Gemeiner Wert: Was ist damit genau gemeint?

Was ist der gemeine Wert einer Immobilie? Wann und wie wird der gemeine Wert ermittelt? Und worin besteht der Unterschied zum Verkehrswert? McMakler klärt in diesem Artikel auf.

Als gemeinen Wert einer Immobilie bezeichnet man den Preis, den das Objekt zum gegebenen Zeitpunkt auf dem Markt erzielen würde. Das Attribut “gemein” ist dabei nicht etwa im Sinne von “bösartig”, sondern von “allgemeingültig” zu verstehen. Im deutschen Bewertungsgesetz (BewG) wird der gemeine Wert für Wirtschaftsgüter wie folgt definiert:

“Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.”

Als den Preis beeinflussende Umstände kommen bei Immobilien Faktoren wie die Größe, die Lage oder der Zustand in Betracht.

Der gemeine Wert einer Immobilie wird von Gutachtern aufgrund folgender Faktoren berechnet:

• Erzielbarer Preis

• Gewöhnlicher Geschäftsverkehr

• Zustand der Immobilie

• Den Preis beeinflussende Umstände

Dabei ist die Umsatzsteuer im Bruttobetrag des gemeinen Wertes einer Immobilie enthalten. Mit dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist hier die Marktsituation zum maßgeblichen Zeitpunkt gemeint. Bei den beeinflussenden Umständen werden ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigt. Hierzu gehören zum Beispiel Notverkäufe oder Liebhaberpreise sowie in Erbverträgen vereinbarte Verfügungsbeschränkungen.

Bei unbebauten Grundstücken werden für die Ermittlung des gemeinen Wertes die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte herangezogen. Hier wird im Bruttobetrag des Grundstückspreises dann auch die Grunderwerbsteuer eingerechnet.

Für Gebäude kann aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ein Vergleichswert errechnet werden. Andere Möglichkeiten der Wertermittlung sind das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Die drei genannten Verfahren orientieren sich an Kriterien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Der gemeine Wert wird herangezogen, wenn ein Haus verkauft werden soll. Sowohl der Verkäufer oder die Verkäuferin als auch potenzielle Käufer möchten in der Regel frühzeitig erfahren, mit welchem Preis sie rechnen können. Das gilt für Veranschlagungen wie auch die Einschätzung, ob der jeweils verlangte Preis angemessen ist.

Über den Hausverkauf hinaus hat der gemeine Wert nur noch Relevanz, wenn die Gebäudeversicherung in Anspruch genommen wird – also im unerfreulichen Fall, dass die Versicherungssumme für den Ersatz bei Unbewohnbarkeit Ihrer Immobilie bestimmt werden soll. Oder aber im Erbfall, bei Scheidungen und Zwangsversteigerungen, wenn für Auszahlungen ein Immobilienwert zugrunde gelegt werden soll.

Für die Bewertung einer Immobilie sollte immer ein Sachverständiger oder ein Gutachter herangezogen werden. Nur diese können den gemeinen Wert einer Immobilie objektiv und gegebenenfalls rechtsgültig einschätzen.

Der Verkehrswert unterscheidet sich vom gemeinen Wert insofern, als die betreffende Immobilie vom Gutachter begangen wird und ihre Merkmale dabei genauer erfasst werden können. Der gemeine Wert beruht letzten Endes auf Schätzungen und kann im Vergleich daher ungenauer ausfallen. Beim Verkehrswert hingegen werden auch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse berücksichtigt.

Der Teilwert wird indes nur bei gewerblichen Immobilien ermittelt und ist an deren weitere betriebliche Nutzung geknüpft. Er gibt den Gesamtwert an, den ein Erwerber der Immobilie für seine betriebswirtschaftliche Kalkulation ansetzen würde.

Für die Wertermittlung bei Immobilien lesen Sie auch unsere Artikel zum Thema Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren.