Reallast: Sinn und Zweck der Grundbuchbelastung

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Definition: Wenn Sie als Grundstücksbesitzer eine Reallast in das Grundbuch Ihrer Immobilie eintragen lassen, verpflichten Sie sich dadurch, für einen festgelegten Zeitraum regelmäßig eine spezielle Leistung für eine begünstigte Person zu erbringen. Die Leistung müssen Sie nicht zwingend durch Ihre Immobilie erwirtschaften. Ihr Grundstück dient lediglich als eine Art Pfand für den Fall, dass Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. Dann haften Sie jedoch nicht nur mit Ihrem Grundstück, sondern auch mit Ihrem gesamten persönlichen Vermögen.

Eine Reallast wird im Grundbuch der belasteten Immobilie eingetragen und besteht häufig bis zum Ableben des Schuldners. Wenn Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darauf einigen, kann die Belastung jedoch auch vererbt werden oder zu einem festgelegten Zeitpunkt enden.

In § 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird der gesetzliche Inhalt der Reallast wie folgt festgelegt:

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können.

(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Eine im Grundbuch verankerte Reallast mindert den Verkehrswert einer Immobilie. Wie hoch die Wertminderung ausfällt, hängt von der Art der Belastung ab. Mit McMakler können Sie jederzeit eine kostenlose Immobilienbewertung erstellen.

Bei einer Reallast muss es sich nicht immer um Geldzahlungen handeln. Auch Naturalien oder Sachwerte können Gegenstand der Belastung sein. Ob sich etwas für eine Reallast eignet, hängt jedoch davon ab, ob sich der Gegenwert der Leistung finanziell ausdrücken lässt. Denn: Kommt der Schuldner seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Begünstigte sein Recht nur durch Auszahlung der Schulden erstreiten. Beispielsweise folgende Reallasten sind möglich:

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen einer persönlichen und einer dinglichen Reallast. Der Unterschied: Die subjektiv-persönliche Reallast besteht nach § 1111 BGB zugunsten einer bestimmten Person und ist unabhängig von einer Immobilie. Nach § 1111, Absatz 2 BGB, ist der Anspruch auf die einzelne Leistung zudem nicht übertragbar. Das Recht kann also weder veräußert noch belastet werden.

Die subjektiv-dingliche Reallast besteht hingegen nach § 1110 BGB zugunsten eines Grundstückseigentümers. Sie ist untrennbar mit dem Eigentum an der Sache verknüpft. Das Recht ist also fest mit einem bestimmten Grundstück verbunden.

Eine subjektiv-persönliche Reallast kann in der Regel nicht vererbt werden. Mit dem Ableben des Schuldners erlischt diese und muss aus dem Grundbuch gelöscht werden. Bei einer dinglichen Reallast kann das Recht hingegen dann vererbt werden, wenn dieses im Vertrag so vereinbart wurde.

Die Reallast bietet nur dann eine finanzielle Sicherheit, wenn sie im Grundbuch des betreffenden Grundstücks vermerkt ist. Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtliches Register, in das Beamten des Grundbuchamtes unter anderem Beschränkungen und Belastungen der Immobilien eintragen. Hier steht eine Reallast bei den Grunddienstbarkeiten in der Abteilung II unter dem Abschnitt „Lasten und Beschränkungen“. Beim Verkauf einer Immobilie kann der Kaufinteressent einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt bestellen und prüfen, ob das zum Verkauf stehende Grundstück belastet ist. Nur wenn die Reallast hier eingetragen ist, kann der Begünstigte bei ausbleibenden Leistungen auf das Vermögen des Schuldners im Rahmen einer Zwangsvollstreckung oder einer Zwangsverwaltung zugreifen. Dadurch bietet eine Reallast dem Begünstigten im Konfliktfall eine umfassendere Sicherheit als ein einfacher Vertrag.

Um eine Reallast eintragen zu lassen, müssen Sie im ersten Schritt einen Notar mit dem Aufsetzen eines Vertrages beauftragen, der die Details der betreffenden Vereinbarung festhält. Sobald Sie und Ihr Vertragspartner das Dokument unterzeichnet haben, beglaubigt der Notar dieses und bestellt dann die Eintragung der Reallast im Grundbuch.

Beim Verkauf einer belasteten Immobilie löst meist der Käufer die Reallast ab, indem er dem Begünstigten eine Entschädigung zahlt. Da diese Kosten vom Kaufpreis abgezogen werden, erhalten Sie als Eigentümer dadurch eine geringere Kaufsumme.

Rechtsgrundlage einer Reallast
Der Begriff „Reallast“ stammt aus dem Grundstücksrecht und wird größtenteils durch das BGB geregelt.

Reallast im Erbbaurecht
Das Erbbaurecht kann ähnlich einem Grundstück vererbt, verkauft oder belastet werden. Wird es mit Grundpfandrechten belastet, erfolgt deren Eintragung ins Erbbaugrundbuch. In diesem wird der Erbbauzins anhand einer Eintragung als Reallast abgesichert.

Tritt der Fall ein, dass der Schuldner mit seiner Leistung in Verzug gerät, kann der Begünstigte per Gesetz zumindest einen finanziellen Ausgleich einfordern. Der Eigentümer haftet nun mit seinem Grundstück. Der Gläubiger darf dieses entsprechend der Höhe seiner Forderung verwerten. Dazu stehen ihm die gesetzlichen Mittel einer Zwangsvollstreckung oder auch einer Zwangsverwaltung zu. Neben der Verwertung der Immobilie ermöglicht die Reallast dem Begünstigten auch den Zugriff auf das gesamte persönliche Vermögen des Schuldners (§ 1108 BGB).

Steht die Reallast erst einmal im Grundbuch, kann der Schuldner keine Veränderungen mehr daran vornehmen. Ausschließlich der Begünstigte darf nach § 875 BGB die Löschung der Reallast aus dem Grundbuch beantragen. Eine Veränderung der Vereinbarungen ist nach § 873 BGB hingegen dann möglich, wenn sich beide Parteien darauf einigen.

Bei der Reallast handelt es sich um eine langfristige Verpflichtung. Sie wird im Grundbuch einer Immobilie eingetragen und kann dadurch erhebliche Auswirkungen auf deren Wert haben. Durch die Reallast verpflichtet sich der Eigentümer einer Immobilie bzw. eines Grundstücks, über einen festgelegten Zeitraum hinweg regelmäßig eine spezielle Leistung für eine begünstigte Person zu erbringen. Die Eintragung einer Reallast sollte gut überlegt sein, denn falls der Schuldner nicht mehr in der Lage ist, den Forderungen nachzukommen, haftet er nicht nur mit seinem Grundstück, sondern auch mit seinem privaten Vermögen.

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