Provision: Alles, was Sie über die Vergütung für Makler wissen müssen

Ob beim Kauf oder bei Anmietung – wenn ein Makler beauftragt wird und ein Objekt erfolgreich vermittelt, erhält er eine Provision. Doch wer muss die Provision bezahlen? Wie hoch fällt sie aus? Und welche gesetzlichen Regelungen bestehen eigentlich? In unserem Lexikonbeitrag erfahren Sie alles Wichtige über die Provision für Makler.

Allgemein gesprochen ist eine Provision eine Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung eines Geschäfts. Im Speziellen bezeichnet der Begriff die Entlohnung, die ein Makler bekommt, wenn er eine Immobilie erfolgreich vermittelt. Hierbei kann es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handeln. Engagiert werden Makler für den Verkauf oder Kauf genauso wie für die Vermietung eines Objektes.

Damit der Makler eine Provision beanspruchen kann, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein – und zwar unabhängig davon, ob er im Rahmen eines Verkaufs beziehungsweise Kaufs oder einer Vermietung tätig wird. Geregelt sind die entsprechenden Punkte in Paragraf 652, Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Wichtig ist, dass … 

• ein gültiger Maklervertrag geschlossen wird, der keine unwirksamen Klauseln enthält,

• ein Miet- beziehungsweise Kaufvertrag abgeschlossen wird,

• der Makler seine Dienstleistung erbringt und seine Tätigkeit zum Abschluss des Vertrages führt.

Die Provision ist demnach eine erfolgsabhängige Vergütung. Hat der Makler seinen Service nicht geleistet und verzeichnet keinen Erfolg bei seiner Suche nach einem geeigneten Objekt oder passenden Mietern beziehungsweise passenden Käufer, darf er keine Provision verlangen.

Gleichgültig, ob der Makler von Käufern, Verkäufern oder Vermietern beauftragt wird – bei seiner Suche nach dem Traumobjekt oder nach den idealen Käufern beziehungsweise Mietern bringt ein Makler seine Kontakte, Fach- und Marktkenntnis ein. Zudem übernimmt er im Zuge der Vermittlung vielfältige Aufgaben, zum Beispiel:

• Soll er ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, fertigt der Makler ein Exposé an. Zudem schaltet er Anzeigen und führt Gespräche mit Interessenten. 

• Während der Suche nach einer Immobilie besichtigt der Makler verschiedene Objekte und schätzt deren Wert. Für die Hausbewertung zieht er bei Bedarf Gutachter hinzu.

• Die Organisation und die Durchführung von Besichtigungsterminen, Notarbesuchen und Kaufverhandlungen zählen ebenfalls zu den Aufgaben eines Maklers.

Der Makler bietet also ein umfangreiches Spektrum an Dienstleistungen und begleitet beispielsweise einen Hauskauf von Beginn bis zum erfolgreichen Ende. Hierfür steht ihm die Provision zu. Ihre rechtlichen Rahmenbedingungen wurden in den letzten zehn Jahren sowohl für die Vermietung als auch für den Kauf neu definiert und zwei wichtige gesetzliche Neuerungen auf den Weg gebracht: das Bestellerprinzip bei der Vermietung und die Teilung der Maklerkosten beim Kauf.

Am 1. Juni 2015 trat das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft, das in Paragraf 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) verankert ist. Es besagt, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der die Dienstleistung in Auftrag gegeben hat – im Normalfall ist das der Vermieter. Zuvor mussten häufig die Mieter die Provision übernehmen, wenn ein Vermieter einen Makler zur Vermittlung seiner Wohnung engagiert hatte. Das neue Gesetz verhindert das Abwälzen der Provision vom Vermieter auf die Mieter – Mieter werden dadurch deutlich finanziell entlastet. Mussten diese zuvor neben der üblichen Kaution von bis zu drei Nettokaltmieten noch die Maklergebühren stemmen, heißt es seit der Einführung des Bestellerprinzips normalerweise: null Provision für Mieter, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat.

Wie hoch ist die Provision bei der Vermietung?

Wie viel Provision bekommt ein Makler bei der Vermittlung von Mietobjekten? Die Antwort auf diese Frage hängt davon ab, wer ihn beauftragt hat:

• Hat der Mietinteressent den Makler engagiert? Dann darf die Höhe der Provision für den Makler laut Gesetz höchstens zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer von 19 Prozent betragen. Das entspricht etwa 2,38 Monatsmieten. Handelt es sich um einen Staffelmietvertrag, dient die Miete des ersten Vertragsjahrs als Berechnungsgrundlage.

