Sicherungshypothek: Sicherheit für Kreditgeber

Um eine Bau- oder Immobilienfinanzierung zu verwirklichen, ist in der Regel auf Seiten des Immobilieneigentümers die Aufnahme eines Kredites notwendig. Um dem Kreditgeber eine gewisse Absicherung zu gewährleisten, kann eine Sicherungshypothek festgelegt werden. Worauf es dabei ankommt und wie es funktioniert, lesen Sie in unserem Lexikonartikel.

Als Sicherungshypothek nach § 1184 Abs.1 BGB wird eine Unterform der Hypothek bezeichnet, die der Kreditnehmer dem Kreditgeber als Absicherung bereitstellt. Sie wird durch einen Eintrag im Grundbuch vertieft und muss in diesem ausdrücklich als Sicherungshypothek bezeichnet werden. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, erlaubt die Sicherungshypothek dem Gläubiger den Zugriff auf die belastete Immobilie. Geschieht dies in Form einer Zwangsvollstreckung, wird auch von einer Zwangshypothek gesprochen. Bei einer Sicherungshypothek handelt es sich um eine streng akzessorische Hypothek, bei der das Recht des Gläubigers zwingend an ein Bestehen der Forderung gebunden ist.

Eine Sicherungshypothek funktioniert nach dem gleichen Prinzip wie eine klassische Hypothek. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass sich der Kreditgeber im Falle der Zahlungsunfähigkeit auf Seiten des Kreditnehmers nicht allein auf den Grundbucheintrag stützen darf. Vielmehr muss er auf andere Art beweisen, dass die im Grundbuch zugrunde liegenden Forderungen bestehen und der Kreditnehmer verantwortlich für die Nichterfüllung des Kreditvertrages ist. Ist die ausstehende Schuld jedoch bezahlt, erlischt die Sicherungshypothek automatisch. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hypothek entsteht dabei keine Eigentümergrundschuld.

Damit eine Sicherungshypothek zustande kommt, ist das Vorliegen eines Darlehensvertrags Voraussetzung. Durch den Grundbucheintrag werden die Forderungen innerhalb der Sicherungshypothek festgelegt. Diese Form der Hypothek ist nicht verkehrsfähig und kann somit nicht übertragen werden.

In der privatwirtschaftlichen Praxis werden Sicherungshypotheken vor allem von Bauunternehmen oder Handwerksfirmen bedient. Können bauliche Maßnahmen durch den Auftraggeber nicht beglichen werden, können Firmen die Sicherungshypothek als Absicherung in Anspruch nehmen. Bauunternehmer haben gemäß § 650e BGB die Möglichkeit, für ihre Forderungen aus einem Bauvertrag die Einräumung einer Sicherheitshypothek an dem Baugrundstück des Auftragsgebers zu beanspruchen. Bauhandwerker werden hingegen durch die sogenannte Bauhandwerker-Sicherungshypothek abgesichert. Laut 650f Abs.4 BGB gilt diese bei nicht bezahlten Werklohnanforderungen an dem Baugrundstück des Auftraggebers.

Durch den Grundbucheintrag der Sicherungshypothek verschafft sich der Gläubiger eine gewisse Sicherheit, um die vereinbarten Forderungen innerhalb des Darlehensvertrages zu erhalten. Auf Seiten des Schuldners bedeutet die Sicherungshypothek, dass sein Eigentum nicht sofort verwertet wird, sondern dass lediglich eine Forderung gegen ihn besteht. Zudem muss der Gläubiger zunächst nachweisen, dass diese Schuld gegeben ist.

Das Eintragen einer Sicherheitshypothek im Grundbuch verschafft Gläubigern eine Absicherung, falls der Schuldner die vereinbarten Forderungen innerhalb des Darlehensvertrages nicht einhalten kann. Voraussetzung ist jedoch, dass der Gläubiger diese Schuld nachweisen kann und es sich nur um die gesicherte Forderung handelt. Sind alle Forderungen gegenüber dem Gläubiger beglichen, wird die Sicherungshypothek automatisch gelöscht und die Eigentümerschuld fällt weg.