Maklervertrag: Alle wichtigen Informationen auf einen Blick

• Ein Maklervertrag regelt das Verhältnis zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber. Der Vertrag muss schriftlich geschlossen werden, eine feste Form gibt es jedoch nicht.

• Maklerverträge können befristet oder unbefristet sein. Im ersten Fall enden sie meist, sobald die Laufzeit vorüber ist. Unbefristete Verträge haben kein vorgeschriebenes Ende.

• Möglichkeiten, den Vertrag zu kündigen, ergeben sich aus den Vereinbarungen, die die Vertragsparteien miteinander treffen. In Härtefällen greift ein Sonderkündigungsrecht.

• Für einen Maklervertrag selbst werden keine Kosten fällig. Der Makler erhält üblicherweise eine erfolgsabhängige Maklerprovision. Häufig besteht im Vertrag zusätzlich eine Klausel über eine Aufwandsentschädigung, falls es nicht zu einem erfolgreichen Vertragsabschluss kommt.

• Ein Maklervertrag ist immer bindend. Die individuellen Vertragsdetails sind von großer Wichtigkeit, da sie die Rechte und Pflichten der Vertragspartner festlegen.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und dafür einen Makler beauftragen? Die Zusammenarbeit mit diesem wird im Rahmen eines Maklervertrages festgehalten. Der Vertrag enthält alle wichtigen Aspekte und ist dafür gedacht, beide Seiten abzusichern.

Wer einen Maklervertrag unterschreibt, sollte sich diesen unbedingt vorab im Detail durchlesen: Provision, Kündigungsfrist und Co. sollten Ihnen ein Begriff sein, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen. In diesem Lexikonbeitrag erfahren Sie, was ein Maklervertrag ist, wann er zustande kommt und wie er gekündigt werden kann.

Ein Maklervertrag wird zwischen einem Immobilienmakler und Privatpersonen geschlossen. Dabei gibt es zwei Szenarien:

• Sie möchten Ihre Immobilie mithilfe des Maklers gewinnbringend verkaufen.

• Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie und möchten dabei von dem Makler unterstützt werden.

In beiden Fällen wird ein Maklervertrag für Immobilien geschlossen. Dieser enthält Details zu der anstehenden Zusammenarbeit. Bei einem geplanten Immobilienverkauf ist der Makler dazu verpflichtet, Ihre Immobilie online zu stellen und potenzielle Interessenten bei einem Besichtigungstermin zu empfangen. Andersherum wird in dem Vertrag definiert, dass der Makler Ihnen passende Immobilien zum Kauf präsentiert.

Dabei gibt es für den Maklervertrag kein Muster: Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wie er auszusehen hat. Deshalb ist es so wichtig, dass Sie ihn genauestens prüfen, ehe Sie ihn unterschreiben.

Was bedeutet es, einen Maklervertrag abzuschließen?

Wie bei vielen schriftlichen Verträgen erhält auch der Maklervertrag seine Wirksamkeit durch die Unterschriften der beteiligten Vertragsparteien. Sobald Sie das Dokument unterschreiben, haben Sie den Vertrag rechtswirksam abgeschlossen und sind an die Erfüllung Ihrer vertraglichen Pflichten gebunden.

Im Jahr 2020 erfolgte eine Reform bezüglich der Frage, welche Rahmenbedingungen erfüllt sein müssen, damit ein Maklervertrag gültig ist. Seitdem ist es zwingend erforderlich, dass er in Textform vorliegt. Das heißt: Der Vertrag ist verschriftlicht und mit den Unterschriften beider Parteien besiegelt. Zuvor war es auch möglich, ihn mündlich abzuschließen – dies führte jedoch oft zu rechtlichen Streitigkeiten.

Deshalb ist ein Maklervertrag ohne Unterschrift nicht gültig. Hat der Makler Ihnen den ausgearbeiteten Vertrag zukommen lassen, ist dieser noch nicht wirksam. Dafür ist Ihre Signierung unerlässlich.

Für welche Dauer ein Maklervertrag Gültigkeit besitzt, ist gesetzlich nicht geregelt. Es kommt also darauf an, was in Ihrem Maklervertrag verzeichnet ist. Die meisten Verträge enthalten eine Frist: Das spornt den Makler an und ist für Sie somit von Vorteil.

In der Regel besitzt ein Maklervertrag eine Laufzeit von drei bis acht Monaten. Dabei kommt es in der einen Variante unter anderem auf den Zustand der zu verkaufenden Immobilie an. Geht es um Ihren Suchauftrag und haben Sie dabei womöglich außergewöhnliche Vorstellungen von der Immobilie, die der Makler für Sie finden soll, kann dies die Laufzeit ebenso erhöhen.

Wie kommt man aus einem Maklervertrag wieder heraus? Wie Sie Ihren Maklervertrag kündigen, hängt von den Details ab, die vereinbart wurden. Normalerweise enthält ein Maklervertrag eine Kündigungsklausel. Für Sie ist es von Vorteil, wenn die Kündigungsfrist möglichst kurz ausfällt. Dann sind Sie nach der Kündigung nicht mehr allzu lange an den Vertrag gebunden. Oftmals bieten Ihnen Makler bezüglich der Kündigungsfrist jedoch keinen Verhandlungsspielraum.

