Grunddienstbarkeit: Das steckt hinter dem dauerhaften Nutzungsrecht

Sie möchten erfahren was Ihre Immobilie wirklich wert ist?

Eine Grunddienstbarkeit ist eine Vereinbarung zwischen zwei Immobilieneigentümern, die dem Einen Rechte an dem Grundstück des Anderen einräumt, die dieser ohne eine spezielle Erlaubnis nicht hätte. Auf diese Weise begünstigt eine Grunddienstbarkeit den Eigentümer des sogenannten „herrschenden Grundstücks“ und belastet den Eigentümer des sogenannten „dienenden Grundstücks“. Den Umgang mit der Grunddienstbarkeit regelt das Grundstücksrecht in den §§ 1018 bis 1029 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Warum sollte man sich vor dem Grundstückskauf über die Grunddienstbarkeit informieren?
Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten Sie prüfen, ob dieses mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist; denn die Grunddienstbarkeit kann Ihrem Nachbarn in spe Rechte einräumen, die Ihnen vielleicht nicht gefallen.

Einigen Sie sich mit Ihrem Nachbarn darauf, dass dieser Teile Ihres Grundstücks mitbenutzen darf, stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung, um die Vereinbarung festzuhalten: in Form eines Vertrages oder in Form eines Vertrages mit anschließendem Eintrag in das Grundbuch der belasteten Immobilie. Beide Optionen unterscheiden sich wesentlich in ihren Auswirkungen. Während ein Vertrag nicht auf eine andere Person übertragbar ist und beim Weiterverkauf der Immobilie ungültig wird, ist der Grundbucheintrag einer Grunddienstbarkeit nach §96 des Bürgerlichen Gesetzbuches dauerhaft an die Immobilie gebunden; es sei denn, das eingeräumte Recht ist zeitlich begrenzt. Das hat zur Folge, dass, im Falle eines Verkaufs, der neue Eigentümer die Vereinbarung akzeptieren muss. Diese Einschränkung wirkt sich daher negativ auf den Verkehrswert der Immobilie aus.

Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit senkt den Marktwert einer Immobilie, da sie Dritten ein Mitbenutzungsrecht einräumt. Wie hoch der aktuelle Verkehrswert Ihrer Immobilie ist, berechnen wir bei McMakler im Rahmen einer kostenlosen Grundstücksbewertung.

Wer trägt die Grunddienstbarkeit ins Grundbuch ein?
Möchten Sie eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen, beauftragen Sie damit einen Notar. Der Notar formuliert die festgehaltenen Vereinbarungen gesetzeskonform, beglaubigt die Vertragsunterzeichnung und bestellt die Grundbucheintragung beim Grundbuchamt.

Die Grunddienstbarkeit räumt Nachbarn jedoch nicht nur Nutzungsrechte ein. Sie kann auch Eigentümer dazu verpflichten, spezielle Rechte aufzugeben. Je nach Inhalt der Grunddienstbarkeit unterscheidet man zwischen der Nutzungsdienstbarkeit und der Unterlassungsdienstbarkeit.

Tabelle: Vergleich Nutzungsdienstbarkeit und Unterlassungsdienstbarkeit

Grunddienstbarkeit und Baulasten

Ähnlich der privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten gibt es auch öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten, zum Beispiel ein öffentlich-rechtliches Wegerecht. Diese sogenannten Baulasten werden nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt. Hier reicht ein Blick ins Grundbuch also nicht aus. Beispiele für Baulasten sind:

• Vereinigungsbaulast (zweier Flurstücke zu einem Bauland)

• Abstandsflächenbaulast (bei Bau von Gebäuden in enger Nähe zur Grundstücksgrenze)

• Zuwegungsbaulast (für die Feuerwehr, Müllabfuhr etc.)

• Stellplatzbaulast

• Kinderspielflächenbaulast

Als Grunddienstbarkeit kommen verschiedene Nutzungsrechte oder Unterlassungspflichten in Frage. Zu den häufigsten zählen:

Das Einräumen eines Wegerechts oder Durchfahrtsrechts

Beim Wegerecht dürfen der Begünstigte, seine Mitbewohner und Besucher einen genau definierten Weg über das dienende Grundstück nutzen, um zu ihrem Haus zu gelangen. Dieser Fall tritt häufig ein, wenn ein Haus in zweiter Reihe liegt und nicht unmittelbar an die öffentlichen Verkehrswege angeschlossen ist. Wie die Grundstücksgrenzen verlaufen, verrät die Flurkarte. Sie bildet die Kartengrundlage des Grundbuchs. Um das eigene Grundstück erreichen zu können, benötigt der Eigentümer des hinteren Grundstücks einen Zuweg. Der Gesetzgeber schreibt hier sogar im „Notwegerecht“ (§§ 917 und 918 BGB) vor, dass der Eigentümer des vorderen Grundstücks einer Duldungspflicht unterliegt.

Überbau erlauben (Überbaurecht)

Hierbei gestattet der Eigentümer des dienenden Grundstücks seinem Nachbarn, dass Teile seiner Bebauung – das kann beispielsweise das Dach des Gartenhauses oder auch das des Wohnhauses sein – über die Grundstückgrenze hinweg in sein Grundstück hineinragen.

Leitungen verlegen (Leitungsrecht)

Auch beim Verlegen von Leitungen, die zur Erschließung eines unbebauten Grundstücks notwendig sind – dazu zählen Frisch- und Abwasserleitungen ebenso wie Strom, DSL und Wärmelieferanten – benötigt der Eigentümer eines straßenfern gelegenen Grundstücks die Erlaubnis des Nachbarn, Leitungen durch dessen Grundstück verlegen zu lassen.

