezeichnet, die von einer dritten Partei als Darlehen zur Verfügung gestellt werden. Bei dem Fremdkapitalgeber kann es sich zum Beispiel um eine Bank, ein Unternehmen oder um eine Privatperson handeln. Ein sogenanntes Arbeitgeberdarlehen ist ebenfalls möglich, falls der Arbeitgeber ein solches anbietet.

Kurzum gilt: Das Fremdkapital wird befristet zur Verfügung gestellt, muss zurückbezahlt werden und wird in der Regel verzinst. Zudem erhält der Fremdkapitalgeber oftmals zur Absicherung bestimmte Grundpfandrechte wie eine Grundschuld oder Hypothek auf die Immobilie.

Beim Fremdkapital wird grundsätzlich zwischen einem langfristigen, mittelfristigen oder kurzfristigen Darlehen unterschieden.

• Langfristig: Steht die Finanzierung eines Bauvorhabens an, wird das dazu benötigte Fremdkapital meist langfristig für zehn bis 20 Jahre vergeben. In dieser Zeit wird das Fremdkapital in Raten zurückgezahlt.

• Mittelfristig: Entsprechendes Fremdkapital wird meist zur Verwirklichung von Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen sowie zur energetischen Umrüstung über einen überschaubaren Zeitabschnitt genutzt. Der Zeitraum der Rückzahlung erstreckt sich über weniger als zehn Jahre, dauert aber länger als fünf Jahre.

• Kurzfristig: Mitunter muss nur ein kurzer Zeitraum mit Fremdkapital überbrückt werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Bauherr in absehbarer Zeit eine Zahlung erwartet, jedoch schon zuvor mit dem Bauvorhaben beginnen will. Bei kurzfristigen Darlehen sind die Zinsbelastungen üblicherweise deutlich höher als bei langfristigem Fremdkapital.

des benötigten Fremdkapitals. Außerdem spielt es eine Rolle, wie viel Immobilie sich der Darlehensnehmer tatsächlich leisten kann – wie hoch also die monatliche Rate sein kann, die im Rahmen der Rückzahlung des Fremdkapitals gezahlt wird. Sind dieser Betrag sowie das vorhandene Eigenkapital festgelegt, lässt sich daraus der zukünftige Finanzierungsplan bestimmen. Ihre Baufinanzierung können Sie auch einfach mit dem Baufinanzierungsrechner berechnen.

Je höher das Eigenkapital ist, welches der Kreditnehmer in die Baufinanzierung einbringt, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber. Daraus ergeben sich meist günstigere Zinskonditionen, was die monatliche Ratenzahlung betrifft. Bei einem Eigenkapitalanteil von etwa 40 Prozent können Kreditnehmer in der Regel von besonders günstigen Konditionen bei der Baufinanzierung profitieren. Um überhaupt realistische Chancen auf gute Darlehenskonditionen zu erhalten, sollte der Kreditnehmer jedoch mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufbringen.

Dennoch sollten Bauherren natürlich nicht ihr gesamtes Eigenkapital in eine Baufinanzierung einfließen lassen und sich einen privaten, finanziellen Spielraum erhalten, um auf unvorhergesehene Ausgaben reagieren zu können.

Wer über keinerlei Eigenkapital verfügt, hat die Möglichkeit, eine sogenannte Vollfinanzierung zu beantragen. Dabei wird die Baufinanzierung zu 100 Prozent mithilfe von Fremdkapital finanziert, der Bauherr trägt lediglich die Baunebenkosten selbst. Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung wird das Fremdkapital sogar zusätzlich zur Finanzierung der Baunebenkosten genutzt. Um solch ein Darlehen zu bekommen, müssen Bauherren allerdings eine sehr gute Bonität vorweisen.

Zu beachten ist: Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital müssen Kreditnehmer mit sehr hohen Zinskonditionen und daher mit einer verlängerten Rückzahlungsphase rechnen. Kommt es zu einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie, werden zudem die Kreditkosten oftmals nicht ausgeglichen.