Offenbarungspflicht: Mängelangabe vor dem Immobilienkauf – ja oder nein?

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte das Objekt genau unter die Lupe nehmen und auf Mängel prüfen. Fallen diese nämlich erst nach dem Kauf auf, haben leider oft Sie als Käufer das Nachsehen. So kann sich eine Immobilie im schlimmsten Fall als Sanierungsfall entpuppen. Allerdings sind gewisse Schäden im Rahmen der Offenbarungspflicht vorab vom Verkäufer anzuzeigen. Wann dies der Fall ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Die Offenbarungspflicht ist eine umgangssprachliche Bezeichnung für die sogenannte Aufklärungspflicht. Im Immobilienrecht handelt es sich hierbei um die gesetzliche Verpflichtung eines Verkäufers, den Interessenten vor dem Kauf auf wichtige Mängel am zu veräußernden Objekt hinzuweisen.

Grundsätzlich sind Kaufende dazu aufgerufen, den Zustand einer Immobilie selbstständig zu begutachten. Dies erfolgt zumeist beim Besichtigungstermin. Wichtig ist dies insbesondere vor einem Hintergrund: Immobilienverträge werden zumeist unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Das bedeutet, dass es an den Käufern ist, den Zustand des Objektes vorab zu prüfen. Fallen Mängel erst nach dem Haus- oder Wohnungsverkauf auf, kann der Verkäufer nicht dafür haftbar gemacht werden. Der neue Eigentümer bleibt somit auf den Sanierungskosten sitzen. Das ist beispielsweise bei sichtbaren Wasserschäden an den Wänden der Fall.

Einige Mängel muss der Verkäufer allerdings von sich aus oder auf Nachfrage angeben. Sie fallen unter seine Offenbarungspflicht. Diesbezüglich unterscheidet das Immobilienrecht zwischen offensichtlichen und versteckten Mängeln:

Offensichtliche Mängel

Offensichtliche Mängel fallen nicht unter die Offenbarungspflicht. Hierzu zählen beispielsweise direkt sichtbare Sprünge in Fensterscheiben oder nicht übersehbare Risse im Mauerwerk – eben all jene Schäden, die dem prüfenden Blick eines Interessenten bei der Besichtigung gemeinhin nicht entgehen können. Ein Verkäufer ist nicht dazu verpflichtet, auf offensichtliche Mängel hinzuweisen. Dementsprechend muss er sie nach dem Verkauf auch nicht beseitigen, falls dies der Käufer fordern sollte.

Verdeckte Mängel

Anders verhält es sich hingegen bei Mängeln, die ein Käufer nicht direkt erkennen kann. Hierzu zählen beispielsweise nicht sichtbare Wasserschäden und Schimmel hinter Dämmschichten. Über diese verdeckten Mängel kann ein Interessent selbst bei einer Begehung keine Kenntnis erlangen. Verkäufer müssen diese und andere Aspekte gegenüber Interessenten deshalb vor dem Kauf anzeigen. Darüber hinaus können weitere Gegebenheiten eine Rolle spielen – beispielsweise, wenn ein Objekt oder Teile davon unter Denkmalschutz stehen und dies den Plänen eines Interessenten an umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen entgegensteht.

Prinzipiell geht es bei der Offenbarungspflicht darum, im Zweifelsfall zu klären, ob ein Verkäufer seinen gesetzlichen Aufklärungspflichten nachgekommen ist. Ist dies nicht der Fall, kann die meist vertraglich ausgeschlossene Sachmängelhaftung wieder aufleben. Der ehemalige Eigentümer kann dann für verschwiegene Mängel und Schäden voll haftbar gemacht werden. Gesetzlich geregelt ist dies über den Haftungsausschluss (§ 444 BGB). Nach diesem muss ein Verkäufer für Mängel aufkommen, sofern er diese arglistig verschwiegen oder falsche Tatsachen behauptet hat – Juristen sprechen diesbezüglich von einer übernommenen „Garantie für die Beschaffenheit der Sache“.

Verkäufer, die ihrer Offenbarungspflicht nicht nachkommen, müssen mit ernsthaften Konsequenzen rechnen. Je nach Rechtsprechung und individuellem Einzelfall darf der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadenersatz fordern. Dies ist allerdings an eine der drei folgenden Voraussetzungen geknüpft:

1. Konkrete Rückfragen: Wenn sich Interessenten bezüglich versteckter Mängel erkundigen und konkrete Fragen beispielsweise zu Wasserschäden stellen, greift die Offenbarungspflicht. Verkäufer müssen dann wahrheitsgemäß und ausführlich antworten. Wer sich nicht sicher ist und Vermutungen als Gegebenheiten äußert, macht sich unter Umständen strafbar. Fragt ein Käufer hingegen nicht explizit nach, besteht keine Verpflichtung zur Angabe von Mängeln.

2. Offenbarungspflichtige Umstände: Anders verhält es sich bei sogenannten offenbarungspflichtigen Umständen. Hierzu zählen alle Mängel und Gegebenheiten, die von wesentlicher Bedeutung für den Kaufabschluss sind. Ein typisches Beispiel ist Asbest. Die Offenbarungspflicht besteht in jedem Fall, wenn in der Immobilie dieser oder andere gesundheitsschädliche Stoffe verbaut sind. Hier greift die Aufklärungspflicht grundsätzlich und der Verkäufer muss ungefragt entsprechende Angaben machen. Hält er sich nicht daran, muss er je nach Rechtsfall für die Asbestsanierung aufkommen. Ebenso kann es passieren, dass der Kaufvertrag für nichtig erklärt wird.

3. Arglistiges Verschweigen: Wenn ein versteckter Mangel oder eine Gegebenheit, von der auszugehen ist, dass sie für eine Kaufentscheidung wesentlich ist, bewusst verschwiegen wurde, gilt die Offenbarungspflicht als verletzt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Verkäufer verheimlicht, dass sich in dem zu veräußernden Objekt eine schwere Straftat wie etwa ein Tötungsdelikt ereignet hat.

Die Offenbarungspflicht gilt sowohl für Makler, die als Dienstleister eine Immobilie vermarkten und veräußern, sowie für private oder institutionelle Verkäufer, die in eigener Sache handeln. So hat ein Immobilieneigentümer oder ein Makler als dessen Vertreter den gesetzlichen Pflichten nachzukommen und in den genannten Fällen auf verdeckte Mängel und andere nicht erkennbare Aspekte hinzuweisen.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte das Prinzip der Offenbarungspflicht in jedem Fall kennen und verinnerlicht haben. Stellen Sie bei Kaufinteresse also zur richtigen Zeit die richtigen Fragen. Nur so sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. Möchten Sie hingegen verkaufen, ist es ebenfalls wichtig zu wissen, welche Informationspflichten Sie gegenüber den Interessenten haben. Übrigens: Die Offenbarungspflicht gilt tatsächlich sogar für Erben, die eine Immobilie verkaufen möchten. Diese haben sich vor dem Verkauf über den Zustand des geerbten Objekts zu informieren und müssen Interessenten darüber aufklären können. Weitere Informationen rund ums Erben von Immobilien erhalten Sie im Lexikon-Beitrag „Wie gehe ich mit einer Erbschaft richtig um?“.