Restschuld: Deshalb ist die Summe so wichtig

Sie haben sich dazu entschlossen, eine Immobilie zu kaufen? Um dieses Vorhaben in die Tat umzusetzen, werden Sie wie die meisten künftigen Immobilieneigentümer einen Kredit aufnehmen müssen. Beim Abschluss eines solchen Darlehensvertrags vereinbaren Sie eine Zinsbindung mit der Bank, die in der Regel bei 10, 15 oder 20 Jahren liegt.

Nach diesem Zeitraum haben Sie einen Teil des Kredits abbezahlt. Der noch ausstehende Betrag wird als Restschuld bezeichnet. Wie diese berechnet wird, welche Faktoren ihre Höhe beeinflussen und worauf Sie achten sollten, erfahren Sie in diesem Lexikonbeitrag.

Die Restschuld ist der Betrag eines Darlehens zum Bau oder Kauf einer Immobilie, den Sie noch nicht zurückgezahlt haben. Schließen Sie beispielsweise einen Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung mit Ihrer Bank ab, verhandeln Sie nach Ende dieser Laufzeit neue Konditionen über die von Ihnen noch zu leistende Rückzahlung Ihres Darlehens – eben die Restschuld.

Erhalten Sie ein Darlehen von der Bank, dann unterliegt dieses für einen festgelegten Zeitraum einer Zinsbindung. Ein Beispielszenario: Sie finanzieren den Kredit für Ihre Immobilie für 10 Jahre und zahlen dafür 3 Prozent Zinsen. Nach diesem Zeitraum schließen Sie einen neuen Kreditvertrag ab, um die Restschuld abzubezahlen. Alternativ können Immobilienkäufer die Restschuld aus ihrem Eigenkapital begleichen. Für den Anschlusskredit fällt nämlich gemeinhin ein anderer, höherer Zinsbetrag an als für den der letzten 10 Jahre. Sie können also ein Darlehen mit guten Konditionen nicht ohne Weiteres verlängern.

Wie hoch die Restschuld ausfällt, hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Prüfen Sie, wie viel Geld Sie bereits zurückbezahlt haben. Die Differenz zwischen dem gesamten Kreditbetrag und der Summe, die Sie durch Tilgungsraten abgezahlt haben, ist die Restschuld. Bedenken Sie dabei, dass Ihre Zinszahlungen die Restschuld nicht verringern, sondern im Rahmen der Immobilienfinanzierung als zusätzliche Gebühr an Ihre Bank gezahlt werden. 

Es ist ratsam, die Höhe der Restschuld regelmäßig zu prüfen und im Blick zu behalten. Läuft Ihr Kreditvertrag in absehbarer Zeit aus, sollten Sie sich frühzeitig mit der Restschuld befassen – sie stellt die Grundlage für Ihre Anschlussfinanzierung dar. Die einzelnen Beträge gut im Blick zu behalten, ist ebenso von Wichtigkeit, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

Die Höhe der Restschuld ist entscheidend für Ihre weitere finanzielle Planung. Es sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, wenn Sie zum Beispiel die Höhe Ihrer Restschuld nach 10 Jahren berechnen möchten.

Die Komponenten, aus denen sich die Restschuld berechnet, sind individuell und deshalb für jeden Fall separat zu betrachten. Dabei handelt es sich um diese drei Posten:

• Kredithöhe: Nehmen Sie einen sehr hohen Kredit auf, dann wird die Rückzahlung wahrscheinlich länger dauern als bei kleineren Summen. Folglich wird gleichfalls die Restschuld relativ hoch sein.

• Sollzinsbindung: Je kürzer die Sollzinsbindung besteht, desto höher fällt die Restschuld aus. In 10 Jahren mit gebundenem Zins zahlen Sie eine weitaus kleinere Summe zurück als etwa in 15 Jahren.

• Tilgungssatz: Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der Kreditsumme Sie im Jahr zurückbezahlen. Je höher der Satz ist, desto niedriger wird die Restschuld ausfallen.

Um Ihre Restschuld zu berechnen, holen Sie die entsprechenden Daten zu diesen drei Kriterien ein. Im Zweifel hilft Ihnen Ihr Bankberater weiter und informiert Sie detailliert bezüglich der Restschuld.

Hinsichtlich einer optimalen Tilgungsrate sind kaum allgemeingültige Aussagen zu treffen. In jedem Fall bestimmend jedoch ist Ihre finanziellen Situation – von ihr hängt ab, welche Summe Sie monatlich für die Rückzahlung Ihres Kredits aufbringen können. 

