Rentenkauf: Immobilienfinanzierung auf Rentenbasis

Der Kauf einer Immobilie stellt für viele eine finanzielle Herausforderung dar. Als Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung mithilfe eines Darlehens bietet sich ein Rentenkauf an. Wie der Hauskauf auf Rentenbasis funktioniert, erklären wir im Folgenden.

Wer ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchte und nicht über das entsprechende Eigenkapital verfügt, den führt der Weg klassischerweise zu einer Bank, um ein Darlehen als Finanzierungsmöglichkeit aufzunehmen. Denn eine Immobilie wird in der Regel gegen die Einmalzahlung eines festen Betrages veräußert. Doch nicht jedem ist es möglich, einen passenden Immobilienkredit aufzunehmen oder die Zahlung des Kaufpreises auf einen Schlag zu entrichten.

Eine praktische Alternative stellt der Rentenkauf dar. Dabei wird die Wunschimmobilie gegen die Zahlung einer monatlichen Rente an den bisherigen Eigentümer erworben und somit nach und nach abbezahlt. Zudem besteht die Option, eine Teilzahlung an den Eigentümer zu leisten und den Restbetrag als monatliche Rente abzubezahlen.

Voraussetzung für den Rentenkauf einer Immobilie ist zunächst, dass der Immobilieneigentümer einen Hausverkauf auf Rentenbasis beabsichtigt. Für ältere Personen bringt solch eine Vereinbarung den Vorteil mit sich, dauerhaft eine zusätzliche monatliche Rentenzahlung zu erhalten. Außerdem können sie als Eigentümer ein Wohnrecht vereinbaren, das ihnen erlaubt, die verkaufte Immobilie weiterhin zu bewohnen. Die Höhe dieser monatlichen Rente ist von verschiedenen Aspekten abhängig, wie dem Verkehrswert der Immobilie, den aktuellen Zinssätzen sowie der voraussichtlichen Lebenserwartung des bisherigen Immobilieneigentümers. Wie lange diese monatliche Rentenzahlung zu entrichten ist, hängt davon ab, welches Zahlungsmodell vereinbart wird. Die beiden gängigsten Modelle sind die Leibrente oder die Zeitrente.

1. Leibrente
   Eine Leibrente ist nicht befristet. Dies bedeutet, dass die monatlichen Rentenzahlungen lebenslang an den Verkäufer entrichtet werden. Obendrein ist bei dieser Variante dem Verkäufer für gewöhnlich ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Der Gegenwert des Wohnrechts wird als Mietzahlung von der monatlichen Rentenzahlung abgezogen. Wie lange der Käufer den Rentenbeitrag zahlen muss, hängt bei der Leibrente wortwörtlich vom Leib des Begünstigten ab. Das heißt, die Zahlungen sind so lange zu leisten, bis dieser verstirbt. Für den Käufer bedeutet dies, dass der Immobilienpreis höher ausfällt, je länger der Verkaufende lebt. Bei einem früheren Ableben fällt der Kaufpreis entsprechend niedriger aus.

   Die Leibrente kann zudem in Form einer abgekürzten Leibrente erfolgen. Dabei sind die Rentenzahlungen nicht nur an das Ableben des Verkäufers gebunden, sondern auch an ein bestimmtes Lebensalter des Begünstigten oder den Ablauf einer vereinbarten Laufzeit.

2. Zeitrente
   Im Gegensatz zur Leibrente werden bei einer Zeitrente die monatlichen Ratenzahlungen nur über einen festgelegten Zeitraum entrichtet. Das birgt den Vorteil und die Sicherheit für beide Parteien, dass sie die Höhe des Kaufpreises vorab kennen. Auch hier kann ein Wohnrecht zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart werden, welches mithilfe eine Grundbucheintrages festgehalten wird. Dieses endet entweder mit Ablauf des Zahlungszeitraumes oder wird lebenslang beansprucht. Verstirbt der Begünstigte frühzeitigt, hat der Käufer die Rentenzahlungen an die Erben zu entrichten.

