Pachtvertrag: Die wesentlichen Bestandteile auf einen Blick

Wird ein Grundstück gegen einen Zins einer anderen Partei zur Nutzung überlassen, werden in einem Pachtvertrag die Rahmenbedingungen festgehalten. Welche Aspekte sind bei einem solchen Vertrag wesentlich? Und welche sind optional? McMakler gibt Ihnen einen vollständigen Überblick.

Um ein Haus zu bauen, braucht es zunächst ein passendes Grundstück. Ist das Angebot an verkäuflichen Grundstücken knapp, kann eine Pacht eine Alternative darstellen. Generell handelt es sich bei einer Pacht um die vertragliche Überlassung eines Gegenstandes – zum Beispiel eines Grundstücks – an eine andere Person. Über eine Gebrauchsüberlassung hinaus ist bei einer Pacht zumeist die Möglichkeit zur wirtschaftlichen Nutzung gegeben. Als Gegenleistung für das Verpachten zahlen Pächter ihren Verpächtern ein Entgelt: den Pachtzins. In der Regel liegt der Pachtzins bei drei bis sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr.

Die genauen Rahmenbedingungen eines Pachtverhältnisses sind üblicherweise über einen Pachtvertrag geregelt. Als Grundlage dienen die Paragrafen 581 bis 597 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es unter anderem:

Ob Pachtvertrag für ein Grundstück zum Hausbau oder Pachtvertrag für ein Gartengrundstück – Beispiele für Pachtverträge gibt es in diversen Ausprägungen. Die wesentlichen Bestandteile eines Pachtvertrags sind jedoch stets dieselben:

• Pachtbeginn

• Angaben zum Verpächter

• Angaben zum Pächter

• Beschreibung des Pachtgegenstandes

• Zugeständnis der erlaubten Nutzungsarten

• Nutzungsarten

• Höhe des Pachtzinses

• Laufzeit

• Vereinbarte Zahlweise

• Nebenpflichten (bei Immobilien zum Beispiel die Pflicht zur Erhaltung des Inventars)

• Sonderrechte (etwa eine Verlängerungsfiktion, die es möglich macht, einen befristeten Pachtvertrag in einen unbefristeten umzuwandeln)

• Kündigungsform und Kündigungsfrist

• Regelungen für Sonderereignisse (beispielsweise für den Tod einer der beiden Vertragspartner)

• Sanktionen bei Nichteinhaltung

• Regelungen zum Grundbuch

• Datum und Unterschriften

Wenngleich es keine festgelegte Form für den Pachtvertrag gibt, spielt sie dennoch eine wichtige Rolle. Denn: Im Falle eines Rechtsstreits kann ein schriftlich formulierter Pachtvertrag als Beweismittel herangezogen werden – und sollte daher klar und übersichtlich formuliert sein. Um Unklarheiten vorzubeugen, ist es beispielsweise hilfreich, zugehörige Anlagen und sonstige Vereinbarungen im Vertrag zu nennen und ebenfalls von Pächter und Verpächter unterzeichnen zu lassen.

Sowohl für Pächter wie auch für Verpächter gelten bei der Pacht einige Rechte und Pflichten. Hier sind die wichtigsten Informationen kurz und knapp ausgeführt:

• Wichtiges für Verpächter: Zu den Pflichten für Verpächter gehört, dass sie die betreffende Pachtsache in einem Zustand überlassen, welcher für den vertraglich vereinbarten Zweck geeignet ist. Hierzu kann vereinbart werden, dass Verpächter zunächst mit eigenen Mitteln die nötigen Voraussetzungen schaffen, bevor die Pachtsache in den Nutzen des Pächters übergeht. Auch für die Instandhaltung ist der Verpächter zuständig.

• Wichtiges für Pächter: Pächter sind in erster Linie zur Entrichtung der Pacht verpflichtet. Nach Beendigung des Pachtverhältnisses haben sie außerdem die entsprechende Pachtsache in einem Zustand zurückzugeben, welcher einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht. Schönheitsreparaturen und ähnliche Ausbesserungen führt der Pächter auf eigene Kosten durch.