Der Grundbucheintrag: Was Sie wissen müssen

Das Grundbuch ist ein offizielles Verzeichnis über die Besitzverhältnisse von Grundstücken und Immobilien. Vor, während und nach dem Immobilienkauf spielt es eine wichtige Rolle. Ein Haus geht beispielsweise erst dann in das Eigentum seines Käufers über, wenn dieser im Grundbucheintrag vermerkt ist.

• Jedes Grundstück in Deutschland erhält eine Seite im Grundbuch: das Grundbuchblatt.

• Auf dem Grundbuchblatt werden die Eigentumsverhältnisse der Immobilie vermerkt.

• Eine Einsicht in das Grundbuch kann nur bei „berechtigtem Interesse“ bewilligt werden.

• Eintragungen ins Grundbuch können ausschließlich durch einen Notar und unter Vorlage aller notwendigen Dokumente vorgenommen werden.

• Eintragungen ins Grundbuch sind mit erheblichen Kosten verbunden.

Das Grundbuch ist ein offizielles Register über alle Besitzverhältnisse und vorhandenen Schulden, die mit einer Immobilie oder einem Grundstück zusammenhängen. Auch Informationen zur Finanzierung, wie monatliche Raten, werden im Grundbuch vermerkt. Der Grundbucheintrag kann beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden, das als Grundbuchamt fungiert. Aufgrund der persönlichen finanziellen Daten muss dafür jedoch ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegen. Kaufinteressenten einer Immobilie besitzen ein berechtigtes Interesse und sollten die Einsicht in den Grundbucheintrag beantragen.

Was bedeutet der Eintrag ins Grundbuch? Ganz einfach: Die Eintragung gibt in erster Linie Auskunft darüber, wem eine Immobilie gehört. Ohne die Eintragung wären Sie nicht der offizielle und rechtmäßige Eigentümer des betreffenden Hauses oder Grundstücks. Deshalb ist der Eintrag Pflicht, wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten. Doch schon vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag sollten Interessenten einen gründlichen Blick in den Grundbucheintrag der Immobilie werfen.

Jeder Grundbucheintrag folgt einem festgelegten Aufbau. Die verschiedenen Seiten haben festgelegte Inhalte. Neben allgemeinen Formalia sind vor allem das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I bis III von Bedeutung.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis stehen genaue Daten zu den Eigenschaften des Grundstücks. Dazu gehören seine Adresse und die genaue Größe. Diese Angaben sollten kontrolliert und mit den Daten im Kaufvertrag abgeglichen werden.

Abteilung I

Die Abteilung I im Grundbuch befasst sich mit dem aktuellen Eigentümer der Immobilie. Hier wird vermerkt, wie das Grundstück erworben wurde – also zum Beispiel durch einen Kauf, eine Schenkung oder ein Erbe. Darüber hinaus wird in Abteilung I des Grundbucheintrags ein Käufer zunächst vorgemerkt und dann als Eigentümer eingetragen.

Beim Hauskauf sollte darauf geachtet werden, dass der Käufer mit dem korrekten Eigentümer verhandelt. Wenn nicht alle Eigentümer im Kaufvertrag erwähnt werden, kann dies rechtliche Probleme bedeuten. Potenzielle Käufer sollten zudem sicherstellen, dass die vor der Vertragsunterzeichnung eingesehenen Grundbucheintragungen möglichst aktuell sind. Sonst übersehen sie möglicherweise neue Eintragungen zwischen Einsicht und Unterschrift.

Abteilung II

Die zweite Abteilung des Grundbucheintrags ist ebenso wichtig für potenzielle Käufer. Sie sollte unbedingt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags eingesehen werden. Denn hier werden alle Lasten und Beschränkungen aufgelistet. Dazu gehören beispielsweise bestehende Wohnrechte. Ein solches Wohnrecht kann für einen neuen Eigentümer zum Problem werden, da es in der Regel nicht mit dem Eigentümerwechsel verwirkt. Potenzielle Käufer sollten das in den Kaufvertragsverhandlungen mit allen beteiligten Parteien beachten.

Außerdem wird in Abteilung II ein möglicher Sanierungsvermerk eingetragen. Das heißt, dass das Grundstück in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt. Dann fallen in der Regel Kosten an. Die Gemeinde hat nämlich das Recht, einen Ausgleichsbetrag für die sanierungsbedingte Steigerung des Bodenwerts einzufordern.

