Gutachterausschuss für Grundstückswerte

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Für die Immobilienwertermittlung werden in der Bundesrepublik Deutschland Gutachterausschüsse gebildet. Dies sind Kollegialgremien aus Immobiliensachverständigen, welche selbstständig, unabhängig und nicht weisungsgebunden arbeiten. Neben dem Erstellen von Kaufpreissammlungen und der Erhebung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte sind Gutachterausschüsse ebenfalls dafür zuständig, Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie über die Rechte an Grundstücken zu erstellen.

Ein Gutachterausschuss ist jeweils für eine bestimmte Stadt oder einen bestimmten Landkreis tätig. Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse befinden sind je nach Bundesland und Region an einem unterschiedlichen Ort. In Baden-Württemberg ist der Gutachterausschuss beispielsweise bei den Kommunen, in Nordrhein-Westfalen ist er dagegen bei den Vermessungs- und Katasterämtern der kreisfreien Städte und Landkreise angesiedelt. In Niedersachsen hat der Gutachterausschuss als besondere Landesbehörde bei den Regionaldirektionen des Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) seinen Sitz.

Nach § 198 BauGB sind die Länder dazu verpflichtet, bei mehr als zwei Gutachterausschüssen obere Gutachterausschüsse oder zentrale Geschäftsstellen zu bilden. Diese haben primär zur Aufgabe, die Grundstückstransparenz bundesweit zu gewährleisten. Dies tun sie, indem sie überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens erstellen, und dies alle zwei Jahre in einem Grundstücksmarktbericht für ganz Deutschland veröffentlichen. Die Informationen, die von den Gutachterausschüssen bereitgestellt werden, stehen jedem Bürger gegen eine gewisse Gebühr zur Verfügung.

1.1. Wie entstand der Gutachterausschuss für Grundstückswerte?

Seit 1960 werden Gutachterausschüsse auf Gemeindeebene gebildet.

Im Jahre 1936 wurde die ungehinderte und freie Entwicklung des Grundstücks- und Immobilienmarktes durch die Preisstoppregelung eingeschränkt. Grundstücke konnten somit nicht länger zu frei vereinbarten Preisen verkauft werden. Mit diesem Preiserhöhungsverbot sollte der inflationären Entwicklung auf dem Immobilienmarkt entgegengewirkt werden. Mit dem 1960 eingeführten Bundesbaugesetz entfiel dieser Preisstopp und der Immobilienmarkt wurde wieder geöffnet. Jedoch herrschte in der Bevölkerung eine große Unsicherheit bezüglich des tatsächlichen Wertes von Grund und Boden und die Qualität der bisherigen Grundstückswerteermittlung war mangelhaft. Aus diesen Gründen sah der Gesetzgeber es als notwendig an, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu gewährleisten, um Käufer und Verkäufer von Grundstücken vor Übervorteilung zu schützen. Dies war ein entscheidendes Motiv dafür, die amtliche Wertermittlung bundesgesetzlich zu regeln. Dafür wurden Gutachterausschüsse für Grundstückswerte eingerichtet, die diese Wertermittlung zur Aufgabe hatten und für Markttransparenz sorgen sollten. Als im Jahre 1987 das Baugesetzbuch eingeführt wurde, wurden die Faktoren für Markttransparenz noch weiter ausgebaut.

In erster Linie ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte dafür verantwortlich, den Grundstücksmarkt transparenter zu machen.. Diese Markttransparenz wird insbesondere durch die Kaufpreissammlung und daraus abgeleitete Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte gewährleistet. Mithilfe der Marktberichte lässt sich ein besserer Eindruck von der Marktlage gewinnen.

Jeder Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat einen Vorsitzenden, welcher mehrere Stellvertreter hat. Der Vorsitzende ist immer ein Bediensteter der Behörde, für dessen Bereich der Gutachterausschuss gebildet worden ist. Neben dem Vorsitzenden gibt es noch eine Vielzahl weiterer Gutachter, die zum Gutachterausschuss gehören. Hierzu zählen vor allem Mitarbeiter der zuständigen Finanzbehörde oder Finanzämter. Ebenfalls gibt es ehrenamtliche Mitglieder, die sich mit dem Immobilienmarktgeschehen auskennen. Dazu zählen meist freiberufliche Bauingenieure, Architekten, Immobilienmakler oder Angestellte von Banken und Versicherungen, die als Immobiliensachverständige tätig sind.

