Grundstücksgemeinschaft: Gemeinsam Eigentumsträume erfüllen

Wünschen Sie sich eine eigene Immobilie, doch die Grundstückspreise sind zu hoch? In diesem Fall greifen viele Menschen auf das Modell der Grundstücksgemeinschaft zurück – ein Zusammenschluss mehrerer Personen, die gemeinschaftlich ein Grundstück erwerben. Jeder Eigentümer besitzt dabei einen bestimmten Anteil, der im Grundbuch eingetragen ist. Meist entsteht diese Gemeinschaft durch gemeinsame Immobilieninvestitionen oder durch Erbschaften.

• Eine Grundstücksgemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück erwerben oder erben. Die geteilten Eigentumsverhältnisse werden im Grundbuch eingetragen.

• Als Miteigentümer verfügen Sie über gewisse Rechte. Zum Beispiel dürfen Sie einfordern, an allen Entscheidungen über das Grundstück beteiligt zu werden.

• Sie müssen aber auch gewisse Pflichten wahrnehmen, insbesondere beim Instandhalten, Pflegen und Verwalten des Grundstücks. 

• Eine Teilungserklärung und ein Gesellschaftsvertrag sorgen für eine klare Organisation und helfen Ihnen dabei, sich mit Ihren Miteigentümern abzusprechen.

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Von einer Grundstücksgemeinschaft ist die Rede, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentum an einem Grundstück haben. Damit gehen bestimmte Rechte und Pflichten einher. Diese finden Sie vor allem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Wenn Ihre Grundstücksgemeinschaft nach Bruchteilen gebildet ist, sind insbesondere die Paragrafen 741 bis 758 sowie die Paragrafen 1008 bis 1011 des BGB für Sie interessant.

Sollten Sie als Teil einer Erbengemeinschaft ein Grundstück erhalten haben, spielen die Paragrafen 2032 bis 2041 des BGB eine Rolle. Aus den Regelungen im BGB ergeben sich diverse Eigenschaften für Grundstücksgemeinschaften, die wir im Folgenden genauer vorstellen. 

Der rechtliche Status einer Grundstücksgemeinschaft wirkt sich auf zahlreiche Bereiche aus. Damit gehen unter anderem Besonderheiten bei der Steuer einher. Außerdem haben Sie im Gegensatz zu Alleineigentümern andere Rechte und Pflichten, wenn Sie das Grundstück verkaufen oder nutzen wollen oder wenn Kosten dafür anfallen. 

Der Gesetzgeber hat einige Rechte und Pflichten für Grundstücksgemeinschaften festgelegt. Dazu gehört beispielsweise das Recht eines jeden Miteigentümers, über die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks mitzuentscheiden. Die Entscheidungen müssen dabei in der Regel einstimmig getroffen werden. Als Miteigentümer sind Sie zudem dazu berechtigt, das Grundstück zu nutzen, solange Sie damit die anderen Miteigentümer nicht unverhältnismäßig beeinträchtigen.

Des Weiteren haben Sie Anspruch auf einen Anteil an den Erträgen aus dem Grundstück: Wenn etwa Mieteinnahmen erwirtschaftet werden oder Erlöse aus Verkäufen anfallen, werden Sie daran beteiligt. Wie hoch diese Beteiligung ausfällt, hängt davon ab, wie groß Ihr Anteil am Gesamtgrundstück ist. Als Miteigentümer können Sie überdies Ihren Grundstücksanteil verkaufen oder übertragen. Die anderen Miteigentümer besitzen dann jedoch ein Vorkaufsrecht.

Auf der anderen Seite stehen Sie und die anderen Miteigentümer in der Pflicht, anteilig für die Kosten aufzukommen, um das Grundstück so instand zu halten und zu verwalten, dass es nicht an Wert verliert. Genauso müssen Sie und Ihre Miteigentümer dafür sorgen, dass es überhaupt verwaltet wird – durch die Mitglieder der Grundstücksgemeinschaft oder eine externe Hausverwaltung.

Darüber hinaus hält das Gesetz noch weitere Pflichten fest: Zum Beispiel müssen Sie Entscheidungen immer im Sinne der Gemeinschaft treffen. Bei größeren Entscheidungen über das Grundstück müssen zudem immer alle Miteigentümer zustimmen. Wichtig ist die Grundstücksgemeinschaft auch bei der Haftung: Entstehen durch das gemeinschaftliche Eigentum Schäden, haftet jeder Miteigentümer seinem Anteil entsprechend dafür. 

Mit diesen gesetzlichen Regelungen und Vorschriften soll sichergestellt werden, dass die Grundstücksgemeinschaft das gemeinsame Eigentum fair nutzt und verwaltet. Um das umzusetzen, ist es wichtig, innerhalb der Grundstücksgemeinschaft klar und sachlich zu kommunizieren und lösungsorientiert zusammenzuarbeiten.

