Nießbrauch und Nießbrauchrecht – Alle Infos auf einen Blick

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• Nießbrauch ermöglicht laut Definition einer Person, von einer Immobilie zu profitieren, ohne ihr Eigentümer zu sein. 

• Das Nießbrauchrecht hat eine große Bedeutung für das Vererben von Immobilien. Es wird häufig genutzt, wenn Eigentümer ihr Zuhause zu Lebzeiten an die Kinder übertragen wollen, aber weiterhin darin wohnen bleiben möchten.

• Das Nießbrauchrecht wird durch einen notariell beglaubigten Vertrag festgelegt und im Grundbuch eingetragen.

• Es gibt verschiedene Arten von Nießbrauch, darunter den Zuwendungsnießbrauch, Vorbehaltsnießbrauch und Quotennießbrauch, die jeweils unterschiedliche steuerliche und erbrechtliche Auswirkungen haben.

• Der Nießbraucher hat umfangreiche Nutzungsrechte. Er kann zum Beispiel Einkünfte mit der Immobilie erzielen. Gleichzeitig ist er für deren Instandhaltung verantwortlich. Der Eigentümer wiederum behält das sogenannte Verfügungsrecht, muss aber gegebenenfalls für außergewöhnliche Unterhaltskosten aufkommen.

Nach dem BGB beschreibt der Nießbrauch grundsätzlich das einer bestimmten Person (Nießbraucher) zustehende dingliche und höchstpersönliche Recht, aus einem fremden Gut Nutzen zu ziehen. Dies wird auch als Fruchtziehung bezeichnet. Ein Nießbrauch kann sowohl an Sachen (§§ 1030 bis 1067 BGB) als auch an Rechten (§§ 1068 bis 1084 BGB) und Vermögen (§§ 1085 bis 1089 BGB) bestehen.

Nießbrauchrecht bei Immobilien

Bei abstrakten Gesetzestexten ist es immer wichtig, ihre Anwendung in der Praxis zu betrachten, um sie wirklich zu verstehen. Das gilt auch für die Frage: Was versteht man unter dem Nießbrauchrecht bei Immobilien? Die häufigste Form des Nießbrauchs ist tatsächlich das Recht, eine Immobilie zu bewohnen und alle Nutzungen aus dieser zu ziehen. Der Nießbrauch an Vermögen kommt etwas seltener vor. Mithilfe des Nießbrauchrechts haben Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder Grundstück verkaufen oder an Angehörige verschenken möchten, also die Möglichkeit, das Eigenheim weiterhin wie gewohnt zu nutzen (Vorbehaltsnießbrauch). Häufig kommt dies bei Eltern vor, die ihren Kindern die eigene Immobilie noch zu Lebzeiten schenken wollen, aber trotzdem in der Immobilie nach der Schenkung wohnen bleiben möchten. Der Status der Eigentümerschaft wird an die Kinder übertragen, die Eltern selbst werden zu Nießbrauchern.

Durch den Nießbrauch findet laut BGB keine Eigentumsübertragung an den Nießbraucher statt. Daher gehen nur die Rechte zur Nutzung und „Fruchtziehung” (zum Beispiel durch Vermietung) auf den Nießbrauchberechtigten über, jedoch nicht das Verfügungsrecht, weshalb dieser die Immobilie im Gegensatz zum Eigentümer beispielsweise nicht verkaufen kann.

Das Nießbrauchrecht muss nicht zwingend für die gesamte Immobilie wie Wohnung oder Haus festgelegt werden. Es ist ebenfalls möglich, dieses auf einen Teil der Immobilie zu beschränken. Dann wird von einem Bruchteilsnießbrauch gesprochen.

Grundsätzlich gilt: Das Nießbrauchrecht wird stets durch einen notariell beglaubigten Nießbrauchvertrag festgelegt und anschließend im Grundbuch vermerkt.

Die Begriffe Nießbrauch und Wohnrecht werden häufig verwechselt. Sowohl Nießbrauch als auch Wohnrecht werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung der Immobilie. Beide Rechte sind laut BGB nicht vererbbar und bleiben im Falle eines Eigentümerwechsels bestehen.