Bebauung begrenzen

In diesem Fall muss der Bauherr sich beim Planen seines Neubaus nicht nur nach den Vorgaben des Bauamtes, sondern auch nach denen seines Nachbarn richten. Das betrifft häufig die Höhe des Gebäudes oder auch den Zwischenraum zwischen den beiden Häusern.

Schmutz- oder Lärmbelästigung hinnehmen

Einigen sich zwei Nachbarn darauf, dass der Besitzer des dienenden Grundstücks eine erhöhte Luftverschmutzung oder eine dauerhafte Lärmbelästigung von dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks in Kauf nimmt, kann diese Übereinkunft ebenfalls als Grunddienstbarkeit im Grundbuch verankert werden. Das kann eine sinnvolle Maßnahme sein, wenn ein Landwirtschaftsbetrieb einen Teil des Grundstücks verkauft, bei den Arbeiten im Betrieb aber regelmäßig Lärm- oder Geruchsbelästigungen – etwa durch die Haltung von Nutztieren oder auch durch Düngen des angrenzenden Erntefelds – entstehen. Mit Hilfe einer Grunddienstbarkeit schützt sich der Verkäufer langfristig vor Schadensersatzansprüchen des Käufers.

Das sogenannte „Hammerschlags- und Leiterrecht“ berechtigt einen Eigentümer dazu, für Wartungs- oder Reparaturarbeiten das Grundstück des Nachbarn zu betreten. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Arbeiten andernfalls nicht oder nur mit sehr hohem Aufwand durchgeführt werden könnten.

Aus welchem Grund sollte ein Immobilieneigentümer einem anderen Rechte einräumen, die seine eigenen beschneiden? – Im Falle des Notwegerechts hat er keine andere Wahl. Der Gesetzgeber zwingt ihn dazu. Handelt es sich hingegen um das freiwillige Einräumen eines speziellen Nutzungsrechts, bezahlt der Nachbar dem Eigentümer Geld dafür. Diese Kosten für die Grunddienstbarkeit zahlt der Eigentümer des Herrschenden Grundstücks entweder als Einmalzahlung oder in regelmäßigen Raten an den Eigentümer des dienenden Grundstücks. Diese Kosten bezeichnet man als „Nutzungsentgelt“ oder auch „Nutzungsrente“. Auf diese Weise erkauft sich der Begünstigte seine zusätzlichen Rechte mit diesen Kosten. Dennoch muss er bei der Nutzung des Nachbargrundstücks einige Dinge beachten:

Was muss bei der Nutzung des Nachbargrundstücks beachtet werden?

1. Der Umgang mit den genutzten Bereichen des dienenden Objektes muss laut §1020 BGB schonend erfolgen. Das hieße beim Wegerecht, dass keine schweren Maschinen den Weg befahren dürfen oder der Weg nicht auf andere Weise überstrapaziert wird.
   

2. Die Einhaltung der vereinbarten Zahlungen zählt ebenfalls zu den Pflichten des Grunddienstbarkeit-Begünstigten. Andernfalls kann der Zahlungsempfänger die Zahlungen klageweise beanspruchen.
   

3. Die Pflege – dazu gehören Instandsetzungsmaßnahmen ebenso wie der Unterhalt – einer zum Nachbargrundstück zählenden Anlage, kann laut §1021 BGB ebenfalls zu den Pflichten des Begünstigten zählen. Wie diese aussieht, sollten Sie bei Bestellung der Grunddienstbarkeit exakt festlegen, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Um Nachbarschaftsstreitigkeiten vorzubeugen, sollten Sie darauf achten, dass die Rechte und Pflichten der Grunddienstbarkeit im Vertrag umfassend definiert und unmissverständlich formuliert werden. Hier sollten alle Details – beispielsweise Umfang der Nutzung und Pflegemaßnahmen – berücksichtigt werden. Als Ergänzungen können in vielen Fällen erklärende Zeichnungen sinnvoll sein.

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann eine Grunddienstbarkeit nicht beenden. Änderungen oder eine Löschung der Grunddienstbarkeit muss immer der Begünstigte beantragen. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hält demnach die Zügel in der Hand. Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer des dienenden Hauses wechselt – sofern die Grunddienstbarkeit im Grundbuch der Immobilie festgeschrieben ist. Ist die Vereinbarung lediglich vertraglich festgehalten, nicht aber im Grundbuch eingetragen, wechselt bei einem Weiterverkauf der Vertragspartner – und dieser ist nicht an die Vereinbarungen seines Vorgängers gebunden.

Ausnahme: Befristete Grunddienstbarkeit

Haben Sie sich mit Ihrem Vertragspartner auf einen speziellen Zeitpunkt geeinigt, an dem die Grunddienstbarkeit endet, wird diese mit Ablauf der Frist unwirksam und aus dem Grundbuch gelöscht.

Verjährung von Beseitigungsansprüchen

Nach § 1026 BGB verjährt der Anspruch auf Beseitigung einer Anlage, welche die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, nach 30 Jahren, auch wenn die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Mit der Verjährung erlischt dann auch die Dienstbarkeit.

Eine Grunddienstbarkeit senkt den Marktwert einer Immobilie. Finden Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent im Rahmen einer kostenlosen Immobilienbewertung heraus, wie viel das Grundstück wert ist.