Mietvertrag – Wichtige Klauseln für Vermieter

Ein Mietvertrag regelt Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Er bildet die Grundlage für oftmals mehrjährige Rechtsverhältnisse. Unklare Formulierungen und Versäumnisse können dieses Verhältnis belasten. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Klauseln zusammen, die Vermieter kennen sollten.

Ein Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei wirksam. Daher kann er unter gewissen Umständen sogar mündlich geschlossen werden. Davon ist Vermietern jedoch ausdrücklich abzuraten. Denn bei Auslassungen greifen in der Regel die gesetzlichen Vorgaben. Und da das Mietrecht meist die Mieter bevorzugt, sollten Vermieter beim Aufsetzen des Mietvertrags möglichst gründlich vorgehen und alle Verabredungen verschriftlichen. Dabei müssen sie nicht bei null anfangen. Für einen Standard-Mietvertrag gibt es zahlreiche Vorlagen, die beispielsweise bei Vermieterverbänden heruntergeladen werden können. Wichtig ist es, bei solchen Vorlagen auf ihre Aktualität zu achten. Sonst findet sich in einem Mietvertrag schnell eine Klausel, die nach neuer Rechtsprechung ungültig ist, woraufhin der Vermieter in der Regel die Lasten tragen muss.

Ein Mietvertrag nach Muster ist ein guter Startpunkt. Vermieter sollten zudem die wichtigsten Klauseln kennen, mit denen sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag aufsetzen können. So stellen sie sicher, beispielsweise bei den Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen keine unnötigen Kosten tragen zu müssen.

Durch verschiedene Klauseln im Vertrag ist es möglich, einen Mietvertrag vermieterfreundlich zu gestalten. Dabei ist zu beachten: Kosten, die nicht im Mietvertrag vereinbart sind, können Vermieter in der Regel nicht vom Mieter einfordern.

Nebenkosten

Es mag die übliche Praxis sein, dass Mieter für ihre Nebenkosten selbst aufkommen. Es ist jedoch keine rechtliche Selbstverständlichkeit. Damit Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen dürfen, müssen sie im Mietvertrag vereinbaren, dass die Mieter die Nebenkosten tragen. In der Regel wird dazu auf die offizielle Betriebskostenverordnung verwiesen. Alle darüber hinausgehenden Nebenkosten, die vom Mieter getragen werden sollen, müssen im Mietvertrag einzeln genannt werden.

Klein- und Schönheitsreparaturen

Auch die Kosten für Kleinreparaturen werden nicht automatisch von Mietern getragen. Im Mietvertrag sollte festgeschrieben werden, bis zu welcher Höhe sie die Kosten für einzelne Reparaturen übernehmen müssen. Die Gerichte gehen aktuell davon aus, dass Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 100 Euro für Mieter vertretbar sind. Auch eine jährliche Höchstsumme der Reparaturkosten kann darin definiert werden.

Mietkaution

Eine Mietkaution ist eine wichtige Absicherung für Vermieter. Sie ist aber für einen Mietvertrag nicht pflichtmäßig vorgegeben. Vermieter haben im Nachhinein keinen Anspruch auf eine Kaution, wenn sie nicht mit einem genau definierten Betrag im Vertrag festgehalten wurde.

Befristung des Mietvertrags

Die Laufzeit oder Befristung des Mietverhältnisses ist eine wichtige Klausel, die in keinem Mietvertrag fehlen sollte. Ein befristeter Mietvertrag wird auch Zeitmietvertrag genannt. Dabei wird ein konkretes Datum vereinbart, an dem das Mietverhältnis automatisch endet. Dies ist beispielsweise hilfreich, wenn Vermieter ihre Wohnung in Zukunft selbst nutzen oder größere Sanierungsarbeiten vornehmen wollen.

Ein Mietvertrag kann auch unbefristet geschlossen werden. Dabei kann das beiderseitige Kündigungsrecht für bis zu vier Jahre ausgesetzt werden. Ein unbefristeter Mietvertrag bedeutet für Vermieter, dass sie einen triftigen Grund haben und nachweisen müssen, um das Mietverhältnis zu beenden. Diese möglichen Gründe sind gesetzlich festgelegt und umfassen beispielsweise ein Fehlverhalten des Mieters oder eine Eigenbedarfskündigung.

Mietanpassung

Damit Vermieter die Höhe der Miete im Laufe der Zeit anpassen können, muss eine eigene Klausel in den Mietvertrag aufgenommen werden. Es gibt zwei übliche Arten der regelmäßigen Mietanpassung.

Ein Indexmietvertrag koppelt die Mieterhöhungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten, die vom Statistischen Bundesamt festgestellt und veröffentlicht werden. Diese Art der Mieterhöhung bezieht sich auf klar definierte Grundlagen und wird daher von Mietern normalerweise nicht angefochten.

Beim Staffelmietvertrag wird eine relative Mieterhöhung vereinbart. Dann steigt die Höhe der Miete jährlich um einen gewissen Prozentsatz. Dabei müssen Vermieter allerdings die Kappungsgrenze von 20 % Mieterhöhung binnen 3 Jahren sowie die gesetzlichen Vorgaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Auge behalten.

Mit den genannten Klauseln kennen Vermieter die wichtigsten Kostenpunkte, die ihnen zum Nachteil gereichen können. Vermieter, die einen Mietvertrag mit den nötigen Vereinbarungen deutlich formulieren, schaffen von Anfang an klare Verhältnisse. Dann können potenzielle Mieter sich bewusst für oder gegen eine Unterschrift zu den festgeschriebenen Bedingungen entscheiden. Ein korrekt aufgesetzter Mietvertrag kann also späteren Streitigkeiten vorbeugen. Daher sollten sich Vermieter dafür unbedingt die nötige Zeit nehmen.