Hypothek: So funktioniert das Grundpfandrecht

Wenn Sie bei der Bank einen höheren Kredit aufnehmen möchten, muss sichergestellt sein, dass Sie das Geld auch zurückzahlen. Dafür gibt es die Hypothek: Es handelt sich dabei um eine Sicherheit, die im Falle des Zahlungsausfalls von den Kunden eingezogen wird und gewährleistet, dass die Bank das geliehene Geld zurückerhält.

Obwohl der Begriff „Hypothek“ allgemein gebräuchlich ist, kennen nur die wenigsten Menschen die genauen Hintergründe. In diesem Lexikonbeitrag erfahren Sie, was Hypotheken sind, wie hoch der Wert der Sicherheiten sein muss und welche Kosten dafür anfallen.

Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Sie ist an eine Forderung gebunden. Das lässt sich an einem einfachen Beispiel erklären: Sie leihen sich eine größere Summe Geld von der Bank – diese möchte im Gegenzug eine Sicherheit haben, die garantiert, dass sie das Geld zurückerhält. 

Zahlungsausfälle sind bei Banken keine Seltenheit. Durch die verschiedensten Gründe kann es dazu kommen, dass ein Kredit nicht zurückgezahlt wird und die Forderung nicht erfüllt werden kann. Nach einer gewissen Zeit kann dieser durch die Bank gekündigt und vom Grundpfandrecht Gebrauch gemacht werden. 

Banken können u.a. durch eine Hypothek einen Baukredit besichern. Das Eigentum, das Sie als Eigentümer als Hypothek eingesetzt haben, geht dann an die Bank über. Dadurch wird der Kredit abgelöst und es besteht keine Schuld mehr.

Wenn Sie ein Hypothekendarlehen abschließen möchten, gibt es verschiedene Arten der Absicherung:

1. Briefhypothek: Das Grundbuchamt stellt einen Hypothekenbrief aus, in dem alle relevanten Informationen vermerkt sind. Dieser Brief geht dann an die Bank über, die damit ihre Ansprüche geltend machen kann. Der Vorteil dabei ist, dass ein Gläubigerwechsel mit der Briefhypothek unkompliziert und kostensparend ist – er kann durch eine Abtretungserklärung einfach an einen neuen Kreditgeber übergeben werden. 

2. Buchhypothek: Die Hypothek wird in das Grundbuch Ihrer Immobilie eingetragen und kann darüber geltend gemacht werden. Hier ist ein Gläubigerwechsel üblicherweise mit hohen Kosten verbunden, da jede Eintragung in das Grundbuch bezahlt werden muss.

3. Variable Hypothek: Sie hat in der Regel keine feste Laufzeit. Sie kann jederzeit durch den Kreditnehmer und Kreditgeber aufgelöst werden, sofern eine Kündigungsfrist von einer vorher vereinbarten Anzahl an Monaten erreicht ist.

In Deutschland ist die Briefhypothek die gängige Art der Hypothek. Das liegt vor allem daran, dass sich Umschuldungen und Gläubigerwechsel unkompliziert und ohne große Kosten durchführen lassen. 

Wenn Sie sich über eine Hypothek informieren, fragen Sie sich sicherlich, wie hoch diese ausfallen kann. Mit anderen Worten geht es dabei um die Höhe des Hypothekendarlehens. Maßgeblich dafür ist der Wert des als Sicherheit eingesetzten Eigentums.

Einsetzen lassen sich beispielsweise:

• Immobilien

• Teileigentum

• Schiffseigentum

• Bergwerkseigentum

In der Praxis sind es häufig Immobilien, die der Bank als Sicherheit dienen. Sie haben meist einen hohen Wert und lassen sich im Falle eines Zahlungsausfalls verkaufen.

Wie hoch das Hypothekendarlehen ausfällt, hängt von dem Verkehrswert der Immobilie beziehungsweise des Eigentums ab. In der Regel vergeben Banken Hypothekendarlehen in Höhe von etwa 60 bis 70 Prozent des Verkehrswertes. Auch Ihr Einkommen kann ein wichtiger Faktor für die Bank sein, denn es dient als zusätzliche Absicherung des Kredits.

Sie können eine Hypothek bekommen, indem Sie Eigentum als Sicherheit für das Darlehen hinterlegen. Das ist in der Regel dann nötig, wenn es sich um eine größere Kreditsumme handelt. Sie erhalten eine Hypothek jedoch unabhängig von dem Einsatzzweck – das Geld ist nicht an ein bestimmtes Vorhaben gebunden. 

Mit Ihrem Kreditwunsch wenden Sie sich an Ihre Hausbank oder an ein anderes Kreditinstitut. Sie geben dabei folgende Daten an:

• die Höhe des gewünschten Darlehens

• wie viel Eigenkapital Sie haben

• ob Sie derzeit weitere Kredite bedienen

In diesem Rahmen wird dann auch geprüft, welchen Verkehrswert Ihr Eigentum hat. Aus den genannten Informationen ermittelt die Bank, ob Sie ein Hypothekendarlehen erhalten und wie hoch dieses ausfällt. 

Entscheidend dafür ist Ihre finanzielle Situation: Lassen Sie sich deshalb beraten, ob Ihre Vorstellungen überhaupt realistisch sind und ob die gewünschte Höhe des Darlehens ausgezahlt werden kann. 

Ja, es ist grundsätzlich möglich, eine Immobilie zu verkaufen, wenn eine Hypothek auf ihr lastet. Wenn Sie beispielsweise Ihr Haus verkaufen, können Sie mit dem Erlös die Restschuld des Darlehens bezahlen. Das gilt auch bei einem Teilverkauf. Im Zuge des Verkaufs zahlen Sie also genau genommen die Hypothek ab. Bei einer Hypothek ist es wichtig, den Unterschied zur Grundschuld zu kennen: die Hypothek sinkt mit ihren Tilgungen, während die Grundschuld bestehen bleibt, unabhängig von der Rückzahlung. Eine Hypothek besteht ausschließlich in dem Umfang, in der auch Verbindlichkeiten für Ihren Kredit bestehen.

Dabei ist jedoch ein Punkt zu beachten: Es kann eine Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank verlangt werden. Bei Vertragsabschluss Ihres Kredits, für den Sie die Hypothek als Sicherheit eingebracht haben, wurde nämlich vereinbart, wie viele Zinsen die Bank im Rahmen der Rückzahlung erhält. Wenn Sie die Hypothek nun vorzeitig abbezahlen, müssen Sie diese Zinsen dennoch begleichen. 

Die Aufnahme einer Hypothek ist mit verschiedenen Kosten verbunden. Sie müssen beispielsweise einen Gutachter beauftragen, der den Wert Ihres Eigentums schätzt. Die Bank braucht eine verlässliche Einschätzung darüber, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

Hinzu kommt, dass Sie die Kosten für den Notar tragen, der den Hypothekenvertrag aufsetzt. Auch der Grundbucheintrag der Bank muss bezahlt werden.

Wenn Sie größere Summen Geld benötigen, können Sie dafür eine Hypothek aufnehmen. In der Praxis ist dies beispielsweise der Fall, wenn aufwendige Renovierungen im Eigentum anfallen. Um das Geld zu erhalten, bekommt die Bank eine Sicherheit, die im Falle eines langfristigen Zahlungsausfalls gepfändet werden kann.

Bevor ein Hypothekendarlehen abgeschlossen wird, sollten Sie genau prüfen, wie viel Geld Sie benötigen und ob Sie es zurückzahlen können. Lassen Sie sich im Zweifel eingehend beraten.