Damit Sie und die anderen Mitglieder der Grundstücksgemeinschaft bestmöglich zusammenarbeiten und alle Eigentumsanteile geklärt sind, braucht es klar definierte Regeln. Dies wird besonders relevant, wenn sich auf Ihrem Grundstück Wohneigentum befindet. Dafür gibt es die sogenannte Teilungserklärung: Sie bildet die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere einzelne Einheiten, die als Sondereigentum verkauft oder bewohnt werden können.

Gemeinschaftliche Bereiche verbleiben dabei im Gemeinschaftseigentum. Viele Entscheidungen und Maßnahmen – beispielsweise zur Haftung – richten sich danach, wie hoch der Anteil einer Person am Grundstück ist. Das wird in der Teilungserklärung festgehalten.

3.1 Wofür braucht man einen Gesellschaftsvertrag?

Neben der Teilungserklärung gibt es auch die Möglichkeit eines Gesellschaftsvertrags: Dieser befasst sich noch genauer mit Regeln dafür, wie Sie und Ihre Miteigentümer zusammenarbeiten.In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, beide Instrumente zu nutzen: die Teilungserklärung für die rechtliche und grundbuchrechtliche Aufteilung des Eigentums; den Gesellschaftsvertrag für die interne Organisation und Verwaltung der Gemeinschaft und deren Eigentum.

Eine Grundstücksgemeinschaft gründet sich automatisch, sobald Sie mit mindestens einer weiteren Person gemeinsam ein Grundstück kaufen – zum Beispiel mit Freunden, Geschäftspartnern oder Familienmitgliedern. Alternativ wird eine Grundstücksgemeinschaft gegründet, wenn mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück erben. 

Nachdem Sie gemeinsam das Grundstück gekauft haben, werden Sie als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Dabei wird der jeweilige Anteil an der Grundstücksgemeinschaft genau festgelegt. 

Es lohnt sich, an diesem Punkt einen Gesellschaftsvertrag oder eine Teilungserklärung zu erstellen, um darin die Rechte und Pflichten aller Miteigentümer zu regeln. So sorgen Sie für klare Verhältnisse, wenn es darum geht, wie das Grundstück verwaltet, genutzt und instand gehalten wird. Auch sollten sie darin festhalten, wie die Kosten verteilt werden, wie die Gruppe Entscheidungen trifft und wie sie sich wieder auflösen kann.

Es gibt unterschiedliche Wege, eine Grundstücksgemeinschaft zu verlassen oder aufzulösen. Zu den häufigsten Methoden gehören der Grundstücksverkauf und die Realteilung. Dazu benötigen Sie jeweils die Zustimmung aller Miteigentümer. Falls Sie hingegen nur Ihren eigenen Anteil verkaufen, bleibt die Gemeinschaft im Übrigen bestehen. 

Wenn Sie gemeinsam mit Ihren Miteigentümern das gesamte Grundstück verkaufen, lösen Sie damit gleichzeitig die Grundstücksgemeinschaft auf. Den Erlös teilen Sie dann entsprechend Ihren vorab geregelten Anteilen. 

Bei einer Realteilung wird das Grundstück in mehrere eigenständige Parzellen aufgeteilt, die je einem Miteigentümer zugeordnet werden. Dazu brauchen Sie neben der Zustimmung Ihrer Miteigentümer in der Regel eine Genehmigung der zuständigen Behörden. Daraufhin wird die neue Aufteilung im Grundbuch eingetragen; die Grundstücksgemeinschaft löst sich auf. 

Sie sollten bereits im Gesellschaftsvertrag Regelungen für den Verkauf von Anteilen und die Auflösung der Gemeinschaft festhalten. So minimieren Sie das Risiko für Konflikte und stellen sicher, dass die Zusammenarbeit möglichst reibungslos funktioniert.

Wirft das Grundstück Einnahmen ab, müssen Sie diese wie üblich versteuern. In einer Grundstücksgemeinschaft zahlen Sie Steuern nur auf Ihren eigenen Anteil an den gemeinsamen Einnahmen. Zuerst werden die gesamten Einkünfte der Gemeinschaft unabhängig von den individuellen Eigentumsanteilen berechnet. Anschließend werden die Erträge in einem Feststellungsbescheid auf die Miteigentümer aufgeteilt. Danach erstellt jedes Mitglied der Grundstücksgemeinschaft eine eigene Steuererklärung, basierend auf seinem Anteil.

Was zählt als Grundstücksgemeinschaft?

Eine Grundstücksgemeinschaft liegt vor, wenn mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentum an einem Grundstück haben. Diese Personen sind alle als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen mit ihrem bestimmten Anteil am gesamten Grundstück.

Wie ist eine Grundstücksgemeinschaft im Grundbuch eingetragen?

Wenn die Grundstücksgemeinschaft im Grundbuch eingetragen wird, werden alle Miteigentümer namentlich genannt und ihre jeweiligen Eigentumsanteile aufgeführt.

Um welche Rechtsform handelt es sich bei einer Grundstücksgemeinschaft?

Eine Grundstücksgemeinschaft ist eine Bruchteilsgemeinschaft nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie ist keine eigenständige juristische Person, sondern eine Gemeinschaft, bei der mehrere Personen zusammen am Eigentum eines Grundstücks beteiligt sind.