Negativerklärung: Immobilienkredit ohne Grundschuld

Um sich den Bau oder Kauf einer Immobilie zu leisten, nehmen viele potenzielle Eigenheimbesitzer einen Immobilienkredit auf. Dieser ist in der Regel mit einer Grundschuld gegenüber dem Kreditgeber verbunden. Doch in vielen Fällen bietet sich auch eine andere Variante an: Ein sogenanntes Darlehen gegen Negativerklärung beinhaltet die Verpflichtung des Kreditnehmers, die finanzierte Immobilie für die Dauer des Kreditvertrags nicht zu belasten oder zu verkaufen. Lesen Sie in diesem Beitrag, wann sich diese Vorgehensweise lohnt und was sie im Einzelnen bedeutet.

Kommt es zu einer Immobilienfinanzierung mittels eines Kredits, verlangt der Kreditgeber üblicherweise eine Grundschuld. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht, mit dem die Immobilie belastet wird. Dieses wird ins Grundbuch eingetragen und dient dem Kreditgeber als Sicherheit. Der Hintergrund: Nehmen Sie ein Baudarlehen auf und können die Raten eines Tages nicht mehr abbezahlen, darf der Kreditgeber Ihre Immobilie verkaufen. So erhält er trotz Ihrer Zahlungsunfähigkeit sein Geld zurück.

Ein anderer Weg zu einem Baukredit führt über die Negativerklärung, die in §137 des BGB geregelt ist: Mit ihr entfällt die Grundschuld im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Stattdessen verpflichtet sich der Kreditnehmer gegenüber dem Kreditgeber, die betreffende Immobilie nicht ohne das Einverständnis des Kreditinstituts zu belasten oder zu veräußern. Diese Negativklausel stellt dann die einzige Absicherung für den Kreditgeber dar.

Der größte Vorteil einer Negativerklärung auf dem Weg zu einer Immobilie besteht für den Kreditnehmer darin, eine kostenintensive Grundbucheintragung zu vermeiden. Mit einer Negativklausel sichert er dem Kreditgeber lediglich vertraglich zu, die Immobilie weder zu verkaufen noch mit einer weiteren Finanzierung zu belasten. Dafür entstehen ihm keine Kosten. Außerdem hat der Kreditnehmer keine großen Nachteile zu befürchten: Nimmt er trotz der Negativerklärung Verfügungen – also eine Veräußerung oder Belastungen – an der Immobilie vor, sind diese trotz des Verstoßes gegen die Klausel wirksam. Der Kreditgeber darf in einem solchen Fall lediglich vertragliche Ansprüche wegen der Verletzung einer Nebenpflicht gegen den Kreditnehmer geltend machen.

Vor diesem Hintergrund bedeuten die Zusicherungen im Rahmen einer Negativerklärung für den Kreditnehmer im Vergleich zu einem Kreditvertrag mit Grundschuld keine besonders effektive Absicherung. Aus diesem Grund ist die Vergabe eines solchen unbesicherten Kredits bei der Immobilienfinanzierung eine seltene Ausnahme. In der Praxis ist diese Form der Absicherung lediglich bei kleineren Darlehenssummen von maximal 30.000 Euro denkbar. Viele Kreditinstitute bieten sie gar nicht an. Andere – zum Beispiel Bausparkassen – ziehen diese Möglichkeit in Betracht, um den Kreditnehmern entgegenzukommen.

Ob eine Immobilienfinanzierung mit Negativerklärung im Einzelfall sinnvoll ist und ob sie für beide Parteien eines Kreditvertrags überhaupt in Betracht kommt, sollten Darlehenssuchende immer mit ihrem Kreditpartner besprechen. Fakt ist, dass sich eine eher kleine Kreditsumme stark verteuern würde, wenn sie mit einer kostenträchtigen Grundbuch-Absicherung verbunden wäre. Deshalb bieten viele wohlwollende Finanzierungspartner ihren Kreditnehmern die Option der unbesicherten Immobilienfinanzierung mittels Negativerklärung an.