Abteilung III

Abteilung III eines Grundbucheintrags enthält die finanziellen Gegebenheiten der Immobilie, die sogenannten Grundpfandrechte. Hier werden beispielsweise die den Hauskauf finanzierende Bank und die monatlich fälligen Raten eingetragen. Heutzutage bestehen Banken statt der Hypothek meist auf eine sogenannte Grundschuld. Wenn ein Käufer die Raten nicht mehr zahlt, darf die Bank wegen dieser eingetragenen Grundschuld eine Zwangsversteigerung in die Wege leiten.

Soll die Grundschuld bei einem Hausverkauf aus dem Grundbuch gelöscht werden, bedarf es einer Löschungsbewilligung bei der kreditgebenden Bank.

Wenn ein potenzieller Käufer mit den Angaben im Grundbuch und im Kaufvertrag einverstanden ist, unterschreibt er zunächst den Vertrag. Dann veranlasst ein Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dadurch wird der Käufer als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt. Dann kann das Haus nicht mehr einfach an andere verkauft werden oder mit neuen Schulden belastet werden.

Nach der Vertragsunterschrift muss der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer bezahlen. Erst dann veranlasst der Notar, ihn als neuen Eigentümer ins Grundbuch einzutragen. Die Frage „Ist man Eigentümer, wenn man im Grundbuch steht?“ kann also klar bejaht werden. Erst ab dem Moment, in dem Sie im Grundbuch eingetragen sind, erhalten Sie sämtliche Rechte und Pflichten, die mit der Immobilie in Verbindung stehen.

Muss für den Kauf ein Kredit aufgenommen werden, kommt zusätzlich eine Eintragung über die Kreditsumme ins Grundbuch (als Grundschuld). Die Dauer für einen Grundbucheintrag variiert. Je nach Auslastung des zuständigen Grundbuchamts kann die finale Grundbucheintragung mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. In dieser Zeit gilt jedoch weiterhin die Auflassungsvormerkung für den Grundbucheintrag, sodass während der Dauer das Haus nicht anderweitig verkauft wird.

Ein Grundbucheintrag ist mit gewissen Kosten verbunden, die nicht unterschätzt werden sollten. Für die Notarleistungen und die Arbeit des Grundbuchamts werden nämlich Gebühren fällig. In der Regel machen diese gemeinsam etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises aus, wenn es um einen Eigentümerwechsel geht. 1 Prozent entfällt dann auf den Notar, die übrigen 0,5 Prozent werden für den Eintrag an das Grundbuchamt überwiesen. Käufer müssen also je nach Kaufpreis der Immobilie häufig mit mehreren Tausend Euro Gebühren rechnen.

In welchen weiteren Fällen ist eine Grundbuch-Eintragung mit Kosten verbunden? Auch wenn Sie eine Grundschuld oder ein Wohnrecht für jemanden ins Grundbuch eintragen lassen wollen, entstehen dafür Kosten. Ihre Höhe richtet sich in diesen Fällen nach der Höhe der Grundschuld beziehungsweise nach dem Wert des eingeräumten Wohnrechts. Soll ein Ehepartner nachträglich mit im Grundbuch stehen, ergeben sich die Kosten aus dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eintragung. Ebenso verhält es sich im Falle einer Schenkung: Der Wert der Immobilie entscheidet darüber, mit welchen Kosten für die Umschreibung zu rechnen ist.

Es gibt auch Fälle, in denen Ihnen keine Kosten für einen Grundbucheintrag entstehen. So haben Sie die Möglichkeit, bei einer Erbschaft schnell zu reagieren und Kosten zu vermeiden: Wer innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall – also nachdem Ihnen eine Immobilie vererbt wurde – eine Grundbuchänderung vornehmen lässt, erhält diese, ohne Umschreibungsgebühren zahlen zu müssen. Allerdings müssen Sie in einem solchen Fall ein notarielles Testament, einen Erbvertrag oder einen Erbschein vorlegen.

Und auch wenn zwei Lebenspartner bereits im Grundbuch eingetragen sind und zu einem späteren Zeitpunkt heiraten, ist die Namensänderung im Grundbuch kostenlos. Das Grundbuchamt verlangt dann lediglich die Heiratsurkunde.

