Notarielle Beurkundung: Warum kein Hauskauf ohne den Notar stattfindet

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Die notarielle Beurkundung ist eine öffentliche Urkunde. Der Notar stellt mit dieser Niederschrift der getroffenen Vereinbarung sicher, dass der Inhalt rechtlich korrekt ist und alle Beteiligten über die Auswirkungen und rechtlichen Folgen ihrer Aktionen beraten sind.

Jede Entscheidung, die weitreichende juristische und finanzielle Folgen hat, wird notariell beurkundet. Bei einem Immobilienkaufvertrag wird so beispielsweise versichert, dass sich sowohl Käufer als auch Verkäufer voll und ganz über die Auswirkungen ihrer Entscheidung bewusst sind, und diese Vereinbarung auch wirklich einhalten wollen. Der Notar zeigt dabei auch Wege auf, wie Risiken vermieden werden können. Die getroffenen Regelungen müssen immer eindeutig und beweiskräftig formuliert werden.

Die notarielle Beurkundung erfüllt fünf Funktionen:

• Gültigkeitsfunktion: Ohne die notarielle Beurkundung ist das Rechtsgeschäft nichtig.

• Warnfunktion: Der Erklärende soll mit der notariellen Beurkundung vor übereilten Bindungen geschützt werden.

• Beweisfunktion: Die Urkunde soll beweiskräftig klarstellen, ob und mit welchen Inhalten das Geschäft zustande gekommen ist.

• Beratungsfunktion: Die notarielle Beurkundung soll die Beratung und Belehrung der Beteiligten sicherstellen.

• Kontrollfunktion: Durch die notarielle Beurkundung kann notfalls die behördliche Überwachung sichergestellt werden. Verkaufsverträge müssen nach der Beurkundung dem Finanzamt mit allen enthalten Bedingungen übersandt werden.

Der Notar haftet für den Vertragsinhalt. Kommt eine der Parteien durch den Immobilienkaufvertrag zu schaden oder ist der Vertrag fehlerhaft, kann der Notar nach § 4 Beurkundungsgesetz (BeurkG) die Beurkundung ablehnen, da die Vereinbarung nicht mit seiner Amtspflicht zu vereinbaren ist.

Wer kann eine notarielle Beurkundung durchführen?

Wie die Bezeichnung bereits andeutet, führt ein Notar die notarielle Beurkundung durch. Auch Gerichte oder sonstige Urkundspersonen können in Ausnahmefällen eine notarielle Urkunde erstellen.

Ebenso kann eine Beurkundung im Ausland ausgeführt werden, unter der Voraussetzung, dass die ausländische Urkunde der deutschen gleichwertig ist. Die Urkundsperson muss eine Tätigkeit ausüben, die dem deutschen Notar gleichwertig ist. Ebenfalls muss er ein Verfahrensrecht beachten, welches den Grundsätzen des deutschen Beurkundungsrechts entspricht.

Die meisten Geschäfte im täglichen Leben sind formfrei und benötigen nicht zwingend eine notarielle Beurkundung. Eine notarielle Beurkundung wird jedoch immer dann erforderlich, wenn es sich bei der Angelegenheit um einen besonders risikoreichen und rechtlich komplizierten Sachverhalt handelt. Folgende Verträge gehören zu solchen Angelegenheiten:

• Grundstückskaufvertrag

• Verpflichtung zur Vollständigen Vermögensübertragung

• Schenkungsversprechen

• Verfügung über einen Erbteil

• Erbvertrag

• Erbverzichtsvertrag

• Erbschaftskauf

• Hypotheken- und Grundschuldbestellung: Wird erforderlich, wenn der Grundpfandsrechtgläubiger die Zwangsvollstreckung verlangt

• Verpflichtung zur Abtretung oder Verpfändung eines GmbH-Anteils

Diese Verträge sind dadurch charakterisiert, dass sie schwerwiegende finanzielle und juristische Folgen mit sich bringen. Der Verkäufer und Käufer der Immobilie werden deshalb vor der Beurkundung ausführlich über die Tragweite und Bedeutung des Kaufvertrags aufgeklärt. So kann vermieden werden, dass eine der Parteien unbeabsichtigt ein Geschäft abschließt, dass ihr Schaden würde. Wenn sich Käufer und Verkäufer ihrer Entscheidung sicher sind, geben Sie eine Willenserklärung ab, welche vom Notar protokolliert und in einer Urkunde festgehalten wird. Die Urkunde gilt als Beweis, dass das Geschäft tatsächlich stattgefunden hat und auch rechtlich korrekt ist.