Wie hoch die monatlichen Rentenzahlungen bei einem Hauskauf auf Rentenbasis sind, ist von verschiedenen Faktoren abhängig wie:

✓ Verkehrswert der Immobilie (abhängig von Baujahr, Lage, Grundstückgröße sowie Wohnfläche)

✓ Höhe des abzuziehenden Risikoabschlags

✓ Alter und zu erwartende Lebensdauer des Verkäufers

Die tatsächliche Lebensdauer des Verkäufers ist natürlich nicht wirklich vorhersagbar. Als Orientierung wird bei der Berechnung die Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes zurate gezogen. Diese gibt Auskunft über den Mittelwert der zu erwartenden Lebensdauer des Verkäufers.

Der Verkehrswert der Immobilie sollte überdies durch einen geschulten Sachverständigen ermittelt werden. Mithilfe dieser Faktoren kann die monatliche Rentenzahlung festgelegt werden.

Ob sich ein Immobilienkauf auf Rentenbasis lohnt, hängt stets von der individuellen Ausgangslage ab. Für Immobilienkäufer kann der Rentenkauf eine gute Variante sein, wenn diese jung sind und nicht über genug Eigenkapital verfügen. Dies ist ebenso der Fall, wenn die Voraussetzungen für eine günstige Immobilienfinanzierung nicht gegeben sind. Der Rentenkauf einer Immobilie ermöglicht es, eine Immobilie unabhängig von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber zu erwerben. Das monatliche Abzahlen der Immobilie ist demnach für Immobilienkäufer eine attraktive Alternative. Im Gegenzug profitiert der Verkäufer von regelmäßigen, langfristigen Ratenzahlungen.

Der größere Nachteil für den Käufer besteht bei einem Hauskauf auf Rentenbasis im Wohnrecht des Verkäufers. Oft ist das Haus oder die Wohnung nicht zeitnah durch den Kaufenden zu nutzen und auch nicht genau zu planen, wann dies der Fall ist. Erreicht der Verkäufer zudem ein höheres Lebensalter als erwartet, führt dies zu einem höheren Kaufpreis. Erwirbt der Käufer die Immobilie von einem Ehepaar, fließen die Rentenzahlungen meist an beide Ehepartner. Dies hat zur Folge, dass der Rentenanspruch in diesem Falle erst mit dem Ableben beider endet.

Aufgrund der Komplexität und der fehlenden Planungssicherheit bei der Immobilienverrentung schrecken viele Immobilieneigentümer vor diesem Verkaufsmodell zurück.

Wer den Rentenkauf einer Immobilie erwägt, sollte sich zuvor mit der eigenen persönlichen Lage auseinandersetzen. Bei fehlendem Eigenkapital oder ungünstigen Voraussetzungen für eine klassische Immobilienfinanzierung ist eine Hauskauf auf Rentenbasis eine praktische Option. Wer als junge Familie jedoch schnellstmöglich ein Eigenheim sucht, ist mit einem Rentenkauf weniger gut beraten: Bis Sie die Immobilie selbst beziehen können, ist unter Umständen aufgrund des Wohnrechts des Verkäufers sehr viel Zeit vergangen. Des Weiteren ist die Höhe des Kaufpreises von der Lebensdauer des Verkaufenden abhängig, sodass ohne einen festen Zahlungszeitraum wenig Planungssicherheit auf Seiten des Käufers besteht. Ziehen Sie einen Rentenkauf in Betracht, empfiehlt sich die Beratung durch einen Immobilienexperten.

Wir von McMakler stehen Ihnen bei allen Fragen zum Thema Baufinanzierung gerne mit Rat und Tat zur Seite. Entweder vor Ort in einem unserer McMakler-Büros, per E-Mail oder telefonisch unter 0800 2002 123. Wir freuen uns auf Sie!