• Hat der Vermieter den Makler beauftragt? Dann können die beiden Parteien die Höhe der Provision theoretisch frei verhandeln. Denkbar sind also niedrigere ebenso wie höhere Provisionen, aufgerufen werden jedoch oftmals auch in diesem Fall zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wer zahlt die Provision bei Gewerbeimmobilien?

Es ist wichtig zu wissen, dass es verschiedene Ausnahmen vom Bestellerprinzip gibt. Zunächst einmal gilt es nur für Vermietungen, und nicht, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchten. Des Weiteren bezieht sich das Bestellerprinzip nur auf Wohnimmobilien. Ausgenommen sind folglich die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern oder von Gewerbeimmobilien. Im Bereich der Gewerbeimmobilien besteht Vertragsfreiheit hinsichtlich der Festlegung der Provision: Wer sie übernimmt und wie hoch sie ausfällt, kann individuell verhandelt werden. Als Orientierungshilfe bei der Frage, wer die Provision bei Gewerbeimmobilien zahlt, lässt sich die aktuelle Marktlage heranziehen:

• Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, spricht man von einem Vermietermarkt. Dann übernimmt der Mieter die Maklerkosten.

• Wenn hingegen das Angebot die Nachfrage übersteigt, liegt ein Mietermarkt vor. Der Vermieter muss die Provision selbst tragen.

In Bezug auf die Höhe sind es ebenfalls marktbekannte Richtwerte, die Orientierung bieten: Wird ein Gewerbemietvertrag mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren vermittelt, ist häufig eine Provision von drei Monatsmieten fällig. Bei einer längeren Laufzeit werden meist vier und mehr Monatsmieten veranschlagt.

Wer zahlt die Provision beim Hauskauf? Am 23. Dezember 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Sah der erste Entwurf des Gesetzes noch das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf vor, wurde dieses während des Gesetzgebungsverfahrens zugunsten einer anderen Regelung aufgegeben: Private Käufer müssen beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses nur noch maximal 50 Prozent der Provision für den Makler übernehmen, wenn der Verkäufer den Makler engagiert hat. Zuvor war es insbesondere in gefragten Gegenden üblich, dass die Käufer die Kosten zu 100 Prozent zu tragen hatten. Mit der Teilung der Makler-Provision verringern sich die Kaufnebenkosten, was den Weg ins Eigenheim erleichtert.

Makler-Provision: Wie hoch ist sie beim Kauf?

Die gesetzliche Neuregelung definiert zwar, wie sich die Provision auf Käufer und Verkäufer verteilt. Sie legt allerdings nicht die endgültige Höhe der Provision für Makler fest. Dazu gibt es keine allgemeingültige gesetzliche Vorgabe – sie ist prinzipiell frei verhandelbar, hängt von den jeweiligen Gegebenheiten des regionalen Immobilienmarkts ab und unterscheidet sich je nach Bundesland, in dem sich das Haus oder die Wohnung befindet. Üblich ist in der Praxis eine Provision zwischen etwa drei und sieben Prozent des Verkaufspreises, die nach der neuen Regelung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.

In diesen Fällen gilt das Gesetz zur Teilung der Makler-Provision nicht

Mit der Neuregelung in puncto Makler-Provision ging es dem Gesetzgeber darum, den Erwerb von Immobilien zur Eigennutzung oder zum Vermögensaufbau zu erleichtern. Daher findet das Gesetz ausdrücklich nur Anwendung, wenn es sich bei den Käufern um Verbraucher handelt. Zudem bezieht es sich ausschließlich auf den Erwerb von Wohnungen und Einfamilienhäusern (einschließlich Doppelhaushälften). Das Gesetz gilt nicht für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke oder Immobilienkäufe durch Unternehmen.

Welche Regelungen in Bezug auf die Provision gelten und wie hoch diese ausfällt, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Beispielsweise kommt es darauf an, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet, da sich die durchschnittlichen Provisionssätze innerhalb Deutschlands unterscheiden. Des Weiteren ist es wichtig, ob ein Miet- oder ein Kaufobjekt vermittelt wird. Im ersten Fall greift das Bestellerprinzip. Im zweiten Fall teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision für den Makler. In beiden Fällen gilt: Wenn Sie sich die professionelle Unterstützung eines Maklers sichern, profitieren Sie von seiner Expertise, Erfahrung und Kenntnis des regionalen Marktes und Sie sparen sich viel Arbeit und Zeit. Denn auch wenn Null-Provision-Angebote und der Hausverkauf ohne Makler verlockend erscheinen mögen, in der Regel führt die Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler zum schnelleren Erfolg.