Werden die oben genannten Verträge nicht notariell beurkundet, sind sie in der Regel nichtig. Jedoch gibt es auch einige Fälle, in denen ein Vertrag trotz fehlender Beurkundung gültig ist. Ein nicht beurkundeter Grundstücksvertrag ist beispielsweise nach §311b Absatz 1 Satz 2 BGB wirksam, wenn die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt sind.

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Der genaue Ablauf der Beurkundung ist im Beurkundungsgesetz geregelt. Nehmen wir die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags als Beispiel.

Als erstes erstellt der Notar die Urkunde, in der alle Details des Eigentümerübergangs vertraglich geregelt sind.

Die beteiligten Personen erscheinen persönlich oder werden durch eine entsprechende Person mit Vollmacht zum Hauskauf repräsentiert. Der Notar prüft zunächst die Identität und Geschäftsfähigkeit der beteiligten Personen und belehrt sie anschließend über ihre Rechte und Pflichten, aber auch die Risiken, die sie mit dem Vertragsabschluss eingehen. Ziel der Belehrung ist nicht nur die Aufklärung von Käufer und Verkäufer, sondern der Notar soll auch den Willen und die Ziele der beteiligten Personen erforschen. Schließlich sollte kein Geschäft mit jemandem abgeschlossen werden, der niederträchtige Absichten im Sinn hat.

Beide Parteien geben eine Willenserklärung ab, welche der Notar in der Urkunde aufnimmt. Zum Schluss liest er die gesamte Niederschrift noch einmal komplett vor. Diese wird anschließend von den Parteien genehmigt und mit einer Unterschrift unterzeichnet. Auch der Notar unterschreibt die Urkunde. Mit seiner Unterschrift bestätigt er, dass die Erklärung, wie sie in der Urkunde steht, auch so abgegeben worden ist.

Nach der Unterzeichnung wird eine Kopie der Urkunde an alle beteiligten Parteien und das Finanzamt versandt. Das Original bleibt dagegen beim Notar.

Die Kosten für die notarielle Beurkundung unterscheiden sich je nach Umfang und Aufwand, der für den Notar anfällt, weshalb ein pauschaler Betrag nicht genannt werden kann. Dennoch richten sich die Kosten nach nach §17 Bundesnotarordnung(BNotO) und §34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Diese Gesetze schreiben die Kostensätze für verschiedene notarielle Tätigkeiten vor. Der Notar kann die Kosten also nicht beliebig hoch ausfallen lassen. Die Gebührenhöhe richtet sich in der Regel nach dem Kaufpreis der Immobilie. Dabei handelt es sich nicht um einen festen Prozentsatz, sondern die Zusammensetzung der Gebühren basiert auf den unterschiedlichen Tätigkeiten, die der Notar ausführt. Die Bestandteile des Kostensatzes sind:

• Beurkundung des Kaufvertrags

• Vollzug des Geschäfts

• Beurkundung der Grundschuld

• Abwicklung über Anderkonto

• betreuende Tätigkeiten (Beratung)

• Mehrwertsteuer

Als sehr grobe Faustformel lässt sich sagen, dass die Notar- und Grundbuchkosten ca. 1% des Kaufpreises sind.

Die notarielle Beurkundung kann auch stattfinden, wenn Sie nicht persönlich erscheinen können. Dazu können Sie eine Vertretung für den Hauskauf bevollmächtigen. Hat der Vertreter nur eine einfache Vollmacht, darf er nur Aufgaben erledigen, die vor der notariellen Beurkundung des Hauskaufs liegen. Die Unterschrift müssen Sie selbst leisten. Wenn Sie selbst am Tag der Beurkundung verhindert sind, achten Sie deshalb auf eine Vollmacht speziell für den Hauskauf, denn nur diese gibt dem Vertreter das Recht, den Kaufvertrag auch zu unterschreiben.