Hauptaufgabe des Gutachterausschusses ist es, für Markttransparenz zu sorgen. Welche Dinge konkret getan werden müssen, ist in § 193 ff. BauGB geregelt. Der Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben:

• Beobachtung des Marktgeschehens

• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

• Auskunft über die Anzahl der Kauffälle im jeweiligen Zuständigkeitsbereich geben

• Erstellen von Gutachten über den Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken auf Antrag

• Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte

• Erstellung von Verkehrswertgutachten

• Erstellung von Gutachten über die Höhe von Entschädigungen im Zusammenhang mit Rechtsverlusten, beispielsweise bei einer Enteignung

• Sind weitere Daten, wie beispielsweise Kapitalzinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren für die Wertermittlungen erforderlich, müssen auch diese Daten erhoben werden.

Gutachterausschüsse haben jedoch zusätzlich einige Aufgaben auszuführen, die nicht durch das Baugesetzbuch geregelt sind. Dazu gehören:

• Erstellung von Mietwertübersichten

• Erstellung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte

• Erstellung und Herausgabe von Grundstücksmarktberichten

• Erteilung von sonstigen relevanten Auskünften

Um die Kaufpreissammlung erstellen zu können, erhalten die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Kopien von allen Immobilienverträgen ihres Zuständigkeitsbereichs. Dazu schicken die Notare Kopien von jeglichen Immobilienkaufverträgen zum zuständigen Gutachterausschuss. Durch das Erfassen der Kauffälle wird eine Datenbasis gebildet, aus der die wertermittlungsrelevanten Marktdaten abgeleitet werden können. Neben dem Finanz- und Grundbuchamt ist der Gutachterausschuss die einzige Institution, die aufgrund gesetzlicher Vorgaben über Grundstücksgeschäfte informiert wird.

Bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses werden die Kaufverträge und die darin enthaltenen Daten unter mathematisch-statistischen Kriterien analysiert. Daraufhin werden alle relevanten Daten aus den Kaufverträgen in einer Kaufpreissammlung zusammengefasst oder in einem Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Verträge über Unternehmensverkäufe, bei denen beispielsweise eine Wohnungsbaugesellschaft ihren gesamten Immobilienbestand verkauft, werden bei der Datenerhebung jedoch nicht berücksichtigt. Würde man diese Daten in die Kaufpreissammlung und die Marktberichte einbeziehen, würde es das Bild des Marktgeschehens verzerren, und ein wahrheitsgemäßer Entwicklungsbericht wäre nicht mehr möglich.

Die regionalen und obersten Gutachterausschüsse der einzelnen Bundesländer erstellen jedes Jahr einen Grundstücksmarktbericht. Dieser soll vor allem Bewertungssachverständige, die Wirtschaft und öffentliche Verwaltungen darüber informieren, wie sich der Grundstücksmarkt und seine Teilmärkte entwickelt. Hierzu werden relevante Daten wie bei der Kaufpreissammlung aus den Grundstückskaufverträgen des Zuständigkeitsbereichs entnommen und ausgewertet.

Der Gutachterausschuss ist dazu befugt, sich mündliche und schriftliche Auskünfte über die Grundstücke und Grundstücksverkäufe einzuholen. In einigen Fällen bedeutet das, dass Mitarbeitende des Gutachterausschusses Grundstücke betreten müssen, um beispielsweise Grundstückspreise zu erfassen und Gutachten erstellen zu können. Nach § 197 Abs. 1 Satz 3 und 4 BauGB hat der Eigentümer des Grundstücks dies zu dulden, allerdings darf das Grundstück nur mit Erlaubnis des Eigentümers betreten werden.

Die angefertigten Grundstücksmarktberichte sind gegen Zahlung einer Gebühr bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte zu erhalten. Je nach Bundesland und Gemeinde variiert die Höhe der Gebühr. Die Anforderung eines Grundstücksmarktberichtes kostet in der Regel 25 Euro. In einigen Fällen kann man den Grundstücksmarktbericht auch kostenlos erhalten. Hierzu sollte man sich jedoch bei dem zuständigen Gutachterausschuss informieren.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.