Experten raten dazu, anfänglich eine hohe Tilgungsrate zu vereinbaren. Hierbei zahlen Sie zwar während der ersten Jahre einen recht hohen Betrag ab. Das wirkt sich allerdings positiv auf die Restschuld aus, die dadurch deutlich sinkt. 

Eine niedrige Restschuld nach 10 Jahren bringt Sie zudem in eine gute Position, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist und Sie einen Anschlusskredit verhandeln müssen.

Wer sich für eine niedrigere Tilgungsrate entschiedet, muss mit einer hohen Restschuld rechnen. Und nicht nur die Höhe des Betrags an sich steht dann noch zu Ihrer Last vor – tatsächlich ist nicht zu unterschätzen, wie sich eine hohe Restschuld auf Ihre Finanzierung auswirkt: Sie zahlen den Kredit dadurch über einen sehr langen Zeitraum ab.

Der Traum aller Eigentümer ist es, das Haus oder die Wohnung möglichst schnell abzubezahlen – mit einer niedrigen Restschuld kommen Sie diesem Vorhaben einen großen Schritt näher. 

Eine länger andauernde Rückzahlung wiederum hat einen weiteren negativen Effekt: Sie zahlen insgesamt mehr Zinsen an die Bank. Auch der Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung kann steigen, wenn eine hohe Restschuld vorliegt.

In den meisten Fällen besteht nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld. Schließen Sie einen Kreditvertrag mit der Bank über beispielsweise 10 Jahre ab, zahlen Sie in dieser Zeit vermutlich nicht den gesamten Kredit für Ihre Immobilie zurück.

Wie gehen Sie also nach Ablauf der Zinsbindung mit Ihrer Restschuld um? Grundsätzlich stehen Ihnen zwei Optionen offen:

1. Sie tätigen eine Einmalzahlung: Verfügen Sie über ein hohes Eigenkapital, sind Sie in der Lage, die Restschuld auf einen Schlag zu begleichen. Damit wäre der Kredit in Gänze abbezahlt und Sie somit schuldenfreier Eigentümer Ihrer Immobilie. Sie sparen sich somit weitere Zinszahlung.

2. Sie schließen eine Anschlussfinanzierung ab: Können Sie die Restschuld nicht komplett zahlen, nehmen Sie einen neuen Kredit bei Ihrer Bank auf. Dies ist der deutlich häufigere Fall. Allerdings kann dabei auch der Zinssatz steigen, wodurch sich Ihre monatliche Belastung erhöht. 

Tatsächlich existieren unter anderem Baufinanzierungen ohne Restschuld. Diese nennen sich Volltilgerdarlehen, da sie nach Ablauf der Zinsbindung vollständig abbezahlt sind. In der Praxis wird diese Option jedoch nur selten genutzt – der monatlich für Sie zu zahlende Betrag wäre ein hoher.

Banken vergeben eine Baufinanzierung ohne Restschuld nur an Kreditnehmer mit einer hervorragenden Bonität. Sie müssen außerdem über ein hohes monatliches Einkommen verfügen. 

Zwar sollte dies durch realistische Planung vorab am besten vermieden werden, dennoch kann es immer mal dazu kommen: Sie können ihren Kredit nicht mehr bedienen. Der Kreditvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Kreditinstitut ist jedoch bindend. Bei ausbleibenden Zahlungen von Ihrer Seite kann die Bank demnach rechtliche Schritte einleiten. Im schlimmsten Fall wird die Immobilie gepfändet und anschließend versteigert.

Dass es so weit kommt, kann verschiedene Auslöser haben: Erkranken Sie unerwartet oder werden arbeitslos, kann das dazu führen, dass Sie nicht mehr für Ihre Restschuld aufkommen können. Für diesen Fall haben Sie die Möglichkeit, vorab eine Restschuldversicherung abzuschließen, die im Todesfall, bei Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit die Zahlung Ihrer Restschuld übernimmt.

Die Restschuld gibt an, wie viel Geld Sie der Bank noch schulden, um Ihre Immobilie vollständig abzubezahlen. Sie sollten in regelmäßigen Abständen überprüfen, wie hoch diese Summe ist. Am Ende der Zinsbindung können Sie die Restschuld entweder auf einen Schlag abbezahlen oder eine Anschlussfinanzierung abschließen – in beiden Fällen ist die Höhe der Restschuld entscheidend. 

Wichtig ist, dass Sie bereits beim Kauf des Objekts und im Zuge dessen der Ausarbeitung der Kreditkonditionen einen Blick auf die Restschuld werfen. Im Zweifel kann es ratsam sein, die Tilgungsrate anzuheben, um nach Ablauf der Zinsbindung eine niedrigere Restschuld begleichen zu müssen.