Das Kataster: Grundstücksdaten auf einen Blick

Kennen Sie bereits alle wichtigen Informationen über Ihre Wunschimmobilie? Wenn nicht, sollten Sie vor dem Immobilienkauf unbedingt einen Besuch beim Katasteramt oder beim Vermessungsamt einplanen. Denn neben den allgemeinen Kenndaten wie Lage und Größe Ihres Wunschobjekts, spielen auch die Art und Beschaffenheit der Grundstücksgrenzen, die Gebäude und Bodennutzungsarten des Grundstücks sowie das Straßennetz in der Umgebung eine wichtige Rolle bei der Entscheidung, ob Sie ein Grundstück kaufen oder nicht. Nun wird das Kataster für Sie wichtig: Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis aller geometrisch vermessenen Landstücke einer Region, in dem Sie auf einen Blick alles über das Grundstück Ihrer Traumimmobilie herausfinden können. Doch wie ist das Kataster aufgebaut? Was sind die konkreten Inhalte des Katasters und wie können Sie das Kataster einsehen? Alles rund um das Kataster erklärt McMakler Ihnen in diesem Artikel.

Grundsätzlich beschreibt ein Kataster ein Register, eine Liste oder eine Sammlung von Dingen oder Sachverhalten mit Raumbezug. In der Immobilienbranche interessiert uns vor allem das Liegenschaftskataster. Dieses wird auch allgemein als „Kataster“ bezeichnet, obwohl der Begriff eigentlich ein Oberbegriff für jegliche Art von Kataster ist und nicht ausschließlich das Liegenschaftskataster bezeichnet.
Das Kataster oder Liegenschaftskataster beschreibt im engeren Sinne ein landesweit flächendeckendes Verzeichnis, in dem sämtliche, vermessenen Flurstücke und deren Beschreibungen enthalten sind. Das Kataster gibt Ihnen also Auskunft über die Lage und die Größe sämtlicher Grundstücke in Deutschland.

Ein Kataster besteht stets aus zwei Hauptteilen: Dem Flurplan, auch Katasterkartenwerk genannt, in dem sich die grafisch aufbereiteten Daten befinden, und dem Register oder Katasterbuch, das wie ein Verzeichnis strukturiert ist. Heutzutage finden Sie dieses Verzeichnis im Kataster kaum noch in analoger Form vor, da es meist in Form eines computergestützten Geoinformationssystems, kurz GIS genannt, für amtliche Geobasisdaten bereitgestellt wird. Das GIS ist ein rechnergestütztes System, mit dem raumbezogene Daten, wie etwa die Adressen, Straßennamen und Koordinaten von Grundstücken erfasst, gepflegt und gespeichert werden können.

Für Immobilieninteressenten ist das Kataster eine nützliches Verzeichnis, in dem sie alle relevanten Informationen über ihr Wunschgrundstück erfahren können. Doch das Kataster ist nicht nur für Immobilienkäufer und -verkäufer relevant. Makler und Finanzinstitutionen nutzen das Kataster beispielsweise zur Vermarktung ihrer Objekte und zur Ermittlung des Beleihungswertes, der bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle spielt. Notare nutzen die Daten aus dem Liegenschaftskataster für den Kaufvertrag einer Immobilie. Die Grundsteuer wird ebenfalls auf der Grundlage des Katasters ermittelt.
Auch der Einrichtung des Grundbuches liegt ein Kataster zugrunde. Gemeinsam mit dem Grundbuch dient das Kataster der Eigentumssicherung. Während im Grundbuch die rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken nachgewiesen werden können, stellt das Kataster die tatsächlichen geografischen Verhältnisse dar.

Der Begriff „Kataster“ kommt vom französischen Wort cadastre, welches ursprünglich vom lateinischen Begriff „catasta“ abgeleitet wurde. Dies diente im alten Rom als ein Schaugerüst zur Ausstellung verkäuflicher Sklaven, beschrieb also eine Auflistung der angebotenen Sklaven.

Nach der französischen Revolution wurde erstmals ein kataster-ähnliches Verzeichnis erstellt, das die genauen Flächenmaße von Grundstücken wiedergab. Dies war für die Einführung der Grundsteuer notwendig. In Deutschland besteht das Kataster wie wir es heute kennen bereits seit dem 19. Jahrhundert. Da das Kataster schon über Jahrhunderte geführt wird, befindet sich ein Großteil der Daten über die Grundstücke, Flurstücke und Gemarkungen in Deutschland bereits im Kataster. Jedoch kommt es immer wieder zu Neuvermessungen oder Änderungen im Kataster, beispielsweise wenn eine Teilungsvermessung stattfindet oder zwei Grundstücke zusammengelegt werden.

Im Kataster werden alle Grundstücke einer Region nach Gemarkung und Flur eingetragen. Dabei setzt sich das Kataster aus zwei wesentlichen Elementen zusammen: Den Flurkarten als darstellendem Teil und einem Katasterbuch, in dem alle schriftlichen Informationen zu den Flurstücken und ihrer Lage, Nutzungsart und Bebauung enthalten sind.

Alle Angaben im Kataster werden nach einer örtlichen Katastervermessung vorgenommen, beispielsweise wenn ein Flurstück neu zerlegt wurde oder wenn neue Grenzfeststellungen oder Gebäudeeinmessungen vorgenommen wurden. Diese Messungen dürfen nach dem jeweiligen Landesrecht nur von dazu befugten Personen und Institutionen durchgeführt werden. Zuständig für diese Vermessungen sind hauptsächlich das örtliche Katasteramt oder Vermessungsamt sowie die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure.