Über den Grundbucheintrag werden die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie geregelt. Erwirbt eine Einzelperson das Haus oder Grundstück, ergeben sich kaum Fragen: Die Person, die die Immobilie kauft, wird ins Grundbuch eingetragen und fungiert als alleiniger Eigentümer.

Entscheiden sich Ehepaare für den Erwerb einer Immobilie, möchten häufig beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch stehen. Dafür gibt es zwei Szenarien: 

• Gesamthandsgemeinschaft: Das Eigentum gehört der Personengemeinschaft – also den Ehepartnern – zu gleichen Teilen. Das bedeutet, jedem in der Gemeinschaft gehört alles an dem Objekt. Infolgedessen ist ein Verkauf des gemeinsamen Eigentums durch eine Person aus der Gemeinschaft nicht möglich.

• Bruchteilsgemeinschaft: Jede Person aus der Gemeinschaft verfügt über einen festgelegten Bruchteil des Eigentums. Das heißt, der Eigentumsgegenstand ist rein rechtlich gesehen geteilt. Aus diesem Grund wäre es möglich, dass eine Person aus der Gemeinschaft ihren Anteil verkauft, sofern sie den Anteil des oder der anderen Miteigentümer nicht berührt.

Diese Szenarien greifen nicht nur bei Ehepaaren, sondern auch, wenn die Immobilie zum Beispiel einer Erbengemeinschaft gehört. Um die vollen Rechte und Pflichten in Bezug auf das Objekt zugesprochen zu bekommen, ist ein Grundbucheintrag unumgänglich. Fragen Sie sich nun: Welche Vorteile hat man, wenn man im Grundbuch steht? Dann können Sie sich die Rechte an der Immobilie anschauen, die mit einem Grundbucheintrag einhergehen:

• Besitzanspruch: Als Eigentümer haben Sie das Recht, über das Objekt zu verfügen und es zu nutzen.

• Verfügungsrecht: Sind Sie als Eigentümer im Grundbuch hinterlegt, dürfen Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder an eine andere Person übertragen.

• Vollstreckungsschutz: Als Eigentümer haben Sie das Recht, gerichtlich gegen Personen vorzugehen, die Ihre Immobilie ohne Ihre Zustimmung nutzen oder beschädigen.

Auf der anderen Seite sind an die Eintragung ins Grundbuch aber auch Verpflichtungen geknüpft. Diese sind:

• Steuerpflicht: Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, die geltenden Grundsteuern sowie Eigentums- und Gebäudesteuern für die Immobilie zu entrichten.

• Instandhaltungspflicht: Der Eigentümer hat die Pflicht, seine Immobilie in einem guten Zustand zu halten und nötige Reparaturen durchzuführen.

• Übertragungspflicht: Der Eigentümer ist dazu verpflichtet, alle Rechte und Pflichten bezüglich der Immobilie auf einen neuen Eigentümer zu übertragen, sobald die Immobilie verkauft wird.

• Pflicht zur Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften: Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss sicherstellen, dass das Objekt den gelten den Gesetzen und Vorschriften entspricht (vor allem in puncto Baurecht, Brandschutz und Umweltschutz).

Eintragungen ins Grundbuch können auch gelöscht werden. Bei jeder Grundbuchbereinigung gehört zum Ablauf jedoch eine notarielle Beurkundung. Außerdem können Eintragungen nur dann gelöscht werden, wenn sich die Betroffenen damit einverstanden erklären. Das bedeutet zum Beispiel:

• Wird die Immobilie verkauft, ist der Kaufvertrag vorzulegen, um die Eintragungen ins Grundbuch ändern zu lassen.

• Für die Löschung eines Vorkaufsrechts muss eine Vorkaufsrechtsverzichtsbescheinigung des Begünstigten vorgewiesen werden.

• Um ein Wohnrecht aus dem Grundbuch zu löschen, muss der Berechtigte seine Zustimmung erteilen.

• Soll eine Grundschuld gelöscht werden, brauchen Sie eine Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank.

Gut zu wissen: Jeder Grundbucheintrag bleibt auch nach seiner Löschung noch im Grundbuchblatt bestehen – allerdings wird er durchgestrichen und mit einem Löschungsvermerk versehen.