Grundschuldbestellung – Das sollten Immobilienkäufer wissen

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte und dazu einen Kredit aufnimmt, hinterlegt bei der Bank in der Regel die Grundschuld als Sicherheit. Mit der Grundschuldbestellung stimmt der Immobilienkäufer einer Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch zu. Im folgenden Artikel verraten wir Ihnen die wichtigsten Fakten und geben Tipps rund um die Grundschuldbestellung.

Mit dem Kauf des Traumhauses erfüllen sich viele Menschen nicht nur einen großen Wunsch, sondern nehmen auch eine hohe Investition auf sich. Oftmals ist die Kaufsumme für die Immobilie ohne Fremdkapital nicht selbst aufzubringen, sodass der Käufer auf eine Immobilienfinanzierung zurückgreifen muss. Bei einer Bank wird ein verzinstes Darlehen aufgenommen, das der Kreditnehmer mit einer vereinbarten Ratenzahlung monatlich zurückzahlt.

Als Sicherheit – z. B. bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers – verlangen Kreditgeber im Gegenzug für gewöhnlich den Eintrag einer Grundschuld auf die Immobilie. Damit erhalten sie das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt. Das Eintragen der Grundschuld in das Grundbuch wird als Grundschuldbestellung bezeichnet.

An der Grundschuldbestellung sind neben Ihnen als Kreditnehmer und der finanzierenden Bank ein Notar als dritte Partei beteiligt. Für eine erfolgreiche Grundschuldbestellung sind folgende Schritte notwendig:

1. Senden des Grundschuldbestellungsformulars an den Notar
   Die Auszahlung der gewünschten Baufinanzierung erfolgt erst, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Dazu erhält der Kreditnehmer von der Bank ein Grundschuldbestellungsformular, indem unter anderem die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck eingetragen sind. Der Kreditnehmer sendet das Formular an den zuständigen Notar.

2. Vereinbaren des Beurkundungstermins
   Im nächsten Schritt wird ein Notartermin vereinbart, um die Grundschuldbestellung zu beurkunden. Dabei erstellt der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde, die der Immobilienkäufer unterschreibt. Im Zuge des Termins geschieht idealerweise auch eine Beurkundung des Kaufvertrags. Des Weiteren erhält der Käufer vom Verkäufer eine Belastungsvollmacht, damit die Grundschuld eingetragen werden kann.

3. Einreichen der Grundbuchurkunde beim Grundbuchamt
   Der Notar übergibt die Grundschuldbestellungsurkunde und die Belastungsvollmacht dem Grundbuchamt. Dort wird die Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Der Notar erhält eine Bestätigung über die Grundschuldeintragung.

4. Übergabe einer Ausfertigung des Grundbuchauszuges an die Bank
   Der Notar lässt der Bank eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen Grundbuchauszug zukommen. Hat das Kreditinstitut die Dokumente erhalten, gilt die Immobilie als Absicherung hinterlegt. Der vereinbarte Kredit wird ausgezahlt.

Innerhalb der Grundschuldbestellung werden genaue Angaben zur Immobilie festgehalten, unter anderem

• die Flurstücknummer,

• Angaben zum Grundstück sowie

• die Daten des Eigentümers.

Zudem beinhaltet die Grundschuldbestellung eine dingliche Vollstreckungs- und eine Unterwerfungsklausel. Diese legen fest, dass die Bank eine Zwangsversteigerung der Immobilie vornehmen darf, falls der Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät.

Vom Notartermin bis zum Grundbucheintrag sollten Immobilienkäufer mit einer Dauer der Grundschuldbestellung von vier bis sechs Wochen rechnen. Die Terminplanung übernimmt der Notar und schätzt ein, wann die Kaufpreiszahlung ungefähr erfolgen kann. Dieser Termin wird im Kaufvertrag festgehalten. Immobilienkäufer sollten jedoch darauf achten, den Zahlungstermin nicht zu früh anzusetzen, denn: Falls zum Fälligkeitsdatum der Kaufpreis wegen Verzugs nicht entrichtet werden kann, fordert der Verkäufer möglicherweise Verzugszinsen.

Wurde die Grundschuld bestellt und ist damit deren Eintragung beim Grundbuchamt veranlasst, folgt die weitere Abwicklung des Kaufvertrags. Um den Kaufprozess abzuschließen, sind folgende Schritte notwendig:

• Kaufpreiszahlung,

• Begleichung der Grunderwerbssteuer,

• Erhalt der Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes,

• Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch,

Löschung der Grundschuld nach Kreditrückzahlung.

Grundschuldbestellung: Kosten für Immobilienkäufer

Die Kosten für die Grundschuldbestellung setzt sich aus zwei Posten zusammen: den Notarkosten für die Bestellung sowie den Gebühren des Grundbuchamtes für die Eintragung der Grundschuld. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Wert der Grundschuld. Als Grundlage dient das Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Kosten belaufen sich in der Regel auf circa 0,6 Prozent der Grundschuld. Beträgt zum Beispiel die Höhe der Grundschuld 200.000 Euro, kommen 1.200 Euro für die Grundschuldbestellung auf den Käufer zu. Davon machen 730 Euro die Notarkosten aus, 470 Euro sind an das Grundbuchamt zu zahlen.

Damit ein Eintragen der Grundschuld erfolgen kann, muss die Immobilie schuldenfrei sein. Das bedeutet, dass eventuell bestehende Grundschulden zu löschen sind. Dem muss der Gläubiger zustimmen. Es kommt mitunter vor, dass die Restschuld des Verkäufers abzulösen ist, um die Immobilie lastenfrei übergeben zu können.

Ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt, kann das Kreditinstitut eine Löschung des Grundpfandrechts bewilligen. Mit der Löschungsbewilligung der Bank hat der Eigentümer die Möglichkeit, die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt zu veranlassen. Wird die Grundschuld nicht gelöscht, wandelt sich diese nach der Darlehenstilgung automatisch zur Eigentümergrundschuld. Wird diese in das Grundbuch eingetragen, steht der Grundstückseigentümer nach §879 BGV an erster Rangstelle im Grundbuch. Möchte der Grundstückseigentümer einen weiteren Kredit aufnehmen, tritt er die Grundschuld einfach an den neuen Kreditgeber ab. Einige Banken belohnen die Abtretung der Grundschuld auf dem ersten Rang mit günstigen Konditionen für den Kredit.

Der Kauf und die Finanzierung der Traumimmobilie ist mit vielen Aspekten verbunden, die richtig geplant und auf Ihre individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten zugeschnitten werden sollten. Ob zum Thema Grundschuldbestellung oder Baudarlehen: Wir von McMakler stehen Ihnen bei allen Fragen zum Thema Baufinanzierung gerne mit Rat und Tat zur Seite. Entweder vor Ort in einem unserer McMakler-Standorte, per E-Mail oder telefonisch unter 0800 2002 123. Wir freuen uns auf Sie!