Der Unterschied besteht darin, dass der Begünstigte beim reinen Wohnrecht lediglich über das Recht verfügt, die Immobilie lebenslang zu bewohnen. Über das Wohnrecht hinaus hat die Person keine weiteren Rechte an der Immobilie, so darf sie beispielsweise keinen wirtschaftlichen Gewinn aus ihr ziehen, etwa aus Mieteinnahmen.

Beim Nießbrauchrecht dagegen besteht laut Nießbrauchvertrag die Berechtigung, die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten. Es besteht also ein Recht zur sogenannten Fruchtziehung, zum Beispiel wenn der Nießbrauchberechtigte aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim umziehen muss. Die Pflegekosten für den Nießbrauchberechtigten können dann durch die Mieteinnahmen abgedeckt werden. Dies gilt aber nur, wenn eine Vermietung in der Einigung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Das Nießbrauchrecht kann individuell ausgehandelt werden. In Bezug auf erbrechtliche und steuerliche Konsequenzen müssen die folgenden Nießbrauch-Modelle unterschiedlich betrachtet werden:

Bei dieser Art des Nießbrauchs wechselt laut Nießbrauchvertrag die Immobilie nicht den Eigentümer, dieser räumt dem Begünstigten jedoch ein Nießbrauchrecht ein. Dadurch kann der Nießbrauchberechtigte von den erwirtschafteten Einnahmen profitieren. Darüber hinaus wird zwischen dem unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch unterschieden, die jeweils steuerrechtlich unterschiedlich behandelt werden.

1.Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Bei einem entgeltlichen Nießbrauch muss der Nießbraucher ein Entgelt an den Eigentümer zahlen und die Einnahmen aus Pacht beziehungsweise Miete versteuern. Er kann jedoch das an den Eigentümer gezahlte Entgelt als Werbungskosten geltend machen. Der Eigentümer muss das Entgelt als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuern, kann jedoch die Gebäudeabschreibung geltend machen. Erhaltungsaufwand und weitere Aufwendungen kann derjenige absetzen, der dafür aufgekommen ist.

2.Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Auch beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch muss der Nießbrauchberechtigte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Allerdings fallen diese niedriger aus, da kein Entgelt für den Nießbrauch gezahlt wird. Nachträgliche Herstellungskosten und weitere Lasten wie Erhaltungsaufwendungen können vom Nießbraucher als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn er diese selbst bezahlt hat. Bei dieser Variante erhält der Eigentümer keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Der unentgeltliche Nießbrauch ist einkommensteuerlich irrelevant, wenn die Immobilie selbst genutzt wird.

3.Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Der teilentgeltliche Nießbrauch wird steuerlich in zwei Vorgänge aufgeteilt, wobei die Besteuerung entsprechend vorgenommen wird. Auch hier können Werbungskosten im Verhältnis von Entgelt des Nießbrauchs zum Kapitalwert geltend gemacht werden.

Hierbei überträgt der bisherige Eigentümer seine Immobilie, zum Beispiel seine Wohnung oder ein Grundstück, und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht einräumen. Nutzt der Nießbrauchberechtigte die Immobilie nicht selbst, erzielt dieser anstelle des neuen Eigentümers Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (Fruchtziehung). Diese Form des Nießbrauchs kommt häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge vor, zum Beispiel von Eltern auf ihre Kinder. In Bezug auf die Erbschaftssteuer können durch den Vorbehaltsnießbrauch Steuern gespart werden.

Auch hierbei wird das Eigentum übertragen und der bisherige Eigentümer lässt sich ein Nießbrauchrecht einräumen, wobei bereits bei der Übergabe eine dritte Person im Nießbrauchvertrag festgelegt wird, die nach dem Tod des Nießbrauchberechtigten das Nießbrauchrecht erhält. Laut BGB kann der Nießbrauch nicht automatisch übertragen oder vererbt werden, sondern es wird direkt bei der Vereinbarung des Nießbrauchs ein weiterer Nießbrauchberechtigter festgelegt, der nachfolgen soll.

