Wenn die Zahlung ausbleibt: Gläubiger im Immobilienrecht

Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, hat vermutlich schon Pläne dafür, wie der Erlös verwendet werden soll. Leider kann die Situation eintreten, dass der Verkauf zwar durchgeführt wurde, die vereinbarte Zahlung jedoch ausbleibt. Schuldet eine andere Person Ihnen Geld, werden Sie zu einem Gläubiger und haben in dieser Position verschiedene Rechte und Möglichkeiten. Wir erklären Ihnen, wann Sie den Status „Gläubiger“ innehaben und wie Sie dann an Ihr Geld kommen.

Ein Gläubiger ist laut Definition eine Person, die von einer anderen Person – dem Schuldner – eine Geldsumme erwartet. Im Alltag gibt es verschiedene Gründe, die zu einer solchen Sachlage führen können: Nehmen Sie etwa bei der Bank einen Kredit auf, um einen Immobilienkauf zu finanzieren, ist das jeweilige Kreditinstitut Ihr Gläubiger. Mitunter stellt es sich aber auch andersherum dar: Wer eine Immobilie verkaufen möchte, verlässt sich darauf, dass der Kaufpreis innerhalb einer festgelegten Frist beglichen wird. Ist der Käufer jedoch nicht in der Lage, die Summe aufzubringen, sind Sie als Verkäufer ein Gläubiger, der sein Geld einfordern kann. Wichtig dabei: Ein Schuldverhältnis ist als gegenseitig zu betrachten. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, verpflichten Sie sich zum Beispiel dazu, diese einwandfrei und ohne Mängel zu übergeben. In Bezug auf den Zustand der Wohnung sind dann also Sie der Schuldner.

Wer eine Immobilie verkauft, kann unter Umständen zu einem Gläubiger werden. Dieser Fall tritt dann ein, wenn Sie den vereinbarten Kaufpreis nicht erhalten. Dafür sind verschiedene Ursachen denkbar:

• Die Finanzierung des Käufers ist gescheitert.

• Der Käufer hat den Kredit für andere Zwecke entfremdet.

• Der Kauf scheitert aufgrund von alten Grundbucheinträgen.

Auch wenn solche Fälle eher selten auftreten, sind sie dennoch im Bereich des Möglichen. Ihnen als Verkäufer und Gläubiger bleiben dann folgende Auswege: Sie können den Kauf rückabwickeln oder die ausstehende Zahlung gerichtlich einklagen.

Ihr Wohnungsverkauf läuft nicht wie gedacht, weil der Käufer nicht zahlt? Soll eine Immobilie verkauft werden, schließen Sie mit dem Käufer einen notariell beglaubigten Kaufvertrag. In diesem sind der Kaufpreis sowie das Zahlungsdatum vermerkt. Er enthält obendrein verschiedene Maßnahmen für den Gläubigerschutz, der Sie vor einer ausbleibenden Zahlung bewahrt.

Wird dieser Vertrag nicht eingehalten, besteht die Option, den Kauf rückabzuwickeln. Versuchen Sie, sich an Ihren Hausmakler zu wenden – eventuell steht er in Kontakt mit dem Käufer und kann vermitteln. Bitten Sie zudem Ihren Notar um Rat. Im Zweifel sollten Sie sich außerdem von einem Anwalt beraten lassen.

Als Gläubiger müssen Sie zunächst nachweisen, dass tatsächlich ein Schuldverhältnis besteht. Dies können sie beispielsweise durch einen schriftlichen Kauf- oder Dienstleistungsvertrag belegen. Es ist wichtig, dass Sie daran mitwirken, alle Informationen schnellstens zu erbringen. Ansonsten kommt es zu einem Gläubigerverzug, durch den sich das weitere Verfahren hinauszögert. Anschließend haben Sie die Möglichkeit, ein Mahnverfahren zu eröffnen. Dabei handelt es sich um eine schriftliche Mahnung, aus der sich unter Umständen ein gerichtliches Mahnverfahren ergibt.

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen, sind Sie durch den notariellen Kaufvertrag gut abgesichert. Dabei ist nicht entscheidend, ob Sie den Hausverkauf ohne Makler oder mit einem solchen durchführen – im Kaufvertrag werden in jedem Fall alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers festgehalten. Wird der Kaufpreis nicht innerhalb der vereinbarten Frist beglichen, sind Sie der Gläubiger und können den Kauf rückabwickeln. In der Praxis tritt diese Situation jedoch nur äußerst selten ein.