Ist der Maklervertrag unbefristet, können Sie ihn fristlos kündigen. Ist also keine feste Laufzeit vereinbart, haben Sie stets die Option, die Zusammenarbeit zu beenden. Zudem dürfen Sie den Vertrag vorzeitig auflösen, wenn es dafür einen „wichtigen Grund“ gibt. Laut § 626 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gilt in solchen Fällen ein außerordentliches Kündigungsrecht. Von diesem können Sie Gebrauch machen, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, durch den Sie sich nicht in der Lage sehen, die Zusammenarbeit mit dem Makler fortzuführen. Ein solcher Grund ist die schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers, zum Beispiel wenn:

• er keine Immobilienbesichtigungen durchführt, obwohl sich potenzielle Interessenten finden,

• er die Immobilie nicht im Internet bewirbt, obwohl dies zu seinen Vertragspflichten gehört,

• er den Preis der Immobilie ohne Absprache mit Ihnen herabsetzt, um sie selbst zu erwerben oder sie einem Bekannten zuzuspielen.

Ein Maklervertrag hat den Zweck, die Rechte und die Pflichten beider Vertragsparteien zu definieren. Dafür sollten einige Informationen enthalten sein:

• Daten des Maklers

• Ihre Daten

• genaue Auflistung der Pflichten des Maklers (z. B. die Erstellung eines Exposés oder die Betreuung von Besichtigungen)

• Vertragslaufzeit (normalerweise zwischen drei und acht Monaten)

• Gebühren bzw. Maklerprovision

• Kündigungsfrist

• Bevollmächtigung für den Makler, Ämter für Sie kontaktieren zu dürfen

• Klausel, dass die Provision erst nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages anfällt

Dabei ist es besonders wichtig, dass die Pflichten des Maklers vollständig und klar verständlich festgehalten werden. Prüfen Sie auch die Vertragslaufzeit sowie die bereits genannte mögliche Kündigungsklausel vorab genauestens.

Der Vertrag an sich ist nicht kostenpflichtig. Eine Zahlung an den Makler wird für gewöhnlich erst dann fällig, wenn der Vertrag erfolgreich abgeschlossen wurde. Mit anderen Worten: Erst wenn der Makler seine Vertragspflichten erfüllt hat und die Immobilie zum Beispiel verkauft ist, erhält er seine Provision. Diese wird in einem solchen Zusammenhang auch als erfolgsabhängiges Honorar bezeichnet.

Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften über die genaue Höhe der Maklerprovision. Eine Gebührenordnung oder Ähnliches existiert für Immobilienmakler in Deutschland nicht. Daher sind die vereinbarten Honorare im Vertrag ausschlaggebend. Zum Teil unterscheiden sich die üblichen Gebührensätze jedoch nach Ort erheblich voneinander. Für gewöhnlich betragen diese in Deutschland zwischen drei und sechs Prozent des Immobilienwertes, wie er im Kaufvertrag festgesetzt wurde. Die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 Prozent müssen Sie noch dazurechnen.

Grundsätzlich gibt es in Deutschland kein Maklergesetz. Das BGB erteilt jedoch im § 652 Auskunft darüber, in welchen Fällen ein Makler einen Provisionsanspruch geltend machen kann. Das Gesetz besagt, dass die Provision fällig wird, „wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt“ – das heißt im Falle eines Immobilienverkaufs: Erst wenn das Haus verkauft ist, hat der Makler Anspruch auf sein Honorar.

Andersherum lässt sich aus diesen Aussagen nicht ableiten, dass das Honorar nicht fällig wird, wenn kein Hausverkauf zustande kommt. In erster Linie gelten die im Maklervertrag getroffenen Vereinbarungen. Schauen Sie deshalb schon vor dem Vertragsabschluss genau hin, welche Bedingungen für die Maklerprovision laut Vertrag gelten. Oft enthält das Dokument zum Beispiel Formulierungen wie „Sollte der Hauskauf durch eine Ursache, die weder Verkäufer noch Makler zu verschulden haben, nicht zustande kommen, ist dennoch eine Maklerprovision fällig“.

Darüber hinaus setzen viele Makler eine Vereinbarung in den Vertrag, nach der eine Aufwandsentschädigung zu zahlen ist, falls die Immobilie nicht verkauft wird. So stellt der Makler sicher, dass er auch im Falle eines negativen Vertragsabschlusses nicht völlig leer ausgeht.

Die Form eines Maklervertrages ist nicht gesetzlich vorgegeben. Jeder Makler erstellt den Vertrag nach seinen eigenen Rahmenbedingungen und Vorstellungen. Es sollte sich jedoch um ein professionell erstelltes Dokument handeln. Alle geltenden Regelungen zum Maklervertrag finden Sie im BGB.

Viele (angehende) Immobilieneigentümer fragen sich: Ist ein Maklervertrag bindend? Die Antwort lautet: Ja. Haben Sie einmal unterschrieben, läuft die Zusammenarbeit mit dem Makler in der Regel für mehrere Monate. Sie sollten sich den Vertrag deshalb aufmerksam durchlesen und bei Fragen auf den Makler zugehen. Sind Sie mit den Konditionen nicht einverstanden, unterzeichnen Sie den Vertrag daher vorzugsweise nicht – holen Sie sich lieber ein Alternativangebot ein, das Ihren Vorstellungen besser entspricht. So ist die Grundlage für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit Ihrem Makler geschaffen.

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