Modernisierung: Die wichtigsten Fakten und Fristen für Vermieter

Eine Modernisierung ist ein guter Weg, den Wert einer Immobilie zu steigern und gleichzeitig die Wohnqualität der Mieter zu erhöhen. Doch der Gesetzgeber hat klare Richtlinien erlassen, nach denen eine Modernisierung vonstattengehen muss. In diesem Eintrag erfahren Sie die wichtigsten Fristen und Fakten für Modernisierungen.

Um rechtliche Klarheit zu schaffen, hat der Gesetzgeber den Begriff der Modernisierung klar definiert. In Paragraf 555b im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) werden alle Maßnahmen aufgelistet, die als Modernisierung gelten. Dazu gehören vor allem folgende Umbauten:

• Energetische Modernisierungen, die den Energieverbrauch reduzieren (z. B. Einbau neuer Fenster mit geringerem Energieverlust)

• Baumaßnahmen, durch die der Wasserverbrauch gesenkt wird (z. B. der Einbau wassersparender Armaturen mit Wassermengenbegrenzung)

• Maßnahmen zur Wertsteigerungen der Immobilie (z. B. Einbau moderner Bad- und Sanitäranlagen)

• Verbesserungen der allgemeinen Wohnverhältnisse (z. B. Schallschutz oder Erhöhung der Einbruchsicherheit)

Unabhängig von den verschiedenen Zwecken, die im BGB aufgelistet sind, führen Modernisierungsmaßnahmen in der Regel zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Damit ist eine Modernisierung stets auch eine Investition in die Immobilie. Diese Investition wollen sich viele Vermieter durch eine entsprechende Mieterhöhung nach der Modernisierung zurückholen. Es gibt dabei jedoch einiges zu beachten.

Immobilieneigentümer können ihre Wohnung nicht modernisieren, ohne den Mieter über die Baumaßnahmen informiert zu haben. Das hat der Gesetzgeber in Paragraf 555c des BGB festgehalten. Demnach müssen Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Baubeginn ankündigen. Diese Ankündigung muss schriftlich getätigt werden und folgende Informationen enthalten:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Baumaßnahmen

• den Beginn und die voraussichtliche Dauer

• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung

Außerdem muss der Mieter darüber informiert werden, dass er unter Umständen einen Härtefall geltend machen kann, der die Modernisierung verhindert. Ein Härtefall kann beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter unzumutbar durch die Arbeiten beeinträchtigt wäre. Auch eine schwere Krankheit des Mieters, aufgrund derer die Modernisierung eine körperliche Gefahr bedeuten würde, kann als Härtefall gelten. Im Streitfall entscheiden die Gerichte über individuelle Härtefälle.

Auch für solche Härteeinwände gilt eine gesetzliche Frist. Der Mieter muss seinen Einwand innerhalb eines Monats schriftlich einreichen und nachweisen. Wenn keine triftigen Gründe durch einen Härtefall vorliegen, hat ein Mieter die Modernisierung zu dulden. Er hat jedoch nach Zustellung der Modernisierungsankündigung das Recht, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

Eine Modernisierung sollte kein Grund sein, das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu beeinträchtigen. Ein Weg, um mögliche Streitigkeiten über Baumaßnahmen vorzubeugen, ist eine Modernisierungsvereinbarung.

Eine Modernisierungsvereinbarung sorgt für klare Verhältnisse und Planungssicherheit für alle Parteien. Sie ist unter Paragraf 555f im BGB festgeschrieben. Die Modernisierungsvereinbarung sollte vor allem die zeitliche und technische Umsetzung der Modernisierung, mögliche Aufwendungsansprüche des Mieters und die künftige Höhe der Miete enthalten.

Durch eine solche Vereinbarung kann eine rechtssichere Grundlage für die Modernisierung sowie die damit einhergehende Mieterhöhung geschaffen werden. Doch auch ohne eine Modernisierungsvereinbarung ist eine Kostenumlage in gewissem Rahmen möglich.

Vermieter haben nach Paragraf 559 BGB das Recht, die Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme zu erhöhen. Damit sollen die berechtigten Interessen der Vermieter gewahrt werden. Dafür hat der Gesetzgeber jedoch einen bestimmten Höchstwert festgelegt. Der Paragraf 559 BGB legt nämlich fest, dass die jährliche Miete um maximal acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden darf. Dieser Betrag muss durch 12 geteilt werden, um die neue monatliche Mieterhöhung nach der Modernisierung zu berechnen.

Wenn die Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt wurden, müssen die Kosten dafür angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden. Dies kann der Fall sein, wenn beispielsweise über eine neue zentrale Heizungsanlage das gesamte Wohnhaus modernisiert wird.