Eine weitere Möglichkeit ist der Quotennießbrauch. Dabei erhält der Nießbrauchberechtigte am Grundstück laut BGB einen festgelegten Anteil der Einkünfte einer Immobilie (etwa Haus oder Grundstück), zum Beispiel mit einer Quote von einem Viertel.

Der Kapitalwert eines Nießbrauchrechts ist abhängig von den möglichen Mieteinnahmen der jeweiligen Immobilie sowie Geschlecht und Alter des Nießbrauchberechtigten. Ausschlaggebend ist die Dauer des Nießbrauchs, die entweder vertraglich festgelegt ist oder von der jeweiligen Lebenserwartung des Nießbrauchers abhängt. Wie viele Jahre oder Monate der Berechtigte den Nießbrauch beanspruchen kann, hat Auswirkungen auf den Immobilienwert, da sich dieser bei Eintrag eines Nießbrauchrechts um den Kapitalwert des Nießbrauchs verringert.

Die Berechnung des Nießbrauchwerts erfolgt in drei Schritten:

1. Jahreswert ermitteln: Zunächst wird der Jahreswert der Nutzung ermittelt, durch Hochrechnung der jährlichen Mietersparnis (bei Selbstnutzung) beziehungsweise der Mieteinnahmen. Dabei darf der Jahreswert nicht höher sein als der Verkehrswert der Immobilie dividiert durch 18,6.

2. Vervielfältiger ermitteln: Hierbei wird unterschieden, ob der Nießbrauch dem Berechtigten lebenslang gewährt wird oder nicht. Bei der Bestellung eines lebenslang gewährten Nießbrauchs wird die statistisch wahrscheinliche Restlebensdauer herangezogen. Dafür wird der Vervielfältiger aus der Anlage zu § 14 Abs. 1 Satz 4 Bewertungsgesetz (BewG) verwendet. Bei der Bestellung zeitlich begrenzten Nießbrauchs wird die Dauer des Nutzungsrechts berücksichtigt und der Faktor nach Anlage 9 zu § 13 BewG verwendet.

3. Kapitalwert des Nießbrauchs ermitteln: Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs

Beispielrechnung des Nießbrauchwerts / Kapitalwert

Einer 50-jährigen Frau wurde ein lebenslanges Nießbrauchrecht an einer Immobilie eingeräumt. Für vergleichbare Objekte würde eine monatliche Miete von 550 Euro fällig werden. Die potenzielle Jahresmiete übersteigt nicht den Verkehrswert der Immobilie dividiert durch 18,6.

1.Jahreswert

    = Monatliche Miete x 12

    = 550 € x 12

    = 6.600 €

2.Vervielfältiger nach Anlage zu § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG

    = 15,693

3.Nießbrauchwert

    = Jahreswert x Vervielfältiger

    = 6.600 € x 15,693

    = 103.574 €

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Laut BGB können sowohl Nießbrauchberechtigte als auch Eigentümer Rechte und Pflichten während der Dauer des Nießbrauchs im Nießbrauchvertrag individuell festlegen. Die nachfolgenden Rechte und Pflichten gelten jedoch ohne weitere vertragliche Regelungen.

Rechte und Pflichten für den Nießbraucher

Neben den Rechten der umfassenden Nutzung sowie Fruchtziehung aus der Immobilie hat der Nießbraucher gemäß der Einigung die Verfügungsgewalt über die Erträge sowie das Recht auf Schadensersatz bei Verletzung des Nießbrauchrechts.

