Haus überschreiben: So gehen Sie rechtlich sicher und steuerlich vorteilhaft vor

Haben Sie vor, Ihr Haus zu überschreiben, und möchten wissen, was dabei auf Sie zukommt? Die Überschreibung einer Immobilie – egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück – kann viele Fragen aufwerfen. Welche Kosten entstehen? Was genau ist unter der 10-Jahresfrist zu verstehen? Wie sichern Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht? Hier lesen Sie alles Wichtige, um Ihr Haus rechtssicher zu überschreiben!

• Beim Überschreiben Ihrer Immobilie übertragen Sie diese rechtlich auf eine andere Person. Holen Sie sich dazu am besten einen Experten an Ihre Seite.

• Finanziell kommen Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Steuern auf Sie zu. Die Kosten variieren je nach Umfang und Art der Immobilie, die Sie überschreiben.

• Es gilt die 10-Jahresfrist hinsichtlich der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Verstirbt der Überschreibende innerhalb von 10 Jahren nach der Überschreibung, kann das Haus in die Erbmasse fallen und steuerpflichtig werden.

• Wenn Sie Ihr Haus überschreiben, können Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. So bleibt die Immobilie auch weiterhin Ihr Zuhause.

• Ein Haus zu überschreiben ohne Notar, ist in Deutschland nicht möglich, da notarielle Beglaubigungen gesetzlich vorgeschrieben sind.

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Beim Überschreiben eines Hauses können Eigentümer ihre Immobilie rechtlich auf eine andere Person übertragen, ohne dass ein Verkauf stattfindet. Dabei geht das Eigentum am Haus vollständig auf den anderen über. Der bisherige Eigentümer gibt gleichzeitig seine Rechte an der Immobilie auf.

Doch ist es sinnvoll, ein Haus zum Beispiel auf die Kinder, zu überschreiben? Durchaus, denn auf diese Weise geben Sie Ihr Vermögen noch zu Ihren Lebzeiten gesichert innerhalb der Familie weiter. Mit einer Übertragung Ihres Hauses sorgen Sie also für klare Verhältnisse im Alter.

Im Gegensatz zu einem Hausverkauf fließt beim Überschreiben eines Hauses kein Geld. Dennoch ist die Überschreibung rechtlich gesehen ein komplexer Vorgang, der professionell begleitet werden sollte und notariell beglaubigt werden muss. Der Notar sorgt dafür, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und die Überschreibung ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen wird.

Wenn Sie Ihr Haus überschreiben möchten, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen, je nachdem wer der Empfänger der Immobilie sein soll. Es wird hierbei wie folgt unterschieden:

• Familienmitglieder: In den meisten Fällen wird ein Haus auf Kinder oder Enkelkinder überschrieben. So können Sie Ihr Vermögen innerhalb der Familie weitergeben und zahlen weniger Steuern. Wenn Eltern etwa ihren Kindern das Haus zu Lebzeiten überschreiben, können die Überschreibenden sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten.

• Ehegatten: Auch Ehepartner überschreiben sich häufig gegenseitig ihre Immobilien. Dies ist insbesondere sinnvoll, um im Todesfall den anderen Partner abzusichern. Bei der Überschreibung an den Ehepartner gelten steuerliche Freibeträge.

• Nahe oder entfernte Verwandte: Ebenso ist es möglich, das Haus an Verwandte wie Geschwister oder Nichten und Neffen zu überschreiben. Dies kommt zum Beispiel vor, wenn keine direkten Nachkommen vorhanden sind.

• Fremde oder Dritte: Sie können Ihre Immobilie auch an eine dritte Person überschreiben, beispielsweise an eine langjährige Pflegeperson oder einen engen Freund. In solchen Fällen sind die steuerlichen Freibeträge jedoch deutlich niedriger.

In Deutschland können Sie innerhalb bestimmter Freibeträge Vermögen steuerfrei an Familienmitglieder und nahe Angehörige übertragen. Diese Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Schenker und dem Beschenkten und gelten auch beim Überschreiben Ihres Hauses.

• Kinder: Bei einer Eigentumsübertragung von den Eltern an ihre Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Dieser Freibetrag wird pro Elternteil gerechnet, sodass die zwei Elternteile zusammen 800.000 Euro steuerfrei übertragen können.

• Ehegatten: Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner beträgt der Freibetrag 500.000 Euro. 

• Enkelkinder: Übertragen Sie Ihr Vermögen an Ihre Enkel und nicht an Ihre Kinder, steht jedem Enkel ein Freibetrag von 200.000 Euro zu. Sind die Eltern Ihrer Enkel nicht mehr am Leben, erhöht sich dieser Betrag auf 400.000 Euro.

