Der Jahreszins – für die Baufinanzierung ein entscheidender Faktor

Wer sich mit der Baufinanzierung auseinandersetzt, stößt rasch auf den Begriff des Jahreszinses. Doch den „einen Jahreszins“ gibt es gar nicht. Tatsächlich sollten künftige Eigenheimbesitzer die verschiedenen Zinsarten kennen und verstehen, wie sich diese zusammensetzen. Erst mit diesem Wissen lassen sich Kredite zur Baufinanzierung sinnvoll vergleichen. In diesem Beitrag geben wir Ihnen dazu einen lesenswerten Überblick.

Eine neue Immobilie kostet viel Geld. Und nur wenige verfügen über das nötige Ersparte, um einen Hausbau aus eigener Tasche zu bezahlen. Deshalb nehmen künftige Eigenheimbesitzer im Regelfall einen Kredit auf, um den Bau ihres Objekts zu finanzieren. Dazu beanspruchen sie die Services von Kreditanstalten. Banken und andere Kreditinstitute vergeben ein solches Darlehen natürlich nicht umsonst. Sie fordern eine Vergütung für ihre Leistung, die Kreditsumme auszustellen. Hierzu setzen die Finanzdienstleister Zinsen an – das sind prozentuale Aufschläge auf das gewährte Kapital. Sie werden zumeist in einer vertraglich vereinbarten Höhe – dem Zinssatz – im jährlichen Turnus vom Kreditgeber beglichen und auf die Tilgungszahlungen aufgeschlagen. Im Kreditwesen sprechen wir deshalb von einem Jahreszins.

„Den einen Jahreszins“ gibt es nicht. Bei der Baufinanzierung und grundsätzlich im Kreditwesen unterscheiden wir den sogenannten Sollzins und den effektiven Jahreszins.

• Der Sollzins – auch Nominalzins genannt – umfasst die Zinskosten ohne Nebenkosten. Dieser Nettozins beinhaltet den grundsätzlichen Zinssatz, den ein Finanzinstitut für seine Leistungen verlangt. Nicht mit eingerechnet sind hingegen weitere Gebühren, die der Kreditgeber auf den Sollzins aufschlägt. Der Sollzins bleibt im Regelfall gebunden. Das bedeutet, dass sich der Zinssatz über die gesamte Kreditlaufzeit zumeist nicht verändert.

• Der effektive Jahreszins – auch Effektivzins genannt – beinhaltet den Sollzins plus Nebenkosten des Kreditvertrags. Dadurch ist dieser Jahreszins grundsätzlich höher als der Sollzins. Der effektive Jahreszins spiegelt alle Kosten des Kredits wider und stellt somit die ideale Kennzahl dar, um die jährlichen Gesamtkosten zu überblicken.

So wie es nicht den „einen Jahreszins“ gibt, existiert ebenso kein alleiniger effektiver Jahreszins, der für sämtliche Kreditangebote gilt. Die Höhe setzt sich vielmehr aus vielen verschiedenen Elementen sowie den individuellen Konditionen des Kreditgebers zusammen. Folgende Faktoren sind im Regelfall preisbestimmend:

• der Sollzinssatz

• die Darlehenssumme

• die Tilgungsleistung

• die Dauer der Zinsfestschreibung

• das Disagio

• die Gebühren für die Restschuldversicherung

Die zusätzlichen Kosten sind in den jeweiligen Kreditkonditionen separat ausgewiesen. Grundsätzlich ist es deshalb wichtig, einen Kreditvertrag genau unter die Lupe zu nehmen. Nur auf den effektiven Jahreszins zu schauen, ist nicht ausreichend. Nicht zuletzt können noch weitere, individuelle Faktoren die Höhe des Zinses beeinflussen. Hier seien der Eigenkapitalanteil und die Bonität des Kreditnehmers genannt.

Sollzins und effektiver Jahreszins sind im Regelfall bereits in einem Kreditangebot ausgewiesen. Es besteht dennoch die Möglichkeit, die Höhe des Jahreszins selbst zu berechnen. Hierzu können sich angehende Immobilienbesitzer diverser Berechnungsverfahren bedienen. Die tatsächliche Berechnung eines Jahreszinses ist allerdings sehr komplex. Deshalb werden in der Praxis zumeist simple Methoden genutzt. Diese sind finanzmathematisch nicht hundertprozentig akkurat, geben einem Kreditnehmer aber eine gute Orientierung. Eine gängige Methode ist beispielsweise die Uniform-Berechnung. Sie setzt sich aus der folgenden Formel zusammen:

• (Kreditkosten/Nettodarlehenssumme) x (12/Kreditlaufzeit) x 100 = effektiver Jahreszins

Bei der Berechnung nach der Uniform-Methode beinhalten die Kreditkosten die Zinsen plus Nebenkosten. Die Nettodarlehenssumme umfasst den Darlehensbetrag abzüglich der Kreditkosten. Die Kreditlaufzeit versteht sich als die Anzahl der Monate, über die das Darlehen zurückgezahlt wird. Bei der Uniform-Methode wird hier ein Monat hinzuaddiert (also Kreditlaufzeit in Monaten +1).

Rechenbeispiel:

• (14.000/200.000) x (12/49) x 100 = 1,7 %

Das Rechenbeispiel setzt folgende Annahmen voraus: Die Kreditkosten betragen 14.000 Euro, die Nettodarlehenssumme beträgt 200.000 Euro, die Kreditlaufzeit beträgt 4 Jahre (also 48 Monate). Das Ergebnis ist ein effektiver Jahreszins von 1,7 Prozent.

Nach der deutschen Preisangabenverordnung (PAngV) sind Finanzinstitute dazu verpflichtet, die Kosten eines Kreditangebots vollständig auszuweisen. Dabei müssen Kreditgeber detaillierte Angaben zu den Zinsen und Nebenkosten machen. Wichtig für Darlehensnehmer ist es, nach den richtigen Angaben zu schauen, um Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Wie schon beschrieben, sollten Kreditinteressierte unbedingt den effektiven Jahreszins für Entscheidungen heranziehen. Wer lediglich mit dem Sollzins rechnet, berücksichtigt unter Umständen relevante Nebenkosten nicht. Das kann bei der Finanzplanung zum Problem werden.

Der effektive Jahreszins ist eine hervorragende Kennzahl, um Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Hierbei gilt grundsätzlich: Je niedriger der Effektivzins ist, desto besser. Durch den Jahreszins erkennen angehende Immobilienbesitzer die Gesamtkosten auf einen Blick. Allerdings müssen künftige Bauherren darauf achten, dass trotzdem weitere Kosten anfallen können. Es ist deshalb stets erforderlich, ein Kreditangebot detailliert zu prüfen. Nur so sind Kreditnehmer auf der sicheren Seite und stellen eine wasserdichte Immobilienfinanzierung auf.