Hausordnung: Regeln für ein harmonisches Zusammenleben

In einem Mehrfamilienhaus kommt es darauf an, für alle Mieter ein positives Wohnklima zu schaffen. Dabei hilft eine Hausordnung, die vom Vermieter oder der Hausverwaltung erstellt wird und ordnende Regeln für das Zusammenleben enthält. Damit dies korrekt abläuft, muss die Hausordnung jedoch bestimmte inhaltliche und formale Vorgaben erfüllen.

Um Streitigkeiten zwischen den Mietern zu vermeiden, können Wohnungseigentümer eine Hausordnung aufstellen. Darin wird beispielsweise festgehalten, auf welchen Flächen Fahrräder abgestellt werden können, wer für die Treppenhausreinigung verantwortlich ist und ob im Haus geraucht werden darf.

Eine Hausordnung in einem Mietshaus einzuführen, hat sich bewährt, um einen Konsens zwischen den verschiedenen Mietern herzustellen. So kann bei Meinungsverschiedenheiten stets auf die Hausordnung verwiesen und der Hausfrieden gewahrt werden.

Als Vermieter sind Sie relativ frei in der Entscheidung, welche Regelungen Sie in der Hausordnung für Ihre Mieter festschreiben wollen. Es gibt jedoch einige typische Inhalte, die in den meisten Hausordnungen vorkommen:

• Benutzung von Gemeinschaftsflächen: Waschkeller, Gemeinschaftsräume oder Grillplatz – die Hausordnung kann vorgeben, wie diese gemeinsamen Plätze genutzt werden können. Das betrifft zum Beispiel bestimmte Nutzungszeiten, mit denen eine Lärmbelästigung anderer Mieter ausgeschlossen werden soll. Auch der Platz, der jedem Mieter für das Trocknen seiner Wäsche zusteht, kann in der Hausordnung festgehalten werden und Streit um Abstellflächen verhindern.
  

• Ruhezeiten: Die Hausordnung kann für verschiedene Tätigkeiten in der Wohnung der Mieter Vorgaben machen, um Lärm zu reduzieren. Das optimale Verhalten und das Einsetzen sowie die Dauer der Ruhezeiten sollten klar definiert werden, dabei jedoch nicht in die Rechte der Mieter eingreifen. So darf beispielsweise Kinderlärm nicht komplett verboten werden – egal, zu welcher Uhrzeit er herrscht.
  

• Rauchen: Gerade in Mehrfamilienhäusern mit Kindern kann ein großer Streitpunkt zwischen den Mietern sein, wenn im Haus geraucht wird. Daher sollte die Hausordnung das Rauchen regulieren und beispielsweise nur in der eigenen Wohnung oder in bestimmten Bereichen des Grundstücks erlauben.
  

• Reinigung und Winterdienst: In der Hausordnung wird häufig die Reinigung von Kellerräumen und Treppenhäusern geregelt. Dann wechseln sich die Mieter damit ab, die gemeinschaftlich genutzte Innenräume zu putzen und für ein hygienisches Zusammenleben zu sorgen. Eine solche turnusmäßige Regelung kann auch für Notwendigkeiten vor der Haustür wie den Winterdienst getroffen werden.

Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche weitere Regelungen, die Sie spezifisch für Ihr Haus einführen können. Sie müssen sich jedoch bei der Formulierung der Hausordnung selbst an bestimmte Vorschriften und Einschränkungen halten.

Die wichtigste Regel beim Aufsetzen der Hausordnung lautet, dass Sie Ihre Mieter nicht in ihren Rechten einschränken dürfen. Wenn das Gesetz bestimmte Vorkommnisse wie beispielsweise Kinderlärm als unvermeidbar ansieht und erlaubt, dürfen Sie es nicht verbieten und Ihre Mieter dafür abmahnen. Genauso haben Mieter ein Recht darauf, zu jeder Tages- oder Nachtzeit zu duschen oder zu baden. Dieses Recht dürfen Sie mit der Hausordnung nicht beschneiden.

Auch der Mietvertrag hat einen rechtlich höheren Stellenwert als die Hausordnung. Das heißt: Wenn Sie einem Mieter im Mietvertrag ein Recht einräumen, dürfen Sie es nicht durch die Hausordnung nachträglich zurücknehmen. Dabei spielt zusätzlich die Art der Hausordnung eine entscheidende Rolle.

Bei Hausordnungen für Mieter unterscheidet man zwei Arten, von denen die Gültigkeit der Regeln abhängt:

1. Eine mit dem Mietvertrag gemeinsam vereinbarte Hausordnung, die vom Mieter unterschrieben wurde, kann zahlreiche Regeln rechtsgültig festhalten.
   

2. Eine fertige Hausordnung, über die die Mieter nur informiert wurden – zum Beispiel durch einen Aushang im Treppenhaus – ist im Vergleich deutlich eingeschränkter.

Wenn Sie die Hausordnung gemeinsam mit dem Mietvertrag aufgestellt haben und der Mieter beide Dokumente unterschrieben hat, gelten die darin enthaltenen Regelungen als feste Vorschriften. Wiederum können Sie Änderungen an der Hausordnung lediglich dann vornehmen, wenn der Mieter diesen schriftlich zustimmt.

Eine Hausordnung, die Sie selbst aufsetzen und den Mietern nur nachträglich zur Kenntnisnahme vorlegen, ist deutlich weniger bindend. Sie darf dann nämlich keine über den Vertrag hinausgehenden Rechte oder Pflichten für Ihre Mieter enthalten. Wenn also beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses durch einen Mieter nicht bereits im Zuge des Mietvertrags vereinbart wurde, kann dies nicht durch einen Aushang nachgeholt werden. Sie können dann nur noch Wünsche für ein besseres und harmonischeres Zusammenleben äußern.

Die Art der Hausordnung ist ebenso relevant hinsichtlich möglicher Sanktionen bei Fehlverhalten der Mieter. Wenn die Hausordnung nur nachträglich bekanntgegeben wurde, haben Sie als Vermieter wenig Handlungsmöglichkeiten, wenn Mieter sich nicht an die Wünsche für das Zusammenleben halten. Erst wenn wiederholte Missachtungen eine Störung des Hausfriedens darstellen, müssen die Mieter mit Konsequenzen rechnen – im schlimmsten Fall sogar mit einer Kündigung.

Sollte der Mieter die Hausordnung unterschrieben haben, sind Verstöße dagegen als Vertragsbrüche anzusehen. Dann können Sie ihn dafür zunächst abmahnen. Sollte sich das Fehlverhalten wiederholen, ist ebenfalls eine Kündigung möglich.

Eine Hausordnung im Mietshaus ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn es einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört. Das Dokument kann beispielsweise bei einer Eigentümerversammlung aufgesetzt und durch eine Mehrheit beschlossen werden. Alternativ beauftragen viele WEGs auch ihre Hausverwaltung damit, die Hausordnung zu formulieren. Hier ist ebenfalls ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer nötig, damit die Regeln gelten können.

Die Hausordnung hat sich als Werkzeug bewährt, mit dem das harmonische Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus sichergestellt werden kann. Daher sollten Sie als Vermieter definitiv darüber nachdenken, ob auch Sie eine Hausordnung als Ergänzung zum Mietvertrag erstellen wollen. Mit der Unterschrift der Mieter können Sie damit effektiv für Ordnung in Ihrem Haus sorgen.