Gleichzeitig ist der berechtigte Nießbraucher laut Nießbrauchvertrag jedoch verpflichtet, die Immobilie zu erhalten, ordnungsgemäß zu bewirtschaften sowie zu versichern. Die dafür anfallenden Kosten muss er als Nießbraucher selbst zahlen. Das Gleiche gilt für gewöhnliche öffentliche Lasten, wie beispielsweise die Grundsteuer. Laut Nießbrauchrecht muss der Nießbrauchberechtigte jedoch nicht dafür aufkommen, wenn es zu Verschlechterungen durch ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie kommt, zum Beispiel Abnutzung eines Treppengeländers. Auch für außergewöhnliche Maßnahmen, die über die Bewirtschaftung hinausgehen (wie Modernisierungsmaßnahmen) ist er laut Einigung nicht zuständig, dies ist Sache des Eigentümers.

Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht wesentlich umgestalten oder verändern. Falls Ausbesserungen notwendig sind oder die Immobilie beschädigt ist, ist der Nießbraucher verpflichtet, dies dem Eigentümer unverzüglich zu melden.

Rechte und Pflichten für den Eigentümer

Der Eigentümer hat das Recht, den Nießbrauch durch den Nießbrauchvertrag zu beschränken, zum Beispiel zeitlich oder auf einen Teil der Immobilie. Dieser Anspruch muss allerdings bereits bei der Bestellung des Nießbrauchs vermerkt werden.

Zudem behält der Eigentümer das Verfügungsrecht über die Sache beziehungsweise die Immobilie. Somit kann er sie jederzeit und ohne Einwilligung des Nießbrauchberechtigten veräußern, wobei das Nießbrauchrecht jedoch bestehen bleibt. Das Haus gehört bei Nießbrauch also dem Eigentümer, auch wenn er dem Nießbraucher erlaubt, die Immobilie zu nutzen.   

Andererseits ist der Eigentümer verpflichtet, für die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten aufzukommen, zum Beispiel die Modernisierung der Heizung oder Elektroanlage. Kommt er seiner Pflicht nicht nach, macht er sich gegenüber dem Nießbraucher schadensersatzpflichtig.

Der Nießbrauch kann in einigen Fällen aus steuerlicher Sicht von Vorteil sein, da der Wert des Nießbrauchs vom Hauswert abgezogen werden kann.

Nießbrauch bei vorweggenommener Erbfolge

Nießbrauch kann im Falle einer vorweggenommenen Erbschaftsfolge sinnvoll sein, wenn Eigentümer ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Nachkommen weitergeben wollen, ohne direkt ausziehen zu müssen (zum Beispiel Eltern an die Kinder). Wenn Sie das Nießbrauchrecht in dieser Weise nutzen wollen, sollten Sie die Erbschaftssteuer-Freibeträge berücksichtigen, um die Kosten im Gegensatz zur herkömmlichen Erbschaft zu verringern.

Erbschaftssteuer bei Immobilien

Im Erbfall, wenn beispielsweise ein Vater seinem Sohn das Familienhaus vererben möchte, tritt das Erbrecht in Kraft. Erblasser und Erbe sollten sich genauestens über die einzelnen Aspekte der Erbschaftssteuer und des Erbrechts informieren. In unserem Ratgeber-Artikel Erbrecht und Erbschaftssteuer finden Sie hierfür alle wichtigen Informationen.

Nießbrauch statt Schenkung

Mithilfe des Nießbrauchrechts kann im Falle einer Schenkung die normalerweise anfallende Schenkungssteuer umgangen werden.

Beispiel: Vorbehaltsnießbrauch oder Nießbrauchsvorbehalt

Ein Vater (Schenker) möchte seinem Sohn ein Haus mit Grundstück im Wert von 600.000 Euro übertragen. Der Freibetrag bei der Schenkungssteuer beträgt jedoch lediglich 400.000 Euro pro Kind, sodass in diesem Fall 200.000 Euro versteuert werden müssten. Überträgt der Vater das Haus allerdings unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs und hat dieser einen Wert von 250.000 Euro, kann dieser vom Wert der Immobilie abgezogen werden, sodass sich nur noch ein Restwert von 350.000 Euro ergibt. Dieser liegt wiederum unterhalb der steuerlichen Freigrenzen. Daher würde in diesem Fall keine Schenkungssteuer anfallen.