• Andere Verwandte oder Dritte: Für Geschwister, Nichten, Neffen oder nicht verwandte Personen liegt der Freibetrag deutlich niedriger, nämlich bei nur 20.000 Euro.

Übersteigt der Wert der übertragenen Immobilie den jeweiligen Freibetrag, fällt Schenkungssteuer an. Diese wird in Abhängigkeit vom Wert der Schenkung beziehungsweise Überschreibung und vom Verwandtschaftsgrad berechnet. Es gibt drei Steuerklassen mit Steuersätzen zwischen 7 Prozent und 50 Prozent. Je näher der Verwandtschaftsgrad, desto niedriger ist die Steuer.

Wenn jemand die Eigentumsrechte an seinem Grundstück, seinem Haus oder seiner Wohnung weitergeben möchte, ist häufig sowohl von Überschreibung als auch von Schenkung die Rede. Die Begriffe werden in der Regel synonym gebraucht, obwohl es einen feinen Unterschied gibt: Eine Überschreibung kann an Bedingungen geknüpft sein, eine Schenkung nicht. Bei einer Überschreibung können Sie sich beispielsweise vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht sichern, während das Eigentum bereits auf denjenigen übergeht, an den die Immobilie überschrieben wurde. In Bezug auf die Steuern macht es keinen Unterschied, ob Sie ein Haus verschenken oder es überschreiben. In beiden Fällen gelten steuerliche Freibeträge, die Sie alle 10 Jahre erneut nutzen können.

Damit Sie die steuerlichen Vorteile einer Übertragung beziehungsweise Schenkung nutzen können, sollten Sie zunächst verstehen, wie die Frist funktioniert:

• Beginn der Frist: Die Frist läuft ab dem Datum der notariellen Überschreibung der Immobilie.

• Schenkungsteuer und Erbschaftssteuer: Die Frist von 10 Jahren entscheidet darüber, ob und in welchem Umfang die Immobilie bei der Erbschaftssteuer berücksichtigt wird.

• Stufenweise Reduktion der Steuerpflicht: Für jedes Jahr, das zwischen der Überschreibung und dem Ableben des Überschreibenden vergeht, verringert sich die steuerliche Belastung um 10 Prozent. Verstirbt der Überschreibende also beispielsweise nach 5 Jahren, werden nur 50 Prozent des Immobilienwertes für die Veranschlagung der Erbschaftssteuer herangezogen.

10 Jahre sind ein langer Zeitraum, sodass sich viele Hauseigentümer die Frage stellen, ob sich die Frist nicht einfach umgehen lässt. Tatsächlich gibt es einige Möglichkeiten, mit der Sie die Frist von 10 Jahren vermeiden können:

• Vorbehalt des Nießbrauchs: Durch den Vorbehalt des Nießbrauchs behält der Überschreibende das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen und daraus Erträge zu erzielen, beispielsweise durch Vermietung. Dies mindert den Wert der Schenkung und kann dazu führen, dass die 10-Jahresfrist nicht voll zur Anwendung kommt.

• Vertragliches Rückforderungsrecht: Sie können bei der Überschreibung vertraglich ein Rückforderungsrecht vereinbaren. Dieses greift, wenn bestimmte Umstände eintreten, etwa eine finanzielle Notfallsituation des Überschreibenden. Dadurch entfällt in bestimmten Fällen die Frist, da das Haus wieder dem ehemals Überschreibenden zugeordnet wird.

• Staffelschenkungen: Durch eine schrittweise Übertragung des Eigentums, der Staffelschenkungen, über mehrere Jahre hinweg können Sie die steuerlichen Freibeträge mehrfach nutzen.

• Vereinbarung eines Wohnrechts: Wenn der Überschreibende sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lässt, kann dies den steuerlichen Wert der Schenkung reduzieren und somit die Steuerlast mindern.

• Schenkung an Ehepartner: Bei einer Schenkung an den Ehepartner ist die Frist oft nicht relevant. Für Ehepartner gibt es hohe Freibeträge, die in der Regel ausreichen, um die Immobilie steuerfrei zu übertragen.

Es gibt einige Möglichkeiten, beim Haus Überschreiben die 10-Jahresfrist zu umgehen beziehungsweise die steuerliche Belastung zu senken. Aber auch ohne diese Maßnahmen fällt eine Überschreibung nicht mehr in die Erbmasse, wenn der Schenker die Frist von 10 Jahren überlebt. Sobald 10 Jahre vergangen sind, wird die Immobilie nicht mehr als Teil des Nachlasses betrachtet und kann somit auch nicht mehr bei der Berechnung der Erbschaftssteuer berücksichtigt werden. Das Haus oder die Wohnung geht somit endgültig und ohne weitere steuerliche Belastungen an die Person über, der die Immobilie überschrieben wurde.