Die Struktur des Katasters ist nicht beliebig, sondern das Kataster eines jeden Bundeslandes weist die gleiche Struktur auf. Das Kataster besteht aus vier Teilen:

Das Katasterbuchwerk enthält die schriftlichen Bezeichnungen von:

• Flurstücken nach Gemarkung

• Flur und Flurstücksnummer

• Lage, Adresse, Bebauung, Nutzungsart und Größe des Grundstücks

• Nachweis des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers

• Grundbuchblattnummer

Das Katasterkartenwerk ist hingegen die grafische Darstellung der im Katasterbuchwerk angegeben Daten. Oft sind auch weitere Informationen wie Topografie, Gewannnamen und Vermessungspunkte dargestellt.

Das Katasterzahlenwerk enthält:

• Die Nachweise zur Flächenermittlung

• Die Vermessungsrisse, Koordinaten und Koordinatenberechnungen aller im Kataster nachgewiesenen Vermessungs-, Grenz und Gebäudepunkte

Im Katasterzahlenwerk können die Grenz- und Vermessungspunkte eines Grundstücks eingesehen werden, beispielsweise wenn die Grenzsteine verrutscht sind und wiederhergestellt werden müssen.

Ebenfalls gibt es im Kataster einen Teil mit allen sonstigen beschreibenden Informationen, in dem Grenzniederschriften und Verhandlungsprotokolle, beispielsweise bei einer Grenzverhandlung, dokumentiert werden.

Wollen Sie einen Blick in das Kataster Ihrer Region werfen, müssen Sie das zuständige Katasteramt oder Vermessungsamt aufsuchen. In Deutschland gibt es kein zentrales Katasteramt, sondern jedes Bundesland führt sein eigenes Liegenschaftskataster. Demnach ist auch die Verwaltung des Katasters in jedem Bundesland unterschiedlich organisiert. Jede größere Gemeinde hat ihr eigenes Katasteramt. In Niedersachen und Sachsen-Anhalt sind die Landesvermessungsämter, in Berlin die zwölf Bezirksämter und in Brandenburg die Katasterämter der Landkreise für das Kataster zuständig.

Die Katasterämter legen die Kataster an. Wollen Sie das Kataster einsehen, werden Gebühren beim Katasteramt fällig. Mittlerweile stellen jedoch immer mehr Länder die Geobasisdaten kostenlos im Internet bereit. Seit 2015 besteht außerdem die Möglichkeit, über das Amtliche Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) die Katasterkarten für jedes Bundesland online einzusehen.

Das Katasteramt in Deutschland ist für die Führung des Katasters zuständig, bei welchem es sich um ein öffentliches Verzeichnis handelt, das Auskunft über die Lage, Größe und Nutzung von Grundstücken gibt. Das Katasteramt kontrolliert diese Informationen und führt Vermessungen durch, um sicherzustellen, dass die Daten stets korrekt und aktuell sind.

Konkreter umfasst die Kontrolle des Katasters die Überprüfung der Lage, Größe und Form von Grundstücken sowie die Überprüfung der Eigentümerdaten und der Grenzverläufe. Bei Unstimmigkeiten und Fehlern in den Daten, korrigiert das Katasteramt diese durch eine Berichtigung des Katasters. 

Darüber hinaus stellt das Katasteramt auch Informationen über Flurstücke, Eigentümer, Grenzverläufe und Nutzungsarten von Grundstücken bereits und unterstützt damit die Arbeit anderer Behörden und Institutionen, wie beispielsweise dem Grundbuchamt oder den Kommunen. Wer Beratung und Auskünfte zu Fragen rund um das Kataster hat, kann sich ebenfalls an das Katasteramt wenden.

Das Kataster ist nur beschränkt öffentlich zugänglich. Grundsätzlich kann jedoch jeder Bürger Auskunft aus dem amtlichen Kataster erhalten und Sachdaten einsehen. Allerdings können Auskünfte über Eigentumsverhältnisse aus dem Kataster nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ausgegeben werden. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie eine Immobilie kaufen und den Eigentümer ausfindig machen wollen. Möchten Sie jedoch lediglich die Flurkarte im Kataster einsehen, erübrigt sich der Nachweis eines berechtigten Interesses. Hier gibt es für Bürger keine Einschränkungen.

Beim Katasteramt und dem Grundbuchamt handelt es sich um zwei verschiedene Behörden in Deutschland, die sich mit unterschiedlichen Aspekten des Grundstückseigentums befassen.

Das Katasteramt ist eine für die Führung des Katasters zuständige staatliche Einrichtung und führt Vermessungen durch, aktualisiert Grundstücksdaten und stellt Informationen über Grenzverläufe und Flurstücke bereit. 

Das Grundbuchamt hingegen ist für die Führung des Grundbuchs zuständig. Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das Informationen über Grundstücke und ihre Eigentümer enthält. Das Grundbuchamt gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, welche Belastungen vorhanden sind und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Zudem führt das Grundbuchamt Eintragungen, Löschungen und Berichtigungen im Grundbuch durch.

So kann man zusammenfassend sagen, dass das Katasteramt für die Vermessung und Verwaltung von Grundstücken zuständig ist, während das Grundbuchamt für die Eintragung und Führung des Grundbuchs verantwortlich ist.