Damit der Wert der Immobilie sowie des Nießbrauchs genau bestimmt werden kann, sollte vor der Übertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs ein professionelles Wertgutachten eingeholt werden.

Das Nießbrauchrecht bleibt beim Hausverkauf bestehen. Das gilt auch, wenn der Eigentümer vor dem Nießbraucher verstirbt und der Besitz beispielsweise vererbt wird. Ein Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und ins Grundbuch beim Grundbuchamt eingetragen werden. Dabei wird es in Abteilung II des Grundbuchs unter Beschränkungen und Belastungen vermerkt. Eine eingetragene Belastung kann den Hausverkauf deutlich erschweren. Des Weiteren wird der Wert der Immobilie durch ein Nießbrauchrecht beeinflusst. Im Vergleich zu gleichartigen Immobilien fällt der Immobilienwert hier meist geringer aus. Es besteht jedoch die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht in beiderseitigem Einvernehmen aus dem Grundbuch zu löschen.

Nicht nur der Wert der Immobilie wird durch die eingetragene Belastung beeinflusst, sondern auch die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Bei der Vergabe von Immobilienkrediten verlangt die Bank meist, an erster Stelle als Grundschuld-Gläubiger im Grundbuch eingetragen zu werden. So stellt sie sicher, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird. Sollte die Immobilie jedoch mit einem Nießbrauch belastet sein, verfügt dieser meist über die erstrangige Grundschuld im Grundbuch und hat damit Anspruch darauf, im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst bedient zu werden. Die Bank müsste sich in diesem Fall auf eine nachrangige Absicherung einlassen. Damit das nicht geschieht, bestehen Banken meist auf den Rangrücktritt des Nießbrauchberechtigten. Wer ein Darlehen für eine mit einem Nießbrauchrecht belastete Immobilie erhält, der profitiert jedoch, da ein Nießbrauchrecht meist zu einer Wertminderung der Immobilie führt und demzufolge ein niedrigeres Darlehen erforderlich ist.

Es bestehen drei Möglichkeiten für die Löschung, das Ablösen oder Beenden eines Nießbrauchrechts:

Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar, kann also weder vererbt noch verkauft oder verschenkt werden. Ausschließlich die Übertragung der Ausübung auf andere Personen ist zulässig (§ 1059 BGB). Der Nießbrauch endet zwangsläufig, wenn der Nießbrauchberechtigte verstirbt (Ausnahme: Vereinbarung eines nachrangigen Nießbrauchs).

Welche Nachteile hat Nießbrauch?

Inwiefern die Bestellung eines Nießbrauchrechts sinnvoll ist, hängt von den individuellen Zielen ab. Im Zweifelsfall bietet die Einräumung eines Wohnrechts eine geeignete Lösung. Daher sollte generell abgewogen werden, wem und für welchen Zeitraum ein Nutzungsrecht laut Nießbrauchvertrag eingeräumt werden soll. Neben dem Wohnrecht kann der Verkauf gegen Leibrente eine Alternative bieten. Dabei behält der Immobilieneigentümer nach dem Hausverkauf das Recht, lebenslang in der veräußerten Immobilie zu wohnen, und erhält vom Käufer zusätzlich eine wiederkehrende Zahlung, meist auf Lebenszeit.

Die eigene Immobilie an die Kinder verschenken und trotzdem das Nutzungsrecht an der Immobilie behalten – das klingt verlockend. Wann das Nießbrauchrecht wirklich sinnvoll ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Relevant ist der Nießbrauch vor allem für Eigentümer, die ihre Immobilie vererben oder verschenken wollen, denn mithilfe des Nießbrauchrechts lassen sich Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer sparen. Auf der anderen Seite kann ein Nießbrauchrecht den Wert der Immobilie beeinträchtigen und einen möglichen Verkaufsprozess erschweren. Deshalb sollte vorher genauestens bedacht werden, ob sich der Nießbrauch für den Nießbrauchberechtigten lohnt. Im Zweifelsfall kann eine professionelle Beratung durch Immobilienexperten helfen.

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