Die Frist dient als gesetzlicher Mechanismus, um zu verhindern, dass Überschreibungen und auch Schenkungen zur Umgehung der Erbschaftssteuer missbraucht werden. Wenn der Schenker innerhalb dieser 10 Jahre verscheidet, wird die Immobilie wieder in die Erbmasse aufgenommen, wenn auch nur anteilig. Die Erbschaftssteuer wird dann auf den verbleibenden Teil des Immobilienwertes erhoben, je nachdem wie viele Jahre seit der Überschreibung oder Schenkung vergangen sind.

Wenn Sie Ihr Haus überschreiben, können Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen, um weiterhin darin wohnen zu können, wenn Sie das möchten. Dieses Recht sichert Ihnen die Nutzung der Immobilie bis zu Ihrem Lebensende, auch wenn das Eigentum bereits auf eine andere Person, beispielsweise auf Ihre Kinder, übergegangen ist. Das lebenslange Wohnrecht wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen, wodurch es rechtlich abgesichert ist.

Das Wohnrecht kann individuell gestaltet werden. Beispielsweise können Sie festlegen, dass nur bestimmte Räume oder Teile der Immobilie für Sie reserviert sind. In einigen Fällen wird vereinbart, dass der neue Eigentümer für bestimmte Instandhaltungs- oder Betriebskosten aufkommt. Dadurch können Sie weiterhin in Ihrer gewohnten Umgebung leben, ohne finanzielle Belastungen zu tragen.

Die Kosten für die Überschreibung eines Hauses fallen unterschiedlich aus, abhängig von verschiedenen Faktoren wie dem Wert der Immobilie, den anfallenden Gebühren und möglichen Steuern.

• Notarkosten: Die notarielle Beglaubigung des Überschreibungsvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben und verursacht in der Regel die höchsten Kosten. Diese richten sich nach dem Wert der Immobilie und liegen etwa zwischen 1 und 2 Prozent des Immobilienwertes.

• Grundbuchgebühren: Nach der Überschreibung muss der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, was zusätzliche Gebühren verursacht. Diese Kosten machen etwa 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwertes aus.

• Schenkungssteuer: Abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem sowie vom Wert der Immobilie kann Schenkungssteuer anfallen. Freibeträge jedoch können die Steuerpflicht verhindern oder reduzieren.

• Gutachterkosten: Um den genauen Wert der Immobilie festzustellen, kann ein Gutachter hinzugezogen werden. Das ist vor allem dann hilfreich, wenn es um die Berechnung der Schenkungssteuer geht.

• Kosten für den Steuerberater: Es kann sinnvoll sein, einen Steuerberater hinzuzuziehen. Auch diese Kosten sollten Sie berücksichtigen.

Die genauen Kosten dafür, wenn Sie Ihr Haus oder Grundstück überschreiben möchten, sollten immer im Vorfeld genau kalkuliert werden. Die Immobilien-Experten von McMakler helfen Ihnen dabei, alle finanziellen Aspekte der Überschreibung oder der Schenkung zu überblicken und komplexe Herausforderungen zu meistern.

Neben der Überschreibung einer Immobilie gibt es noch weitere Optionen, darunter der Verkauf und die Vererbung. Beim Verkauf der Immobilie erhält der Verkäufer einen sofortigen finanziellen Gegenwert. Wenn Sie als Eigentümer Ihre Immobilie nicht mehr benötigen, ist dieser Weg durchaus empfehlenswert. Nach dem Verkauf haben Sie aber keinerlei Rechte mehr an der Immobilie. Zudem können hohe Steuern auf den Verkaufserlös anfallen, insbesondere wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war.

Die Vererbung einer Immobilie erfolgt nach dem Tod des Eigentümers und unterliegt der vollen Erbschaftssteuer. Ein Vorteil dieser Methode besteht darin, dass der Erblasser bis zu seinem Tod die volle Kontrolle über die Immobilie behält. Allerdings können Erbstreitigkeiten auftreten. Zudem müssen die Erben möglicherweise hohe Steuern zahlen, besonders wenn die Immobilie einen hohen Wert hat.

Durch eine Hausüberschreibung können Sie Ihre Immobilie innerhalb der Familie weitergeben und Ihr Vermögen sichern. Außerdem ergeben sich aus einer Überschreibung oder auch Schenkung einige steuerliche Vorteile. Sind zum Beispiel 10 Jahre ab der Überschreibung verstrichen, wird die Immobilie nicht mehr zur Erbmasse gerechnet – somit fällt keine Erbschaftssteuer an.

Damit die Überschreibung Ihres Hauses gelingt, sollten Sie einen Experten hinzuziehen, der Sie eingehend berät. Bei McMakler stehen wir Ihnen bei jedem Schritt in diesem Prozedere zur Seite. Kontaktieren Sie uns gern für weitere Informationen und für eine erste Einschätzung!